本文來源：時代財經 作者：羅韜

房地產市場經歷了連續兩個月的新房價格上漲后，再次迎來拐點，價格開始環比下跌，市場進入博弈期。

6月1日， 中國房地產指數系統一份報告顯示上述信息。2023年5月，百城新建住宅平均價格為16180元/平方米，環比止漲轉跌，跌幅為0.01%；同比跌幅擴大至0.11%。此前的3月、4月，百城新建住宅平均價格均環比上漲0.02%。

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“5月整體樓市表現疲軟，市場分化較為明顯，一二線城市房地產市場相對三四線城市而言更有活力。”上海中原地產首席分析師盧文曦告訴時代財經。

房地產市場整體低迷

“5月份我們全國在售項目來訪人數幾乎在下滑，客戶成交意愿不如今年2、3月，我們也不得不采取一些價格措施去促進成交。”一位TOP30房企營銷人士向時代財經坦言。

統計數據與上述人士的感受不謀而合。

第三方地產研究機構中國指數研究院數據顯示，5月百城新房、二手房價格環比下跌城市數量分別為54個和83個，較上月分別增加10個和7個，其中新房和二手房價格環比均下跌城市數量共44個，較上月增加9個。

從成交量看，受到觀望情緒加重影響，5月多數城市銷售面積環比延續下降態勢，加之各大房企推盤意愿不足，供需兩端表現低迷。

第三方地產研究機構克而瑞發現，5月樓市重點30城供應僅為2019-2021年同期一半，成交環比下挫8%。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，市場供需兩淡的核心原因還是購房信心不足，加之前期剛需釋放殆盡，樓市增長動能持續放緩。

從全國城市看，房價趨勢分化日益明顯。

一線城市房價依舊堅挺，顯示出資產的“保值”能力，而三四線城市房價則并不樂觀。

中國指數研究院數據，5月一線城市新房價格環比上漲0.04%，房價保持穩健；二線城市新房價格環比止漲轉跌，跌幅為0.01%，半數城市房價呈回落狀態；三四線代表城市新房價格已連續10個月下跌，本月跌幅擴大至0.05%。

雖然一線城市房價穩健，但是5月成交量降速卻高于全國重點30城。

克而瑞統計，5月一線城市成交環比下滑22%、降幅高于全國重點30城平均。主要原因是前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現成交轉降。

其中，北京主要受限于供應，連續2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應放量，但是受外圍區域推盤量占比增加影響，成交表現一般。以上海為例，外郊環和郊環外等外圍區域供應占比超65%，也使得5月成交環比下降39%。

而對于二三線城市而言，成交熱度也在小幅回落，城市分化格局顯現。

其中，成都單月成交面積突破200萬平方米，獨占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟南、佛山、寧波、東莞、長春等存在不同程度的觸底回升行情，環比持增。而多數城市環比持降，以合肥、嘉興、徐州為典型代表。

“沒人著急買房了。”這幾乎成為地產人的目前階段的共識。

市場預期謹慎樂觀

市場整體較為低迷，大部分地產商對后市預期亦較為謹慎。

“年初，我們認為下半年市場可能會回暖，目前看來，預計今年市場還是較為艱難。”一家資金出險的房企高級副總裁向時代財經透露。

他的謹慎不無道理。從克而瑞統計的5月銷售看，百強房企僅2成的銷售環比增長。從業績看，部分在土地市場上表現突出的區域型房企大華集團、偉星房產等才實現了單月業績的環比增長。

此外，從累計銷售額看，銷售額同比增速較快大多為央國企。

時代財經不完全統計，包括中國海外發展（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地產（0123.HK）等公司前5月同比增速超50%。

“市場整體還是銷售困難，銷售增速快的公司無非是新推出的貨值多，還有一個原因是部分公司產品定位比較準，目前市場上好地段的高端戶型銷售相對容易。”上述營銷人士分析。

好的消息是，積極而寬松的政策還在繼續出臺。5月，包括杭州、南京部分區域放松限購。寧波支持在風險可控前提下，放寬房貸年齡限制。貴州、海南、廣州、南京、南昌、營口等省市調整公積金政策，涵蓋提高公積金貸款及租房提取額度，降低二套房公積金首付比例，放寬公積金購買二套房限制條件，支持公積金支付首付等。鄭州、重慶、滁州等城市發放購房補貼。

中國指數研究院預計，6月中央及地方政府將加快推進穩樓市政策的出臺，進一步探索豐富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復市場信心和預期。

克而瑞則認為，6月是上半年房企關鍵節點，為了沖刺年中業績，房企也將加快推盤節奏，提升折扣力度，供應預期環比持增，成交也將有望迎來小幅放量。

“我們預計6月的房地產市場應該還在震蕩和修復期。今年其實是不錯的買房時間窗口，一線城市好地段的新房是優質資產，保值能力也強。但是，三四線城市看，目前的市場彈性較差，買房可能需根據自身情況謹慎看待。”盧文曦認為。

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