樂居財經李禮5月15日，中銀證券發布房地產行業2023年4月月報。

核心觀點

【資料圖】

新房：4月新房成交單月同比增幅下降至兩成，1-4月累計增速轉正。4月38城新房成交面積1498.5萬平，環比下降28.1%，同比上升20.2%，同比增速較上月下降12.6pct。1-4月累計增速為4.2%（前值：-0.5%），由負轉正。基本驗證了我們此前對于4月成交延續復蘇，但增長動能或轉弱的判斷，行業信心目前仍在筑底回升階段。

分城市能級來看，一線城市成交韌性較強，自上月集中放量后本月新房成交面積環比下跌12%，同比仍增長127%，增速較上月提升了64.3pct，1-4月累計同比仍增26%。其中北京、深圳延續同環比齊增，深圳主要得益于供應放量，北京則面臨供不應求，剛需熱情不退，順義、房山多個剛需盤持續熱銷。上海、廣州成交環比下降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢，上海同比增速較高主要是因為去年同期受疫情封控影響基數較低。二三線城市則面臨熱度轉降，整體成交回調幅度大于一線，環比降幅分別達24%、28%，同比增速分別為17%、-4%，增速分別較上月下降19.8、63.5pct，1-4月累計同比增速分別為4%、17%。各城市環比跌多漲少，僅成都行情獨立、環比持增。目前來看，回落較為顯著的有：1）武漢、南京、青島等尚有人口優勢的強二線城市，需求集中釋放后，也進入階段性疲軟期。2）南寧、惠州、揚州、韶關等弱二三線城市，整體城市基本面欠佳，高庫存問題難解，成交回歸理性之后預期還將延續筑底行情。

二手房：4月二手房成交同比增速雖下降，但仍保持高位增長超過七成，整體韌性仍好于新房。4月14城二手房成交面積866.8萬平，環比-18.7%，同比+71.2%，仍保持高增，同比增幅較上月減少37.9pct，成交環比轉跌、同比增速下降主要是由于前期積壓需求釋放逐步接近尾聲，后續進入平緩釋放期。1-4月累計同比增速為70.2%。4月一、二、三線城市環比增速-32.8%、-13.2%、-13.8%，同比增速6.6%、105.6%、119.1%，增速較上月分別減少46.9、25.2、131.5pct。從具體城市來看，我們跟蹤的所有城市二手房成交環比增速均轉負，北京、深圳、杭州、青島相對回調明顯，環比跌幅超過兩成。據克而瑞數據，自3月下旬起，杭州二手房帶看等指標明顯下滑，二手房成交也開始逐周走弱；北京二手房成交在3月底迎來一波放量，隨著疫情期擠壓需求和入學置業需求逐漸釋放完畢，清明節后成交逐漸走弱。同比來看，除北京同比小幅下跌1%以外，其余我們跟蹤的城市4月二手房成交面積同比增速仍然為正。其中杭州、青島、蘇州、成都、東莞、福州增幅居前，同比增速均超過90%。例如成都，4月二手房成交延續強勁表現，規模同比接近翻倍，統計局數據顯示的成都二手房價連續15個月環比上漲；蘇州二手房市場經歷較長低迷期后迎來反彈，4月成交面積同比增長153%；深圳4月末成交明顯發力，主要是因為二手房指導價政策時隔兩年迎來調整，中介平臺仍需按照指導價展示房源價格，但執行層面不再影響放貸，政策利好下市場信心提振。

庫存與去化：4月整體庫存同環比下降，去化周期較上月縮短，庫存積壓狀況進一步改善。截至4月底，我們跟蹤的14城新房住宅庫存面積為1.01億平，環比-0.7%，同比-3.4%；去化周期為14.2個月，環比-3.4%，同比+3.0%。一、二、三線城市庫存同比增速+2.7%、-13.3%、-15.1%；去化周期分別為11.4、12.3和13.8個月，同比增速0.7%、6.3%、-6.9%。具體來看，5成城市庫存環比小幅下降，超過6成城市去化周期環比縮短，上海、杭州、寧波去化周期在12個月內。

開盤去化率：31個重點城市平均開盤去化率51%，環比-6pct，市場熱度有所下降。從具體城市來看，4月各城市環比跌多漲少，僅杭州一個城市去化率由3月的73%上漲至81%，整體去化率延續高位，常州雖環比微增1個百分點，但整體仍在15%以下的低位波動。熱點城市北京、上海、成都雖然短期去化率轉降，但去化率絕對值仍保持在6成以上的高位；而前期低位徘徊、短期內熱度顯著回升的深圳、天津、鄭州、南京、武漢等城市4月去化率均顯著回落，剛需剛改動能轉弱，居民購房需求恢復理性，不過整體熱度仍略好于2月。

土地市場：百城土地成交規模仍在低位，重點城市土拍熱度延續。4月百城住宅類用地成交建面3200.3萬平，環比-15.3%，同比-47.2%，同比降幅較3月擴大了21.2pct；樓面均4743元/平，環比+15.0%，同比+8.8%；平均溢價率6.27%，環比-1.24pct，同比-0.04pct，同環比雖略下降，但僅次于23年3月，為近一年的第二高點。4月，雖有上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重點城市“預供地”制度的影響，土地市場成交規模仍在低位。熱度方面，得益于市場信心的恢復，大多數城市土拍均取得了較為理想的熱度，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢價率分別為7.0%、8.5%、12.4%，民營房企的投資意愿也有所復蘇，杭州本次民企拿地金額合計142億元，占比高達85%。我們認為市場仍處于溫和修復階段，土地市場活躍度也有所回升。

房企：1）單月百強房企銷售同比增速小幅下降，但CR50房企銷售同比增速仍提升。百強房企4月全口徑銷售額同比+27.4%（前值：+29.1%）；權益口徑銷售額同比+28.5%（前值：+31.3%）；1-4月累計全口徑銷售額同比+8.7%（前值：+2.2%）。

TOP20中70%的房企4月單月銷售額增速為正，增長較快的為鐵建（254%）、建發（213%）、招蛇（171%）、華潤（119%）、濱江（89%）、綠城（89%）、華發（76%）。2）拿地強度明顯提升，民企拿地意愿有所恢復。百強房企4月拿地金額同比+3.5%（前值:+8.3%）；拿地建面同比-31.1%（前值：-11.4%）;拿地強度從3月的13%提升至32%，整體投資力度明顯提升。

4月諸多重點城市的開展集中土拍，大量優質地塊上市，因此百強房企拿地樓面均價1.66萬元/平，同比增長48.9%。頭部房企拿地強度相對更強，4月CR5、CR10、CR20、CR50拿地強度分別為50%、45%、41%、36%；頭部房企更聚焦高能級優質地塊，CR5、CR10樓面均價高達1.97、1.83萬元/平，同比分別增長27.6%和33.3%。具體來看，4月萬科、華潤置地拿地金額排名靠前，均超100億元，拿地強度分別為69.6%、64.0%。從累計來看，23年1-4月百強房企全口徑拿地金額3948億元，同比仍有5.5%的下降，樓面均價同比提升16.4%至9588元/平，拿地強度同比下降2.8pct至17.1%。1-4月地方國企“托底”的情況明顯減少，地方國企拿地金額占比降至26.8%，央企占比降至26.8%，民企占比提升至42.8%。我們認為，短期拿地主體仍舊會以央國企為主，占比仍有近六成，且投資愈發集中，其中深耕房企增儲訴求明確，將形成未來土地市場的重要力量。民企投資的積極性在復蘇，2-3月民企雖在土地市場開始嶄露頭角，但以城市深耕型民企為主，如龍湖、濱江、長隆、偉星等持續在深耕城市拿地，本土民企緊抓“撿漏”機遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲；4月開始全國化布局的民企也重啟拿地，例如碧桂園重啟拿地，時隔9個月于2023年4月首次在集中供地拿地，以28億拿下杭州濱江區優質地塊。不過整體而言，民企仍存在一定資金壓力，未來參拍熱情、動力仍有待觀察。3）融資：房企單月融資規模同環比均下降，5、6月償債壓力相對較小。4月行業國內外債券、信托、ABS發行規模合計728億元，同比-5%，環比-21%，平均發行利率3.79%，同比-0.26pct，環比-0.10pct。主流房企中信達地產、金融街、建發國際發行國內債券規模較大，均超過30億元。1-4月行業國內外債券、信托、ABS發行規模合計2618億元，同比-18%。2023年國內外債券到期規模為9455億元，其中5、6、7月分別到期689、704、938億元。

投資建議

4月樓市成交動能轉弱，符合我們此前的預判。核心重點城市政策利好仍在不斷推出；同時近期熱點城市土拍市場熱度也較高，民營房企的投資意愿也有所復蘇。我們認為市場仍處于溫和修復階段，土地市場活躍度也有所回升。具體標的，我們建議在板塊目前估值仍然相對較低的情況下，關注內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司；REITS相關的商業地產、保租房、產業園區、物流地產等資產持有方；以及在行業大環境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關注以下兩條主線：1）主流的央國企和區域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；2）主題性投資機會，包括REITs相關：大悅城、光大嘉寶、中新集團；房地產渠道相關的標的：貝殼、我愛我家。

風險提示：

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

相關公司：中銀證券sh601696

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