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樓市剛剛復蘇，不曾想，資本和房東跑的最快。

從數據來看，經過1年多堅持不懈的“救市”，一季度全國樓市已明顯復蘇。近期，有著“私募魔女”稱號的半夏投資創始人李蓓更是罕見發聲，稱房地產存在“十年一遇”的投資機會，部分房企股價可漲3-10倍。

在這種情況下，為何險資急于拋售排名第一的房企股票，為何二手房房東匆匆“跑路”？

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保利發展(行情600048,診股)遭險資減持

4月15日，保利發展公告，泰康人壽擬通過集中競價交易減持公司部分不超過1.56億股，即不超過公司目前總股本1.3%。按照公告前日收盤價15.07元/股計算，泰康人壽此次將獲得約23.5億元現金。

值得注意的是，此時正值保利發展再融資之際。

去年的最后一天，保利發展披露再融資預案，公司擬定增募集不超過125億元，其中實際控制人保利集團擬參與認購1億至10億元。資金投向主要用于廣州保利領秀海、西安保利天匯等14個項目及補充流動資金。

本次再融資方案推進的很快。

3月24日，上交所對方案提出了問詢。要求補充說明認購對象、募投項目、融資規模及效益測算、募投項目實施主體、公司財務狀況及償債能力等情況。4月15日，保利發展更新了定增預案。

而就在這個關鍵節骨眼下，泰康人壽不但“不捧場”，還有些“砸場子”的味道。

事實上，保利發展今年的業績“很好”。根據中指研究院數據，1-3月，保利發展銷售額達1138億元，排名第一，銷售額超出第二名萬科144億元。

（圖源：中指研究院）

在保利發展業績拔得頭籌，行業明顯回暖，且在公司再融資的關鍵節點，這時候拋出減持公告，幾個意思啊？這的確令人費解。

在公告中，泰康人壽表示，是基于“資產配置需求和相關投資決策”。2022年底，泰康派駐到保利發展的代表邢怡辭任董事，也許就是前兆。

2

險資大撤退

眾所周知，險資是偏愛房地產的，尤其是上一輪樓市大周期。

2016年，在“去庫存”的背景下，樓市政策非常寬松，全國樓市輪番上漲，險資跑步進場。

Wind數據顯示，截至2016年底，136家A股房企中，險資占據前十大流通股股東的企業就多達36家。包括萬科、招商蛇口(行情001979,診股)、保利地產、金地集團(行情600383,診股)、首開股份(行情600376,診股)、泰禾集團、華僑城、新城控股(行情601155,診股)等房企。

甚至頻繁舉牌房企。

最為出名的是“寶萬之爭”。2015年開始，前海人壽（寶能系）在二級市場突襲萬科，僅用幾個月時間買成了萬科大股東。這場聲勢浩大的“寶萬之爭”，成為當年房地產市場火爆的一個縮影。

然而，2016年“房住不炒”橫空出世。房地產的瘋狂，被漸漸冷卻下來了。2020年“三道紅線”出臺，過去依靠高杠桿操作的房企，開始頻頻暴雷。行業泥沙俱下，讓險資也叫苦不迭。

比如，2021年，中國平安(行情601318,診股)對華夏幸福(行情600340,診股)的權益調減金額高達約432億元。當年，泰康保險集團關于地產的公允價值變動損益也高達-75.52億元。合眾人壽踩雷恒大集團更是令人揪心，截止2022年，相關投資余額仍高達122.3億元。

房地產，從險資的“小甜甜”變成了“牛夫人”。

2021年，大家人壽對金地集團連續六輪減持，持股比例從20.43%驟降到5.43%。大家人壽還減持了1.2億股金融街(行情000402,診股)，整體轉讓了成都金融城核心區的CFC成都金融廣場項目。2022年12月，前海人壽及其一致行動人鉅盛華公告減持華僑城A(行情000069,診股)不超過1.64億股。2022年11月，平安人壽、平安資管（香港）及其一致行動人公告減持旭輝集團......

所以，有分析人士指出，此番泰康對保利發展的減持，應該是“延續險資在房地產上的風險偏好”。

根據公告，泰康人壽減持的股份來自2016年以60億元參與定向增發所得，定增價格8.19元。粗略計算一下，上述股權在2016-2021年間獲取每股分紅約3.45元，除權后成本僅4.74元左右。按4月14日保利收盤價15.07元計算，泰康人壽收益率達到218%左右。

對保利的投資，泰康還是獲得了不錯的收益的。但在泥沙俱下時，泰康還是踩了大雷。

2021年底，泰康人壽及泰康養老“割肉”減持陽光城(行情000671,診股)7.14%股份。據媒體當時的統計，這次減持泰康系至少虧了9.74億元。當時，用“割肉狂奔”來形容并不為過。事后來看，當時雖然已經虧損了，但是如果不割肉，放到現在還要虧得更慘。

3

二手房掛牌量暴增80%，分歧太大

關于房地產，其實市場各方“分歧”依然嚴重。

日前，“私募魔女”半夏投資創始人李蓓近期更是罕見發聲，稱房地產存在“十年一遇”的投資機會，部分房企股價可漲3-10倍。她認為，中國地產行業經歷了有史以來的第一次大力度的供給側改革，現在還活著的很多地產公司，“后續大漲只是時間問題”。

她的觀點是，對于或者的公司，“以前可能只有5%的市場份額，但是因為小伙伴們都死掉了，可能就有10%甚至15%的市場份額。”

深藍財經研究發現，其實去年以來房企股票創新高的并不少。

濱江集團(行情002244,診股)，一家深耕杭州的房企，去年以來股價暴漲123%，市值創新高；

華發股份(行情600325,診股)，珠海國資旗下房企，股價最近創出歷史新高；

建發國際集團，去年以來股價翻倍，且迭創新高。建發新中式產品攻城掠寨。

...

（建發國際集團 HK1908）

不難發現，房地產股票依然有足夠的投資價值，只是分化更加明顯。但就整體而言，以800地產指數為例，2015年創新高以后就連續調整至今，跌幅超過50%。

（800地產指數）

分化的確很大。但去年四季度，依然有部分險資對房地產股票進行了增持。最為典型的是，中國人壽(行情601628,診股)保險增持萬科4193.8萬股。不過，萬科的股價表現并不好。

對于暴雷的房企，投資者也是寧愿割肉，也不愿等待。比如融創中國4月13日復牌，當日股價即暴跌55%。

為何目前大家都房地產分歧如此之大？

紅塔證券(行情601236,診股)首席經濟學家李奇霖的觀點值得關注，他認為：

首先，商品房銷售確實有了改善，但是“復蘇呈現出明顯的結構不均的特點”，一是高能級城市好于低能級城市，二是二手房市場成交增多。

其次，隨著市場活躍度提升，二手房掛牌量明顯增加，且低能級城市二手房掛牌量的增幅更大。說明一部分居民有置換需求，另外也說明想“借此機會套現離場”的人很多。其實就是大家對未來，并沒有一致性的預期。

諸葛找房的統計數據顯示，3月份，10大城市二手房掛牌量為195.67萬套，同比暴增80.94%。以3月份二手房成交火爆的成都樓市為例，賣掉了近3萬套二手房，掛牌量不降反升。

最后，李奇霖還談到土地市場。目前房企新增投資的意愿依舊較低，即使拿地也是高能級城市。在新開工大幅減少的背景下，商品房庫存規模下行是必然的，不過拉長時間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長，2月份已將近22個月，高于2015年時的水平。

正因為存在分歧，一部分老百姓(行情603883,診股)在借機套現，另外一部分險資也在借機變現。對于購房者而言，當下選擇二手房依然是優于新房的，顯示出市場信心依然沒有足夠的恢復。

就在剛剛，國家統計局公布了一季度樓市數據。一季度全國商品住宅銷售面積增長1.4%，商品住宅銷售額增長7.1%。從數據來看，商品住宅市場已經明顯觸底反彈。

可當前，樓市剛剛復蘇一點點，資本、房東卻紛紛“搶跑”，他們究竟慌個啥？

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