觀點網(wǎng) 3月31日，深圳華僑城股份有限公司發(fā)布2022年度報告并于線上召開業(yè)績說明會。

(資料圖)

本次說明會，未見到2022年上任華僑城董事長的張振高，而他到任華僑城的“首份成績”，顯得有些不盡人意。

觀點新媒體了解到，華僑城副董事長劉鳳喜、董事及總裁王曉雯、總會計師馮文紅、戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江、企業(yè)管理部總監(jiān)李崢以及董事會秘書關(guān)山出席了業(yè)績說明會。

上述管理層于會中說明去年業(yè)績的具體情況，重點圍繞著華僑城應(yīng)對市場下行的策略以及去年企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)調(diào)整，并對問題進行一一解答。

華僑城董事及總裁王曉雯于會上向投資者坦言，2022年是公司上市以來經(jīng)營承壓最重，最為困難的一年。

首虧即百億

2022年，文旅和地產(chǎn)都未出現(xiàn)實際轉(zhuǎn)機。而華僑城以文旅+地產(chǎn)的“雙輪驅(qū)動”模式發(fā)展，面對的“雙倍困難”從核心財務(wù)指標中便能窺探一二。

截至2022年末，華僑城主營業(yè)務(wù)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，營業(yè)收入767.67億元，按年減少25.17%；凈利潤及歸母凈利潤均錄得超百億虧損，分別為128億及109億，同時這也是華僑城上市以來首次出現(xiàn)虧損。

報告期內(nèi)，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，占總營收比重下滑6.77個百分點。旅游業(yè)務(wù)毛利率為25%，較上期降低8個百分點。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%，毛利率22%，同比持平，占比則是由2021年同期的57.48%上升至64.31%。

由此看出，2022年雖然是地產(chǎn)“探底”年，對于華僑城來講，旅游業(yè)務(wù)下滑幅度比起地產(chǎn)業(yè)務(wù)大得多。據(jù)觀察，由于該司2022年度結(jié)轉(zhuǎn)項目的區(qū)域差異，導致期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率降為23%，同比下降3%。

拆分收入結(jié)構(gòu)上看，報告期內(nèi)，華僑城華南地區(qū)收入貢獻下滑明顯，而華東地區(qū)成為該年度收入壓艙石。另外，華北地區(qū)收入在期內(nèi)完成同比102.99%增長。2022年度，該司華東地區(qū)錄得收入324.36億元，占營業(yè)收入比重42.25%，收入金額同比增長10.42%，收入貢獻則上升13.61個百分點。

以往對收入起到支撐作用的華南區(qū)域，期內(nèi)銷售下滑明顯，對應(yīng)收入貢獻率也低于同期。報告期內(nèi)，華僑城華南區(qū)域錄得收入224.47億元，區(qū)域收入按年減少超5成，達54.23%，對收入貢獻也減少近19%。

觀點新媒體觀察到，華僑城華東地區(qū)的毛利率在業(yè)務(wù)分區(qū)中處于較低水平且本期數(shù)據(jù)低于公司整體平均毛利率。報告期內(nèi)，華東區(qū)域毛利率為17.74%，按年減少0.98%，。與此同時，華僑城在華南、華中及西部地區(qū)的收入毛利率均在20%以上。

對于毛利率按年繼續(xù)下滑，除了收入占比集中在較低毛利的華東區(qū)域這一個原因外，華僑城總會計師馮文紅指出，深圳區(qū)域項目于2022年的基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢，也使得公司2021年和2022年毛利率較過往年份有較大降幅。

銷售下滑帶來的業(yè)績虧損僅僅是凈利預虧冰山一角，資產(chǎn)減值損失問題才是華僑城本次百億凈虧的內(nèi)在核心。

根據(jù)華僑城在年報中的口徑，根據(jù)謹慎性原則，該司預計房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，預計未來現(xiàn)金流量的限制低于賬面價值的存貨，計提了存貨跌價準備115億元。并長期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準備12億元，二者合計資產(chǎn)減值損失127億元。

管理層在業(yè)績會中還指，出于房企投資策略普遍區(qū)域謹慎，公司2022年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得投資收益較上年減少11億元。

這個信號預示著，華僑城一方面可能是在去年減少了通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式“變現(xiàn)”的操作。另一方面，則是在行業(yè)下行中持有資產(chǎn)及項目股權(quán)仍保持著持續(xù)減值的風險。

2023繼續(xù)守成

對于2023年的投資指引，華僑城則是略顯保留，既沒給出具體的投資規(guī)劃及強度，也沒有具體的安排及細化的數(shù)據(jù)，僅有管理層對2023年拿地投資的策略。

業(yè)績說明會中，有投資者問起華僑城在2023年的投資規(guī)劃，該司戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江指出，華僑城今年投資核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)，公司將根據(jù)市場的情況適時調(diào)整投資策略。

陳洪江續(xù)指，華僑城將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉(zhuǎn)項目，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競爭優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

華僑城管理層還透露，2023年將把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，該司將積極介入工程代建領(lǐng)域。

聚焦核心城市、板塊的投資策略，預示著華僑城有可能會參加烈度較高的地塊競爭，這無疑會繼續(xù)考驗該司的盈利質(zhì)量，尤其是項目建成銷售后的毛利。另外，工程代建領(lǐng)域同樣是“人才濟濟”，較早布局的房企目前已形成了一定規(guī)模，華僑城在競爭力上仍有提升空間。

由此看來，華僑城仍保持著較為保守的投資策略，寧可少掙錢、但不可犯錯誤。

回看2022年，華僑城主動放緩了對外投資強度，報告期內(nèi)投資額為40.69億元，較2021年同期90.03億元減少了54.80%。

全年新增土儲5宗，其中3宗來自招拍掛，2宗來自有償劃撥；累計活動新增土儲37.42萬平方米，對應(yīng)計容建面37萬平米，花費土地總價款26.73億元，其中權(quán)益對價14.48億元，權(quán)益比例54.2%。

而上年同期，華僑城則是新增土儲23宗、新增土儲面積258.62萬平方米，建面435.06萬平米、總土地款302.80億元，權(quán)益對價177.77億元，權(quán)益比例為58.70%。

兩年間的對比可得知，2022年華僑城在投資強度上僅為2021年的1成水平。其中，擴儲面積僅為上期14%；權(quán)益金額上為同期的8%，權(quán)益比例仍維系在55%上下。

華僑城在融資動作上，則比投資動作要“激進”得多。

自從去年底房企融資端的“三箭齊發(fā)”后，萬科及保利便積極跟進定增，華僑城同樣于3月30日發(fā)布了關(guān)于向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預案披露的提示性公告。

擬定向發(fā)行88億元可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金將用于該司位于東莞、寧波、無錫、武漢、合肥以及南京等城市的10個項目，債券期限為6年。本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行對象為包括華僑城集團在內(nèi)的不超過35名（含35名）符合中國證監(jiān)會及深交所規(guī)定條件的特定對象。

值得一提的是，主板定向可轉(zhuǎn)債是2023年2月全面注冊制改革之后的產(chǎn)品創(chuàng)新，華僑城本次為首次發(fā)行的該品種債券。

因此，該司管理層也在業(yè)績說明會中也指出，發(fā)行存在一定的挑戰(zhàn)性，存在一定的挑戰(zhàn)性，并將于4月21日提交年度股東大會審議。

對于目前華僑城資產(chǎn)減值壓力是否得到完全釋放，公司層面表示，減值測試是基于2022年市場的環(huán)境、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及銷售去化等因素下的考量，后續(xù)是否會存在進一步減值的風險取決于上述因素是否能得到根本的改善。

以下為深圳華僑城股份有限公司2022年報業(yè)績說明會實錄：

現(xiàn)場提問：2023年公司拿地規(guī)劃、拿地節(jié)奏、拿地強度是如何安排的？

陳洪江：對于2023年的拿地計劃，公司將根據(jù)市場的情況適時調(diào)整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開展工作。

一是將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉(zhuǎn)項目。二是以項目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競爭優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。三是進一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國家政策導向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，我們將積極介入工程代建，保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)來豐富公司收入結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)場提問：股權(quán)融資放開后，公司是否有定增，或者資產(chǎn)重組的考慮和安排？

關(guān)山：2022年11月28日監(jiān)管釋放第三支箭之后，華僑城A積極響應(yīng)，主動落實中央政策，第一時間啟動再融資工作，希望借此機會，進一步增強公司的資金實力，夯實高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)資本市場和業(yè)務(wù)發(fā)展之間的長期良性和互動。

公司本次發(fā)行的品種為定向可轉(zhuǎn)債，擬發(fā)行總額不超過88億元，期限為6年，主板定向可轉(zhuǎn)債是2023年2月全面注冊制改革之后的重要的產(chǎn)品創(chuàng)新，是首次發(fā)行的品種，在發(fā)行中存在一定的挑戰(zhàn)性。

目前公司發(fā)行定向可轉(zhuǎn)債的方向已通過董事會審議，相關(guān)公告已經(jīng)上網(wǎng)，并將于4月21日提交年度股東大會審議，敬請各位投資者關(guān)注。

現(xiàn)場提問：如何看待房地產(chǎn)債務(wù)問題的發(fā)展趨勢？目前市場是否已經(jīng)開始進入行業(yè)信用修復階段，公司如何判斷后續(xù)的融資趨勢？

馮文紅：隨著近期房地產(chǎn)利好政策紛紛出臺，特別是監(jiān)管釋放第三支箭之后，從政策層面支持改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負債表的計劃，加大權(quán)益補充力度，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)得到了有效緩解。

房地產(chǎn)市場在國家政策的有力支持下，后續(xù)在融資種類，融資方式以及成本上企業(yè)將會有更多更好的選擇。

現(xiàn)場提問：在目前房價水平的情況下，2023年公司資產(chǎn)減值壓力是否已經(jīng)結(jié)束，后續(xù)是否有減值預期，對業(yè)績影響如何，2023年業(yè)績預期怎么樣？

馮文紅：公司在2022年減值測試是基于市場的環(huán)境，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及銷售去化等因素做出來的，后續(xù)是否會存在進一步減值的風險取決于上述因素是否能得到根本的改善。

2023年公司將積極夯實資產(chǎn)質(zhì)量，努力爭取公司的資源在區(qū)域配置上，產(chǎn)品類型上以及在業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)上再下功夫，全面提升企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營質(zhì)量。

現(xiàn)場提問：公司目前在市場上拿地的標準是什么？

陳洪江：對于拿地標準，我們?nèi)匀粚猿窒葎俸髴?zhàn)，堅持招拍掛拿地為主，要求新獲取的項目銷售物業(yè)中擴大住宅的占比，經(jīng)營性物業(yè)中降低資產(chǎn)自持的比例，優(yōu)中選優(yōu)，加強資源儲備。

同時，我們也將引導新增投資向收益率高，凈現(xiàn)金流高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，團隊綜合能力強的項目和區(qū)域傾斜。

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