2023年3月15日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布2022年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%。股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為39.5億元，同比上升10.2%。核心凈利潤(rùn)約42.4億元，同比上升2.1%。按核心凈利潤(rùn)的派息比率為40%。這一年，越秀地產(chǎn)銷售額、凈利潤(rùn)等核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均錄得逆勢(shì)增長(zhǎng)。

此外，越秀地產(chǎn)近日披露了一季度銷售數(shù)據(jù)，公告中顯示2023年越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)向好。1月-3月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售（連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為438.33億元，同比上升約217.3%。其中，3月份越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售（連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為212.37億元，同比上升約256.9%。

【資料圖】

中金公司在報(bào)告中表示，越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)布局良好、不乏優(yōu)質(zhì)TOD和城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，疊加扎實(shí)的產(chǎn)品力和市場(chǎng)化的激勵(lì)制度，預(yù)計(jì)2023全年銷售目標(biāo)達(dá)成的確定性較高。同時(shí)，西南證券首次覆蓋越秀地產(chǎn)，并給予“買入”評(píng)級(jí)。多家境內(nèi)外知名投行、券商機(jī)構(gòu)如花旗銀行、中金公司、浙商證券、廣發(fā)證券、國(guó)信證券、興業(yè)證券、中信證券、農(nóng)銀國(guó)際、國(guó)盛證券、中信建投、海通國(guó)際、中銀國(guó)際、瑞士銀行等也對(duì)越秀地產(chǎn)維持了“買入”建議，多家投行上調(diào)了目標(biāo)價(jià)。

銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，特別派息股東回報(bào)優(yōu)厚

2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年累計(jì)合同銷售金額1250.3億元，同比上升8.6%，完成全年銷售目標(biāo)1235億元的101.2%，達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)并實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

平安證券、西南證券、中信證券、農(nóng)銀國(guó)際、國(guó)盛證券、海通國(guó)際、中銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)在報(bào)告中表示，在2022年行業(yè)整體銷售遇阻的環(huán)境中，越秀地產(chǎn)合同銷售額、營(yíng)業(yè)收入、核心凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。其中，國(guó)盛證券指出，2023年1-2月公司銷售維持增長(zhǎng)勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額226.0億元（+187.3%），實(shí)現(xiàn)2023“開門紅”。

同時(shí)，花旗銀行、中金公司、廣發(fā)證券、國(guó)信證券、中信證券、海通國(guó)際表示，因收入業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)2022年全年每股派息0.547人民幣，派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%，維持穩(wěn)定的高水平派息政策。此外，公司計(jì)劃以持有越秀房產(chǎn)信托基金（00405.HK）的基金單位作為特別股息，每持有1000股公司股份的合資格股東可獲予62個(gè)基金單位的實(shí)物分派。中信證券認(rèn)為，即使不計(jì)特別股息，公司當(dāng)前市值對(duì)應(yīng)股息率也超過(guò)5.6%（按3月15日收盤價(jià)計(jì)），且公司盈利和分紅水平均有望持續(xù)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，借貸成本下降，融資優(yōu)勢(shì)凸顯

截至2022年末，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%、2.23倍；公司期末總借貸883億元，2022年公司以中長(zhǎng)期債務(wù)為主，平均融資成本為4.16%，較2021年末下降10個(gè)基點(diǎn)；一年內(nèi)到期債務(wù)占比18%，較2021年末下降21個(gè)百分點(diǎn)。

花旗銀行、浙商證券、中信建投、中銀國(guó)際、瑞士銀行表示，越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，“三道紅線”指標(biāo)全部維持綠檔。其中浙商證券認(rèn)為，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)狀況，越秀地產(chǎn)有望進(jìn)一步承接融資利好，從而擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

中金公司、國(guó)信證券、平安證券、興業(yè)證券、中信證券、國(guó)盛證券、中銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)在報(bào)告中指出，越秀地產(chǎn)融資渠道暢通，年內(nèi)發(fā)債融資成本屢創(chuàng)新低，年內(nèi)于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%。較低的融資成本和暢通的融資渠道將持續(xù)助力公司獲得充足的資金，多元融資方式助推公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其中，興業(yè)證券認(rèn)為，越秀地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，平均借貸成本進(jìn)一步下降。此外，穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持Baa3和BBB-投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。

“6+1”多元化增儲(chǔ)，雙平臺(tái)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力

2022年，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)2,845萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)占比49.8%，廣州占比42.8%；華東地區(qū)占比16.1%；通過(guò)“6+1”特色化、多元化增儲(chǔ)模式于12個(gè)城市合計(jì)新增37幅土地，總建筑面積約695萬(wàn)平方米，全部位于一、二線城市。

花旗銀行、中金公司、廣發(fā)證券、平安證券、西南證券、興業(yè)證券、中信證券、中信建投、海通國(guó)際、中銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)也在報(bào)告中指出，越秀地產(chǎn)通過(guò)“6+1”增儲(chǔ)模式有效控制拿地成本，把握拿地窗口期展開積極拓展。其中，國(guó)盛證券認(rèn)為，越秀地產(chǎn)積極于一二線城市拿地，投銷比保持在0.6倍以上，銷售去化確定性強(qiáng)。平安證券表示，越秀地產(chǎn)拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別位居50強(qiáng)房企第2位、第4位。

西南證券還認(rèn)為，越秀地產(chǎn)+越秀房托雙平臺(tái)，助力提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，擁有越秀地產(chǎn)和越秀房托雙平臺(tái)。其中越秀地產(chǎn)在租物業(yè)面積86.6萬(wàn)方，在建商業(yè)物業(yè)面積32.5萬(wàn)方，2022年實(shí)現(xiàn)租金收入3.25億元。

獲取杭州勾莊TOD項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化拓展新突破

2022年，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目合同銷售金額達(dá)到人民幣220.9億元，同比上升23.6%。同時(shí)，越秀地產(chǎn)通過(guò)產(chǎn)交所摘牌方式于杭州獲得勾莊TOD項(xiàng)目，首次在大灣區(qū)外獲取TOD項(xiàng)目。

浙商證券、平安證券、興業(yè)證券、農(nóng)銀國(guó)際、瑞士銀行等機(jī)構(gòu)均在報(bào)告中表示，越秀地產(chǎn)獲取杭州勾莊TOD項(xiàng)目，標(biāo)志著越秀地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)TOD模式走向全國(guó)化。同時(shí)，鑒于越秀地產(chǎn)的國(guó)企地位以及TOD模式，花旗銀行、農(nóng)銀國(guó)際依舊將越秀地產(chǎn)作為“首選”。

2022年越秀地產(chǎn)成績(jī)亮眼，依托國(guó)企背景、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和多元化、特色化增儲(chǔ)模式，以及獨(dú)特的TOD模式獲得資本市場(chǎng)多家投行青睞。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“2023年是實(shí)施十四五規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年，也是越秀地產(chǎn)成立40周年，我們將以‘精益管理’和‘新能力、新機(jī)制和新文化’為新的發(fā)展驅(qū)動(dòng)力，追求持續(xù)高質(zhì)量業(yè)務(wù)發(fā)展。”

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