樂居財經吳文婷3月30日，新城悅服務舉行2022年度業績發布會，董事長兼首席執行官戚小明、首席財務官左衛、首席戰略官尤建峰出席。以下為問答實錄：

Q1：公司的核心物業管理及社區增值服務在2023年的發展趨勢，以及未來整個公司發展的導向是怎樣的？同時，在整個行業收并購節奏放緩，關聯方拿地節奏放緩的兩個大背景之下，新城悅服務未來的業務拓展策略又會是怎樣的？

戚小明：我們是一家有房地產開發背景的物業公司，所以講到物業公司可能還要從房地產開始說起。2022年房地產全面收縮，全年的商品房的銷售下降還是比較明顯，房價基本上也出現了波動，土地投資方面也意愿不強，開發投資首次出現了兩位數的下降。

(資料圖片僅供參考)

但，房地產仍然是經濟的支柱性的產業，在經濟穩增長的目標下，多元政策進入了寬松周期，市場進入了慢慢恢復階段，應該說現在政策對房地產的支持力度還是非常大，尤其是政策端。

2023年開年以來，市場已經呈現出了點狀回暖的特征，價格筑底、信心恢復、政策刺激等導致疫情積壓的需求有效釋放，房地產市場短期之內應該說還是比較樂觀的，中長期我們仍求仍需觀察。我們也相信在政策的積極引導下，最終將推動整個房地產行業還是會穩定健康的發展，這個也是經濟層面需要對房地產一再強調的，向新發展模式平穩過渡。

其次因為房地產發生了劇烈的變化，物業行業普遍呈現出了增速放緩、盈利下降這樣的特征，物業服務企業自身發展的基本面也發生了階段性的轉換。

另一方面，我們也認為物業政策引領著行業市場化發展路徑的清晰，中長期來看物業是一個可持續、微利的民生公益行業，企業亟待回歸到行業的本身，具體到服務業本質，關心、關注核心競爭能力，主動推動公司實現獨立市場化，和房地產關聯企業能夠實現相互的成就。

在這樣的背景下面，我們還是取得了一些不錯的成績。公司業務的規模在持續的增長，營業收入突破了50億，同比增長了19%，在管面積也達到了將近2億平方，同比增長29%。其中非住宅的在管面積同比增長了77%，這也是根據我們前幾年定的戰略和策略，堅定不移走這條路取得的成果。

對未來而言，新城悅服務是一家有目標、有追求、主動求變的公司，尤其在行業變化、增長疲軟的時候，我們更加重視對未來發展的戰略規劃。開年以后我們新城悅服務針對未來三年的發展規劃正在開展為期三個月深度研究的研討會，集團的董事長和公司整個集團的戰略部門，包括我們的董事新城發展的總裁等等都參與了我們這個討論，同時我們也邀請了知名的外部的咨詢機構。從我們目前研討的情況來看，我們對未來的發展也更加堅定了信心。

所以新城悅服務的目標是希望能夠穩健可持續的增長速度，就2023年來講我們的增長應該是確定基礎物業服務方面，2022年我們在管面積達到了4400多萬方，目前根據我們合約面積里面確定性今年要新交付的項目的面積應該也達到了2000、3000萬方，這個是確定性。所以基礎物業服務的增長，還是確定性在增長。所以在社區增值服務方面，非周期性的業務也有非常確定的增長，截止目前團餐服務項目年化金額已經接近5億。

這是我們去年并購公司和新城悅服務總部IFM團隊共同一起拓展的結果，去年是合約今年轉化為收入，這個確定性也是非常強。電梯服務的臺數超過了3.3萬臺，今年我們在電梯的市場化外拓方面，電梯維保原先局限于在我們深耕的常州、蘇州等區域，今年有節奏、有計劃、有步驟的推進一些我們深耕城市的電梯維保業務的拓展。因為經過了兩年多能力的打造、運營能力的磨煉，應該說具備了一定的條件，相信今年電梯業務的拓展還會取得一個比較好的成果。這兩項業務較2022年都會有不錯的增長，并且會產生較為確定的利潤增長，這個是我們公司未來發展的情況。

而展望未來業務拓展的一些想法和措施：第一，關于收并購。應該說在過去幾年中，我們對收并購方面一直是采取了積極并穩妥的策略，所以這個策略至少站在這個時間節點來看，我們覺得還是成功的。既補充了公司的業務線，增加了業務的收入，補充了我們相應的業務方面的短板，同時也控制了風險，對未來的發展也能提供一定幫助。但是并不代表現在這種形勢下面我們也不再進行了，我們剛才尤總也說了，未來我們會繼續尋覓一些機會，會堅持我們收并購的標準和要求。當然，區域可能會更加聚焦，業態可能會更加聚焦。原先可能就是一個并購公司，我們未來可能會優秀的住宅物業，比如說非居里面的商業和醫院等等的業態，包括我們團餐等等。在業態和區域方面可能會更加聚焦，要求可能會更加嚴格。因為這個時候是困難的時候，但同時也是有機會的時候。

第二，項目拓展還是我們主要的業務來源。2022年我們通過競標方式獲得的合約面積大約是2400萬方，第三方的面積超過了95%，全年第三方的競標拓展面積為歷年的新高，并且超過了一半的第三方競標業績是由非住宅來貢獻。非住宅拓展面積超過了我們2022年和2021年兩年非住宅競標拓展面積之和，在2022年良好的努力下，即便2023年市場環境還不是特別明朗，我們依然有信心。

一，新盤拓展還是我們主要的方向。一方面能夠取得不錯的盈利，同時也能規避很大的風險，所以我們還是始終在質量和數量方面，我們還是以質量為主，注重外拓的質量。

二，品牌優勢區域進行存量市場的拓展。因為拓展并不僅僅是為了收入，還要為了運營，在我們深耕的區域、在我們品牌優勢的區域我們要進入。像常州我們也做了很多二手房的拓展，也取得了不錯的效果。當然我們前幾年也在一些區域做了二手存量市場的拓展，但是效果不是非常好，我相信也是這個行業的特點。所以我們會做，但是可能會更加謹慎，可能會更加聚焦，我們能夠讓業主、能夠讓企業、能夠讓項目幾方都能共贏的這樣項目來拓展。

三，聯合并購子公司進行非居的拓展。整合賦能、資源互補、充分發揮多方優勢，這個是我們過去一年一直孜孜不倦在做的業務。我們并不僅僅是買一個公司，我們是要充分發揮大家子公司的特點和我們公司的優勢，實現1+1大于2這樣的結果。

四，我們在聚焦滬寧線主要城市大后勤業務的拓展。今年我們也在吸納行業里面的優秀的人，在組建團隊，在聚焦一些我們優勢的區域進行業務的拓展。

我們原先做的比較好的聯合市拓公司發揮的比較好。作為一家擁有多元業務服務公司，新城悅服務我們強調聯合市拓這些政策，將團餐、物業（后面將要聚焦的幾個業態，比如醫院物業、商業物業等等）進行多元組合，業態涉及到住宅、非居。2023年聯合市拓將更加范圍落地，比如我們原先負責物業拓展的同事都會接受團餐業務拓展的培訓，同時接受團餐項目信息的線索搜集和整合，對團餐業務拓展機會進行判斷。

Q2：2022年公司毛利率有所下降，未來這種情況是會持續還是會有回升？此外，2022年公司的美元債又進行了1.72億元的減值損失，2023年預計是不是還會進一步減值？

左衛：關于毛利率的，確實公司核心業務的毛利率在2022年有一些調整，主要還是體現在基礎物業服務方面。主要的原因有以下幾方面：

第一，并購子公司的毛利率相對不高，拉低了集團基礎物業服務的整體毛利率。2022年并購子公司數量達到了11家，收入占比已經達到了27%，但并購子公司的毛利率還不到20%。

第二，為進一步提升物業服務品質，讓客戶有良好的服務感受，2022年公司進行了持續的成本投入，尤其在客戶感受較為直接的一些地方，比如說保潔、維修、綠化、客戶響應等方面，2022年公司在上述方面的投入較2021年均有較大幅度的增長。

第三，2022年交付時間在兩年以上的住宅項目數量占比達到67%，該比例較2021年增長明顯。交付時間在兩年以內的住宅項目，電梯、智能化（道閘、可視對講、監控室、周界報警）、綠化等專項業務均在質保期內，兩年質保期一過，上述專項業務涉及的相關維保、養護成本就需要物業來承擔。

第四，為了應對疫情的反復，全國各地均加強了對社區消殺和出入口管理的要求。2022年公司為此增加了大量的支出，這里面包括防疫物資的購買，以及增配相應的物業服務人員，延長物業服務人員的工作時間等而支付的大量人工成本，包括加班費。

總體而言，公司一直力求在服務品質和利潤追求方面達到一種良性的平衡。當然，我們也注意到公司的基礎物業服務毛利率雖同比有所下降，但從行業來看，公司在管住宅的平均物業費單價相對不高，但利潤率其實并不算低。未來我們希望一在保證我們應有的服務品質的基礎上，基礎物業服務的毛利率保持在20%到25%的區間。

關于美元債的，2022年中國的房地產形勢依然不樂觀，爆雷房企數量還在進一步增加，導致公司持有的美元債價格進一步下探。截止2022年末，公司持有的美元債市場價格較購買價格已經下跌了八成多，2023年美元債進一步減值的空間已經非常小了，而且國家進一步穩定房地產發展政策的不斷出臺，以及部分爆雷房企積極推進債務重組計劃，相信2023年中國的房地產行業基本面會啟穩回升，公司持有的美元債的損失不排除在2023年可以轉回的可能性。

根據我們對市場跟進來看，一季度末公司持有的美元債市場價格較2022年底大約已經上漲了110萬美元，甚至公司持有的個別美元債有較大可能在2023年如期兌付。

總之，由于市場價格的波動，美元債對公司2021年和2022年的業績均造成了一定影響，但從2023年開始，公司將徹底擺脫美元債影響，輕裝前行。

Q3：公司2022年在社會團餐方面表現不俗，請問公司在社區增值服務方面2023年的重點發展方向，以及各業務板塊的一些策略是什么？未來兩年是否有計劃進入其他一些新賽道？

尤建峰：的確，2022年我們在電梯和團餐方面有不錯的表現，我們電梯方面其實主要還是我們有機的一些增長，我們沒有做并購，主要是我們新交付的電梯變成在管狀態，再加上我們特別是電梯公司進入到了電梯的老樓加裝的市場，所以它會有一些比較好的增長的態勢。

隨著我們未來電梯交付的越來越多，而且有越來越多的電梯從原來質保期的狀態變成正常維保的狀態，電梯板塊增長的確定性還是非常高的。前面戚總也提到，我們電梯公司總部的電梯管理團隊已經有十余位同事，除了我們對于兩個合資公司進行管理之外，我們電梯公司總部也在做信息化和整體對于公司拓展方面，以及我們開辟老樓加裝市場方面起到非常大的推動作用，在全力整合我們整個電梯兩個合資公司，所以未來的增長潛能會越來越大。

而且，我們在2023年隨著老樓加裝、維保拓展的力度，我們相信電梯還是非常重要的增長動力的來源。

在團餐我們在總部目前成立了大概十余人的團隊，目前主要是做一些聯合的市場拓展，以及配合總部做一些信息化平臺。現在平臺的第一個版本已經上線在試點，已經幾十個項目在試點，主要是用于監測我們每個項目日常的經營情況。如果在經營方面有一些異常變動的時候，我們運營方面可以做快速的響應，去解決現場的一些問題，讓我們的餐廳能夠有更好的經營的業績。

所以我們目前對于對于團餐和電梯這兩個業務是花了很大的精力，希望能夠通過總部建立核心的管理團隊，能夠把我們的能力逐步沉淀到總部這樣一個層級，使得我們整個這兩個業務板塊的子公司能夠逐步融合成我們新城悅一個整體，讓它的核心競爭力能夠更好地發揮作用，把我們的業務能夠做的更扎實。

相應地，我們在未來的幾年時間里面，可能未來兩至三年，還是會把重心放在電梯和團餐這兩個主要的業務板塊方面。把它們的能力能夠逐步沉淀到我們總部來，這個是我們要做的特別重要的一個工作。

當然，我們現在在社區的增值服務方面其實也在做一些嘗試，都是和我們的云柜團隊有一定結合的業務。因為我們云柜團隊是經歷過市場上的非常激烈的競爭的，這個團隊非常成熟。我們想和云柜團隊結合，方向在于線上線下聯合運營的思路。就是我們把我們小區的業主的會員體系能夠逐步建立起來，和我們小區周邊的商戶能夠做一些鏈接，線上線下來做一些連通。周邊的商戶和我們的云柜也能夠做一些廣告方面的鏈接，做一些會員運營方面的工作，這個是剛剛在起步。

另外，云柜是一個設備運營做的非常好、非常成熟系統的團隊，所以我們也在逐步開展社區里面的一些可以基于設備運營的業務板塊。包括充電設備、包括直飲水機，包括其他一些可以產生收入的設備，包括售貨機這樣一些東西，這個也是在起步階段。

原來我們充電業務其實也在做，現在我們通過云柜這樣一個團隊結合起來，可能會有一些更好的運營的效率的提升。我們認為該板塊能夠為我們整個社區的業主帶來更加可靠的服務的供應。另外就是我們通過這種相對無人化的高效的運營，在相對低成本的情況下，也能夠提供可靠服務的同時，能夠有一些財務方面的收益。

總結來看，其實我們可能暫時在我們三年的戰略規劃落地前，不會進入一些新的賽道，而且其實我們這次的戰略研討的主基調也是基于我們目前現有的業務，嘗試做一些業務的排序，然后做一些重點業務發展的區別化的管理模式，可能不會選擇一些新的社區增值服務的賽道進去。

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