樂居財經李禮5月24日，湘財證券發布房地產行業數據點評。

核心要點：

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4月新房銷售同比增速放緩，環比明顯回落，市場仍處于弱復蘇

30個大中城市4月商品房成交面積同比+28%、環比-25%，同比增幅較3月收窄17pct，成交面積僅高于2022年同期。分城市看，一線、二線和三線城市4月商品房成交面積同比分別為+127%（前值+63%）、+12%（前值+36%）和+11%（前值+53%）。其中，由于一線城市去年同期疫情導致低基數，4月同比仍保持高增長，成交面積絕對值也僅低于21年，市場熱度猶在。但是，二線和三線城市4月銷售環比大幅下降，成交絕對值僅高于22年同期。累計來看，1-4月30個大中城市銷售面積同比+11%，一線、二線和三線城市同比增幅分別為26%、3%和18%，市場整體處于弱復蘇。

根據克而瑞統計的五一成交數據，44個重點監測城市五一期間累計成交78.85萬平方米，較2023年4月日均降幅達64%，同比增長21%，但低于2021年和2019年同期水平。分能級來看，一線城市韌性較強，廣州、深圳成交表現略好于2019年五一假期。二三線跌多漲少，三四線春節后漲幅不及二線。去化率方面，克而瑞公布的31個重點城市4月平均開盤去化率降至51%，較上月下降6個百分點。各城市環比跌多漲少，僅杭州去化率由上月的73%上漲至81%，前期熱點城市北京、上海、成都去化率雖降，但仍保持在6成以上。

4月新房供應減少，庫存小幅下降

根據克而瑞數據，4月30個重點城市新增供應1333萬平方米，環比下降35%，同比下降19%，相較2019-2021年同期腰斬。一方面原因是3月房企加速供貨，使得部分供應前置，4月面臨較大供貨壓力；另一方面，3月下旬開始一些城市來訪、認購等先行指標轉弱跡象，房企推盤積極性下降。

從庫存看，4月十大城市商品房庫存環比-1%、同比-3%，庫存去化周期為12.5個月（前值14個月）。其中，一線城市庫存去化周期為10.6個月（前值11.9個月），二線城市庫存去化周期14.1個月（前值15.4個月）。

TOP100房企4月銷售金額同比增幅繼續擴大

克而瑞公布4月TOP100房企銷售操盤金額環比-14.4%、同比+31.6%，同比增幅較上月擴大2.3pct。累計來看，1-4月百強房企實現銷售操盤金額同比+9.7%，較上月擴大6.6pct。從競爭格局來看，1-4月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+38.7%，TOP20門檻同比+14.9%，而TOP30門檻則同比-11.9%。TOP100銷售操盤金額門檻也較去年同期小幅下降0.6%。

投資建議

4月銷售同比放緩、環比轉負，不同能級城市之間分化明顯，市場仍處于弱復蘇階段。而且行業格局分化加劇，現階段建議關注拿地投資能力強、城市布局優異的房企，維持行業“增持”評級。

風險提示

房地產支持政策落地執行不及預期；經濟復蘇不及預期導致居民收入恢復較慢；市場銷售復蘇低于預期；房企信用風險暴露增加。

相關公司：湘財證券

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