觀點網 3月31日，于年報季的最末尾，合景悠活發布了2022年全年業績并召開了業績會。

報告期內，合景悠活實現營業收入約人民幣40.25億元，同比增長23.7%，毛利約人民幣12.4億元，微增1.2%；凈利潤大幅下跌91.2%至5990萬元，整體毛利率下降6.9個百分點至30.8%。

【資料圖】

管理規模方面，合景悠活截止2022年底管理面積約為2.15億平方米，合約面積2.87億平方米，分別同比增加4.5%和3.3%，和今年其他物企的面積增速相比放緩明顯。

放緩的腳步

合景悠活目前的規模很大程度上都是自收并購而來，2021年初以13.16億元的對價，“小魚吃大魚”收購了雪松智聯科技集團80%股權，后者在管面積超過8600萬平方米，而合景悠活彼時在管面積僅為2220萬平方米。

6月，又以4.98億元收購了上海申勤物業管理服務有限公司80%股權。

通過上市后的數次大手筆收購，合景悠活實現了規模擴張，管理面積迅速突破了2億平方米，成功躋身物業板塊前部。

而在2022年剛開年，合景悠活又在環衛市場斥資1.65億元收購廣東特麗潔環境工程有限公司50%股權。

在此之后，合景悠活的速度似乎“慢”了下來，整個2022年在管面積增速不到5%。

營收方面，合景悠活實現了23.7%的增速，核心凈利潤則下降19.1%。核心凈利潤為不包括就應收款項作出的減值撥備、金融負債的公允價值虧損、商譽的減值虧損的凈利潤，即剔除財務處理影響后反映企業實際經營業績的利潤，因此，即使去除財務處理方面的影響，合景悠活利潤仍錄得了一定的降幅。

細分業務來看，2022年，合景悠活住宅板塊部分的周期性業務受行業和宏觀環境影響最為嚴重，其中預售服務收入下降32.1%，社區增值服務收入則下降45.2%，整個住宅板塊占營收的比例也由59.5%降低至46.6%，從已公開業績物企的情況來看，周期性下行也是目前上市物企的共性。

另外，2022年合景悠活管理面積增長也較少，可能是因大部分面積都是并購而來，但企業本身的外拓團隊和能力并未得到等比例提升所致。

在上市物企當中，合景悠活有一定的特別之處，即從上市之初就擁有一定量的商業運營業務。截止2022年12月31日，合景悠活在管項目中約8%面積為商業類型（包括寫字樓和商場），目前運營和管理的購物中心數量為15個、寫字樓為6個。

商業運營業務門檻高，盈利能力強但增量市場小，對物企毛利率的拉高有明顯作用，合景悠活商業運營業務2022年共產生了1.34億元的收入，和2021年基本持平。

截至2022年末，合景悠活住宅、商業、公共的在管面積分別為42:8:50，G端業務是近年押注的重點，2022年公建和城服物管板塊實現117.2%的收入增幅。

環衛業務也是物業服務企業進入城市服務業務的重要切入點，通過對環衛企業廣東特麗潔的收購，合景悠活在城市服務領域進展迅速，2022年還中標了順德大良街道重點區域污水沉降等重點項目。

另外，合景悠活2022年拓展的公建重點項目還包括定海廣華醫院、定海廣華頤養院等醫院業態項目，廣州出入境邊防檢查總站、上海嘉定區綜合辦公樓等政府機關業態項目，在公共交通業態方面則突破了原來的空白，新中標南寧地鐵五號線，普洱高鐵站等。

整體來看，2022年全年，合景悠活在住宅和商業領域都未取得明顯拓展或進步，甚至不少業務出現了萎縮，唯在公建領域取得了一定的成績。另外，還通過對特麗潔的收購實現了對城市服務領域的進軍，并部分彌補了其他板塊的下行。

現金的留存

財務方面，合景悠活2022年利潤率降幅較大，毛利率下降近7個百分點，其中有多方面的原因，一是因為高毛利業務的萎縮，2022年社區增值服務等周期性業務明顯縮水，商業運營占營收的比例也進一步降低。

另外則是由于所收購企業廣東特麗潔的并表，公建城服等G端業務的利潤率通常較低，而合景悠活去年同時也在公建方面有所發力，該板塊營收占比大幅提升，進而拉低了整體的利潤率水平。

隨著地產行業風險向物管行業的逐漸蔓延，關聯業務回款問題突出，物管企業的應收款科目也受到愈來愈多的關注，合景悠活去年同樣在應收款方面膨脹明顯，計提過后，截止2022年底的貿易應收款余額達到20.5億元，和去年同期相比增幅達93.0%，大幅高于23.7%的營收增速。

而在構成方面，盡管合景悠活在項目方面來自合景泰富的并不多（在管面積中約12%），但貿易應收款方面關聯方占比卻過半，達到52.5%，。賬齡上同樣較為危險，1年期以上貿易應收款占比達到33.92%，去年同期僅為3.20%。

合景悠活2022年對貿易應收款共計提約5.9億元的壞賬，撥備率約22.34%，但剩余的應收款規模也同樣龐大。

在公告中，合景悠活暫未披露現金流量表的情況（今年已發業績的物企中實際披露現金流量表的也并不多），但從應收款的情況來看可能不容樂觀。從資產負債表來看，合景悠活在手現金則錄得了較大增幅，從2021年底12.34億元增加49.8%至18.48億元。

值得注意的是，和2021年相比，合景悠活2022年還新增加了5.5億元有息負債，這可能是2022期末現金能錄得大幅增長的重要來源之一。

合景悠活并沒有披露該筆負債的具體用途，且物業服務作為強現金流，無重大資本開支的輕資產行業，目前大部分物企并不存在有息負債。

2022年，合景悠活決定不派息，據參加業績會的投資者向觀點新媒體透露，合景悠活管理層在業績會中表示，集團需要保證一定的資金流動性用于業務運營和增長，特別是旗下特麗潔城市服務板塊在招投標過程中需要大量保證金。另外，保留足夠現金也有利于企業在合適的投資機會出現時可以把握機會。

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