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民生宏觀 · 周君芝團隊

導讀

當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實”。

要點

全國樓市經歷2-3月“小陽春”后，4月以來新建住宅和二手住宅成交量季節性回調。部分城市二手房掛牌量增長速率較快，掛牌價指數連續走低。中國二手房市場目前到底發生了怎樣的變化？

我們調研兩大板塊二手房市場，上海以及環滬經濟帶城市（杭州、蘇州、太倉）以及中部長江經濟帶城市（武漢、宜昌、枝江、長陽），以期反映更多二手房市場現實。

2-3月樓市“小陽春”過后二手住宅市場成交轉淡。

實地調研的意義在于我們能夠更加清晰獲知細節線索和現實邏輯。調研現實反饋今年2-3月樓市“小陽春”之后，二手房成交轉淡，與高頻數據反饋信息一致。4月以來二手房成交轉淡過程中有三點特征值得關注。

一是前期積壓需求集中釋放后，二手房買賣雙方價格博弈加劇。4月以后剛需購房階段性退坡，然而二手房供應保持穩定，供需雙方價格博弈加劇，成交周期拉長。

二是非一線城市二手房普遍面臨新房供應帶來的二手房價格壓制。新房價格主動或被動限價，壓制了二手房價上漲空間。

三是一線城市二手房偏穩健，成體成交價仍小幅增長。成交量回落背景下，一線城市二手住宅成交價格仍維持一定韌性，這與4月統計局公布的一線城市二手住宅指數趨勢保持一致。

二手住宅市場分化格局下的三點具體演繹。

當前二手住宅市場分化的格局分化，綜合不同地區和不同板塊的量價表現，我們可以總結得到三大特征。

第一，熱門城市優于非熱門城市，沿海經濟帶優于中部經濟帶。城市分化背后仍然是區域經濟分化以及當地居民財力分化（居民手中持有儲蓄）。

第二，不同品質住宅板塊分化加劇。綜合不同城市及板塊調研信息，我們依據價格的抗跌性得到由強及弱排序：豪宅>；大面積改善型住宅>；剛需住房>；小面積改善型住宅。

第三，價格抗跌的住宅板塊內部也呈現一定程度分化。豪宅和“大剛改”住宅價格比較抗跌，即便如此，這些二手住宅內部仍產生一定分化，分化主要取決于房齡、樓層、景觀、物業水平等因素。

相較于其他類型住宅，此次調研顯示“小剛改”住宅價格更為弱勢。

我們認為小剛改價格相對偏弱主要三點因素有關。

一是，居民收入預期的不穩定性。以杭州某曾經熱門的板塊為例，大廠效應退潮后該區域從去年下半年開始出現普遍降價。

二是，產業布局調整帶來相關就業壓力。去年至今，長三角陸續有代工工廠將部分產線調整，這一點在宏觀數據上有同步印證。我們調研發現，受產業調整影響，蘇州工業園區相關板塊的購房和租房市場皆受負面影響，

三是，稀缺性但前期投機氛圍濃厚的住宅區域退熱。典型板塊有上海大虹橋。

當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實”。

2-3月“小陽春”過后，媒體對于城市二手房掛牌拋壓渲染較多。實地調研之后，我們發現市場對當前真實二手房掛牌格局存有兩點認知偏差。

第一，二手房掛牌新增并未大幅增加，事實上供給相對穩定。局部板塊掛牌量看似異增，主因多處掛牌、應對成交周期拉長而提前掛牌等，真實二手房供給并未激增。

第二，二手房掛牌動機趨于多元化，這些掛牌反映出當下地產若干新現象。例如本地改善性需求和異地改善型需求仍偏強韌，相關掛牌背后都有置換并追求更高改善型住房的影子。此外，當下宏觀環境增大就業壓力，變現需求對應二手掛牌較往年增加。

綜上，當下實際有效掛牌量未如預期嚴峻。只因各種原因掛牌數量“表象”擴大。

目錄

引言

全國樓市經歷2-3月“小陽春”后，4月以來新建住宅和二手住宅成交量季節性回調。

部分城市二手房掛牌量增長速率較快，掛牌價指數連續走低。有關中國存量房地產過剩擔憂隨之而起。

我們在上海以及環滬經濟帶城市（杭州、蘇州、太倉）以及中部長江經濟帶城市（武漢、宜昌、枝江、長陽）進行專項調研。

我們嘗試從實地調研的一線視角觀察當下商品住宅成交回落原因，并嘗試解開當前存量房市場面臨怎樣的結構分化。

正文

一、樓市“小陽春”過后二手住宅市場成交轉淡

春節“小陽春”過后，4-5月新房銷售和二手房銷售總量數據轉弱，成交價普遍承壓。我們在環滬經濟帶以及中部長江經濟帶城市的不同住宅板塊的調研反饋，基本與之前高頻數據反饋結果一致。

實地調研的意義在于我們能夠更加清晰獲知細節線索和現實邏輯。

調研信息反饋當下存量商品住宅正在經歷的現狀，總結起來有如下幾點特征。

第一，積壓需求集中釋放后，業主和購房者博弈加劇。

進入4月之后，剛需購房階段性退坡，疊加存量房供應穩步增長，二手房成交周期普遍拉長，供需雙方在成交價方面博弈加劇。

第二，非一線城市二手房普遍面臨新房供應帶來的二手房價格壓制。

和高頻數據較為吻合，4月之后成交量回落，二手房成交價出現松動；一線和非一線城市表現分化，非一線城市跌價幅度更為顯著。

一來，強二線城市由于限價政策造成了新房和二手房存在較大套利空間，新房供給較為充足，新房推盤對二手住房價格上漲造成明顯壓制。類似情況在調研杭州、蘇州等地區反饋比較充分。

二來，普通二三線城市新房和二手房倒掛情況不多見，但新推盤出現新房價格直降和贈送車位、家具等優惠情況。新房實際成交價下調，對當地二手房市場價格也形成壓制。類似情況在武漢、蘇州、太倉等地也有相應充分反饋。

第三，一線城市二手房偏穩健，成體成交價仍小幅增長。

成交量回落背景下，一線城市二手住宅成交價格仍維持一定韌性，這和4月統計局公布的一線城市二手住宅指數的趨勢一致。

以我們調研的上海長寧某剛改小區為例，4月之后成交量顯著回落，但依據鏈家內網實際成交價信息，整體價格較2021年成交價仍錄得小幅正增。

二、二手住宅市場分化格局的演繹

當前二手住宅市場分化的格局極致演繹，綜合不同地區和不同板塊的量價表現，我們得到幾點核心結論：

第一，熱門城市二手住宅市場仍保持相對強勢。

參考二手住宅成交量價、新房中簽以及調研反饋，不同城市的樓市表現呈現一定梯度：上海>；杭州>；蘇州>；太倉~武漢。

我們調研反饋，上海4月份二手住宅成交量環比回落，而平均成交價仍微增。相較之下，非熱門城市，例如蘇州以及武漢，二手住宅平均成交價已經回落至去年Q4的水平。

我們調研過程中發現，昆山、太倉、長江經濟帶沿線城市的新房優惠力度較大。相對而言，蘇州熱門板塊仍維持較低的新房中簽率，樓市表現相對健康。

城市分化背后仍然是區域經濟的分化，環滬經濟帶城市群整體表現優于中部經濟帶城市。

如我們在之前的研究報告《地產大分化時代已來》中提及，東部地區房地產市場大概率受益于兩方面因素保持相對優勢，一是偏低的地產庫存，二是偏多配超額儲蓄。

第二，不同品質住宅呈現更深度分化。

成交量整體走低背景下，二手住宅價格走勢并非統一大幅下滑。根據我們實地調研反饋，不同品質住宅呈現更深度分化。

目前不同類型二手房的價格抗跌性排序（由強極弱）：豪宅>；大面積改善型住宅>；剛需住房>；小面積改善型住宅

第三，二手住宅抗跌板塊內部也存在一定程度分化。

豪宅和大面積改善性住房兩大板塊抗跌性相對更強。而在這兩大板塊內部，也存在一定程度的分化。

（1）二手豪宅和高品質改善性住宅價格分化，主要取決于房齡、景觀、樓層、地段等因素。房齡越低、景觀越好（例如江景房）、樓層偏高、地段在市中心或者毗鄰熱門商場等，此類住宅價格表現越強。

（2）小區規劃以及物業管理也是同板塊不同小區價格分化的重要因素。

第四，小面積改善型住房板塊，跌價現象最為普遍。

結合宏觀經濟基本面和我們的實地調研反饋，可以發現該板塊跌價背后主要有三大原因：

（1）居民收入預期不穩定性。

比較典型案例是杭州某曾經的樓市爆盤，大廠效應退潮后，相關居民收入預期下降，該區域自去年5、6月份之后便出現普遍降價。

（2）產業調整帶來相關住宅房價面臨下跌。

我們調研蘇州工業園區發現，當地制造業產業調整在疫情間出現加速的情況，人口隨著產業遷出而流出對區域房地產市場產生一定影響。

（3）缺乏稀缺性但前期投機氛圍濃厚的邊緣改善性住宅區域退熱。

如上海大虹橋，由于過多依賴未來規劃但實際稀缺性不足，價格回落幅度較為明顯。

第五，剛需盤觀望氛圍濃厚，但整體價格下跌空間比較有限。

今年2-3月疫情積壓購房需求集中釋放，進入4月之后，剛需成交量回落，成交周期同步拉長。整體價格下跌的空間已比較有限，主要有兩點原因：

（1）高線城市住房降級，沖抵了逆城市化需求減量。這也是為何高能級城市剛需住宅價格表現尚可的原因。

以上海浦東郊區某典型剛需住宅小區為例，4-5月盡管成交量回落，但買賣方博弈加劇暫未出現明顯降價現象。購買方觀望的同時，掛牌方改善置換節奏也在放緩。

（2）低線城市住宅總價相對較低。剛需盤在以往多輪的房價周期內價格彈性往往弱于改善以上定位的住宅價格，上漲和下跌空間都比較有限。

以武漢和太倉為例，老城區房子盡管房齡較老，居住品質一般，但受益于便利的交通，完善的配套以及學區資源，價格表現長期穩定，當前下跌空間也十分有限。

三、當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實”

2-3月小陽春過后，媒體對于城市二手房掛牌拋壓渲染較多。實地調研之后，我們發現市場對當前真實二手房掛牌格局存有三點認知偏差：

第一，二手房掛牌新增供應總體而言沒有井噴，二手房供給相對穩定。

我們調研反饋，數據上看2020年疫情之后，二手房掛牌量延續增長，但事實上每月新增供應整體維持穩定，當前二手房供給整體處于正常的放量節奏。

從掛牌住宅的類型來看，剛需盤和小面積改善的掛牌量仍占主要比例。投機盤拋售并不普遍，說明當前二手房交易市場仍處在相對穩定的狀態。

第二，局部板塊掛牌量看似異常增多，主因三點擾動，并不意味著供給多增。

調研過程中，局部區域掛牌貌似“激增”，但深入分析之后我們發現這一掛牌量“貌似多增”有幾處深層次原因：

（1）多處掛牌。近期成交周期拉長之后，部分業主基于推進售房考慮，會選擇多個平臺同時掛牌以及多次調整價格重新掛牌。這會造成數據上重復計算，這會夸大掛牌量的數據表象，但實際上這部分房源并非新增供應。

（2）成交周期拉長。部分業主并不急于當下就出售房產，但因市場成交周期長，選擇當下掛牌來應對成交周期拉長現實。這種情況下，這部分業主的掛牌并不意味著當下真實售房意圖，而是需求回落導致存量掛牌量較大。這也能解釋為何成交周期拉長之下，掛牌量增多但未同步對應二手房價格快速下降。

（3）二手住宅外網展示限制放松。依據調研反饋，一些房屋從房屋中介內網轉移到外網掛牌，造成了掛牌激增表象。這種情況下，二手房掛牌數量多增并不意味著新增供應放量，而是原有供應從內網轉移到外網，掛牌量數量表面上擴大。

第三，二手房掛牌動機趨于多元化，這些掛牌反映出當下地產若干新現象。

（1）本地改善性需求。剛需和小面積改善住宅的業主，傾向于置換本地大面積改善住宅以及打新，所以剛需和小剛改掛牌占比較高。

調研城市對該信息皆有反饋，這一現象在杭州等一二手價差較大、剛改需求較旺的地方更明顯，這說明仍然存在部分改善型住房需求。

（2）異地改善型需求。三四線城市剛需和小面積改善住宅的業主，傾向于置換省會城市住宅。這說明中部省會城市對省內人口流入仍存在一定吸引力。

（3）變現需求。變現需求的原因主要有幾種情況，一是資金鏈壓力，二是收入預期不穩定，三是變現用作他用（如子女教育投入）；上海、杭州、蘇州以及武漢等地對該情況反饋較充分。這說明當前宏觀經濟形勢對部分居民的收入產生了影響，以及市場仍然存在部分變現需求。

（4）人口流出。人口流出的問題考慮產業遷出（蘇州、太倉）以及外籍人口流出（蘇州、杭州、上海）。這說明當前國際形勢對部分城市的房地產市場產生了一定影響。

綜上所述，實際有效掛牌并不如預期嚴峻，但由于各種原因掛牌表象擴大。同時，我們也發現了一些新的掛牌現象，值得我們進一步關注。

風險提示

1）調研數量與范圍有限。本次調研城市以及住宅板塊數量及范圍有限，所得結論可能與真實情況存在偏差。

2） 地產調控政策超預期。地產調控政策超預期或對房地產銷售價量表現有重大影響。

本文來自民生證券研究院于2023年5月25日發布的報告《宏觀調研系列之四：當前二手房的現狀》

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