觀點網 這段時間，廣州增城新塘的存量賣家們，可能會有些郁悶。

一個殘酷的事實是，該板塊二手房價格正持續下行中。自2021年那曇花一現的高峰后，雖然目前疫情防控政策已放開，但在傳統意義上的旺季五一黃金周，樓市還未轉暖。

【資料圖】

來自貝殼找房的資料顯示，當地具代表性的樓盤，如碧桂園鳳凰城鳳馨苑目前掛牌均價約18844元/平方米，較年初跌去1.57%；敏捷錦繡天倫目前掛牌均價約19719元/平方米，較年初下跌2.48%。

但如果按照參考均價觀察（該數據以項目過去兩年有效掛牌和成交記錄綜合計算得到），這兩個樓盤的數據僅為每平方米16283元、16791元，偏離值較大。

“目前整個環境是房多客少。”有業內人士告訴觀點新媒體，今年廣州樓市經歷了短暫的火熱后，目前正緩慢降溫，市場整體以觀望為主。但另一方面，掛牌二手房數量卻在持續增加。

“換句話說，屬于買方市場。”新塘的情況只是市場大趨勢下的一個縮影。供大于求，價格呈現下跌趨勢，“不說買家，如果我是賣家，可能也會再觀望一下”， 該人士稱。這代表了部分人的想法。

新塘情況

新塘鎮地處廣州增城區最西南部，西與黃埔區相連。其轄區總面積約86.32平方公里，下轄33個村民委員會，20個社區居民委員會，常住總人口約65萬人。這里以牛仔服裝、摩托車及零配件、家具、食品、家電、制品業為強勢產業，經濟較為發達，被認為是全國百強鎮之一。

資料顯示，新塘鎮過去一段時間在整體規劃方面，曾得到相當程度的重視。它被規劃為粵港澳大灣區交通綜合樞紐，多條高鐵、地鐵線路在此交匯。富士康610億元投資工廠、凱達爾TOD等項目宣告落地，亦吸引了眾多投資者的目光。

2017年前后，是新塘板塊樓市熱潮的起點，在當年3月的一場土拍中，一幅住宅用地被拍出將近2.4萬元/平方米土地價。價格充滿想象空間，之后幾年，新塘成為廣州土地出讓最積極，以及一手住宅推售落成量最多的地區之一，自然售價也水漲船高。

“那幾年二手價格都在升，經常出現業主反價的情況。”有中介介紹，新塘的主要優勢是靠近市區，交通較為便捷，同時由于屬于增城區并不在限購政策的控制范圍內，“房價就算再漲，也低于中心各區水平”，所以成為很多剛需或剛改客戶的選擇。

情況在2020年開始發生變化，疫情的襲來令市場持續降溫。例如前身為2017年10億元成交司法競拍地塊的增城創基天璟項目，拿地樓面地價高達2.5萬元/平方米。但據報道，到2022年中旬其售價已跌到約每平方米1.3萬元。

到2021年上半年樓市一度恢復活躍，“但自下半年開始，增城的樓價就一直處在向下調節的過程中”。 一手樓市不容樂觀，二手房自不用說。

尤其考慮到增城一直是廣州一手樓市的供應大戶，而新塘又是熱門板塊之一。2022年9月末數據，新塘以7330套貨量成為全廣州新房庫存套數最多的板塊。而同一時間，二手掛牌房源亦同樣有超過7300套之多。

貝殼找房數據，到最新2023年5月11日，其房源數量更達到8183套。該數字超過荔灣、黃埔、從化、南沙全區，也超過增城套15591掛牌數量的5成。

二手房市場

摘取新塘板塊幾個具代表性項目的情況：

碧桂園鳳凰城是新塘當地最大，也是廣州最大的樓盤之一，擁有22個苑區，其中又以鳳馨苑最為搶手。這個項目目前有332套在售房源，最新掛牌均價在18844元/平方米，較2022年6月下跌6.9%。

按照更具體的歷史成交數據，鳳凰城鳳馨苑3月份成交均價在1.5-1.6萬元/平方米之間，而在2021年年中，相同戶型的價格可以去到每平方米2萬元，甚至2.1萬元。

敏捷錦繡天倫是新塘的又一個標桿性樓盤。根據公開數據，該項目目前有423套在售房源，最新掛牌均價在19719元/平方米，較2022年6月下跌6.6%。

按照歷史成交數據，錦繡天倫3月份成交均價在1.6萬元/平方米，而在2021年年中，相同戶型的價格可以在1.9萬元左右，部分個案能到2.2萬元。

另一個大盤廣州海倫堡則有382套在售房源，最新掛牌均價在18695元/平方米，較2022年6月下跌8.3%。

按照歷史成交數據，廣州海倫堡3月份成交均價在1.55-1.65萬元/平方米之間，而在2021年年中，大戶型的價格在1.8萬元左右，小戶型則能到2.1萬元每平方米。

不過，新塘的情況只是市場大趨勢下的一個縮影。

今年“五一”全國出游人數盛況空前，五天假期內廣州共接待游客1058萬人次，同比增長近54%；實現文旅消費總收入近104億元，同比增長近58%。

但相比旅游、娛樂產業一派勃勃生機，廣州樓市卻并未迎來“黃金周”。

廣州整個市場新增帶客人數自去年12月防控政策放松后，便開始爆發，3月份到達頂峰后有所回落。

成交方面，在3月份短暫的火熱后，據中原集團數據顯示，廣州4月份一手網簽7828套，環比下降24%，相比3月有明顯降溫。而二手房成交量（自助網簽+中介網簽）則有10500套，相比于3月份的12260套，環比下跌了14.36%。網簽價格環比下跌了3.18%。

但由于前期積累的市場信心，二手房數量仍居高不下。據公開資料，2022年年初至2023年4月，廣州二手房掛牌量持續快速增長，一年之內從10萬套出頭增長至14萬套。

按照鏈家提供的數據，截至5月11日，全廣州二手房掛牌數量輕微下降到132495套，而貝殼找房則顯示有132242套。

“購買力在第一季度已有比較充足的消化。”有業內人士分析，目前買賣雙方對后市看法偏謹慎，市場或進入冷靜期。

更重要的是，過去傳統的淡旺季觀點或許已經不適配如今的經濟環境，未來一段時間房地產市場會如何發展，還不明朗。最明顯的一點是，近來人們感受到的樓市熱度，似乎總是忽高忽低。

但值得注意的是，公開資料顯示，2022年全年增城以15222套一手成交繼續成為廣州成交量最大的區域。

持續的大量供應，令二手市場競爭異常激烈，價格調整或將持續。

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