中新經(jīng)緯6月2日電 題：二手房中介費(fèi)七成由買(mǎi)家支付，調(diào)整費(fèi)率公平是重點(diǎn)

作者 嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院研究總監(jiān)

6月1日，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》。該政策被認(rèn)為是“中介費(fèi)下調(diào)第一槍”，但由于下降幅度不及預(yù)期、市場(chǎng)批評(píng)聲音較多等綜合原因，該文件最終被撤回。這又進(jìn)一步引發(fā)二手房中介費(fèi)下調(diào)的討論。

(相關(guān)資料圖)

福州政策推出，說(shuō)明相關(guān)政府主體在主動(dòng)、及時(shí)思考地方中介費(fèi)率調(diào)整這一關(guān)鍵問(wèn)題，并做出了積極探索。當(dāng)然文件撤回，說(shuō)明中介費(fèi)調(diào)整和預(yù)期有偏差，產(chǎn)生了一定爭(zhēng)論，因此需要后期的科學(xué)調(diào)整。

中介費(fèi)率定價(jià)的四大標(biāo)準(zhǔn)

雖然各地中介費(fèi)收取情況有很大差異，也會(huì)因不同年份、物業(yè)形成差別。在我們針對(duì)全國(guó)重點(diǎn)二手房市場(chǎng)交易調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各地形成了四大中介費(fèi)率價(jià)格體系，即最高價(jià)、參考價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、最低價(jià)。

圖1 全國(guó)二手房中介費(fèi)率的四種價(jià)格類(lèi)型數(shù)據(jù)來(lái)源：各地中介機(jī)構(gòu)、易居研究院

“最高價(jià)”是中介公司口頭的最高報(bào)價(jià)。部分城市最高價(jià)達(dá)到4%的水平，即通俗理解的“4個(gè)點(diǎn)”傭金。一般此類(lèi)價(jià)格和特定房源有關(guān)。“參考價(jià)”是地方政府指導(dǎo)價(jià)下約定俗成的價(jià)格，普遍為3%的水平。部分實(shí)行單邊收費(fèi)的城市會(huì)低于該水平，其對(duì)中介公司的定價(jià)有約束性。“市場(chǎng)價(jià)”是買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際支付的價(jià)格。中介公司基于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，在參考價(jià)基礎(chǔ)上做出了上調(diào)價(jià)或折扣價(jià)，以實(shí)現(xiàn)交易目標(biāo)，當(dāng)前普遍為2%左右的水平。“最低價(jià)”是在成交中，極個(gè)別中介公司給出的優(yōu)惠價(jià)，該價(jià)格大致為1%，但有一定噱頭或營(yíng)銷(xiāo)成分。

易居研究院對(duì)全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市二手房中介費(fèi)用統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)。二季度以來(lái)，二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。在買(mǎi)方市場(chǎng)形成過(guò)程中，中介費(fèi)有降低的趨勢(shì)。

圖2 全國(guó)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率的市場(chǎng)價(jià)排序 數(shù)據(jù)來(lái)源：各地中介機(jī)構(gòu)、易居研究院

目前，成都、西安和北京的中介費(fèi)略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費(fèi)相對(duì)低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

市場(chǎng)行情、中介類(lèi)型、定價(jià)規(guī)則、服務(wù)內(nèi)容、房源類(lèi)型和客源類(lèi)型等因素都影響著中介費(fèi)的浮動(dòng)下調(diào)。總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市，其中介費(fèi)要相對(duì)高，反之，中介費(fèi)相對(duì)較低。

相比參考價(jià)，中介費(fèi)實(shí)際價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)折扣。這表明市場(chǎng)供求關(guān)系、企業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)系在實(shí)際中有了明顯變化有關(guān)，一旦中介公司房源掛牌量明顯增多，潛在購(gòu)房者較少，中介費(fèi)就有可能傾向買(mǎi)家做下調(diào)。

買(mǎi)賣(mài)雙方費(fèi)用該如何承擔(dān)？

二手房中介費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、比例各應(yīng)是多少？這是當(dāng)前降低購(gòu)房成本要考量的一個(gè)重要內(nèi)容。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前中介費(fèi)有67%比例是由購(gòu)房者承擔(dān)的，剩下的33%是由賣(mài)家承擔(dān)。即當(dāng)前購(gòu)房者承擔(dān)了近七成二手房中介費(fèi)，壓力更大，在一定程度上有損公平性。這也是近期不斷有“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”政策推出的意義所在。

此外，中介費(fèi)下調(diào)，往往會(huì)面臨費(fèi)用滋生和費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。費(fèi)用滋生是指一些包括貸款服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等在內(nèi)新費(fèi)用的產(chǎn)生。此類(lèi)費(fèi)用如何定價(jià)或如何收取，都應(yīng)在中介費(fèi)調(diào)整政策中做出說(shuō)明。而針對(duì)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁，更要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購(gòu)房者承擔(dān)賣(mài)家部分費(fèi)用的情況。

二季度以來(lái)，全國(guó)二手房市場(chǎng)疲軟，給中介公司日常經(jīng)營(yíng)和管理造成較大影響。倘若二手房市場(chǎng)沒(méi)有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那中介費(fèi)下調(diào)會(huì)加劇中介公司的經(jīng)營(yíng)困難。這在一定程度上容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、交易繼續(xù)疲軟等新問(wèn)題。

因此，我們建議中介費(fèi)下調(diào)要和二手房提振政策緊密結(jié)合。各地要在兼顧購(gòu)房群眾、中介機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)行情等實(shí)際情況基礎(chǔ)上，積極降低交易成本，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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