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“我今天去銀行網點辦提前還貸手續(xù)，前面竟然還排著十幾個人。真沒想到提前還錢也要排隊。”這成為微博熱搜的一大熱門話題。

實際上，自去年底以來，提前還貸潮就屢見報端，“提前還貸受限”、“提前還貸排隊”、“部分銀行關閉了線上預約通道”等消息紛紛出爐。

為此，基金君采訪了多位業(yè)內人士，他們認為，還貸潮的出現主要是與存量房貸相比目前利率較高、理財收益存在不確定性、整體消費觀點更偏保守等多方面因素。尤其是存量房貸利率和現存房貸利率存在差異的背景下，預計提前還貸潮預計還會持續(xù)一段時間。

不過，建議大家都理性提前還貸，投資者提前還房貸要綜合考慮貸款利率、已經還款年限和剩余還款年限、閑置資金金額和未來資金使用需求、投資理財水平等，如果自身購房貸款利率較高、還款時間不久、手上有足夠的閑置資金、投資理財收益不及房貸利率，可以考慮提前還貸。

存量房貸較高、理財收益不確定

兩大因素催生提前還貸潮

節(jié)后開工以來，提前還貸的相關消息頻頻登上“微博熱搜”。

有投資者表示，跟家人共同決定提前還10萬，月供少一千，利息省2萬多。

還有投資者稱，近期去線下辦理了提前還部分房貸。還了10萬，每月少還700左右。還有投資者留言：“上個月自己申請還了一部分房貸，銀行線上就可以操作，不過也是要排隊還貸。”

這一波提前還貸熱潮出現，引起了市場熱烈討論，在多位業(yè)內人士看來，還貸潮的出現主要是與存量房貸相比目前利率較高以及理財收益存在不確定性等多方面因素有關。

融360數字科技研究院分析師李萬賦分析指出，近期不少投資者選擇提前還貸，一方面是因為近兩年市場利率呈下降趨勢，新增房貸利率顯著下降，但存量房貸利率降幅偏小，存量房貸與新增房貸之間的利差擴大；另一方面也與投資環(huán)境不景氣，存款利率下跌、理財收益率不穩(wěn)、股市震蕩，投資理財收益率不及房貸利率有關。因此，居民提前還房貸需求逐漸增加。

格上富信產品經理張懷若也認為，投資者想提前還貸最主要的原因是想減少利息支出。“一方面，部分存量房貸利率較高，提前還貸可以減少利息支出。事實上，過去一年多時間，房貸利率下調主要是通過下調加減點數實現的，而存量房貸利率主要隨5Y-LPR的變化而變化，加減點數的變化不影響存量房貸利率，受此影響，一年之間房貸利率差擴大；另一方面最近一年，投資收益也很難覆蓋房貸利率。”

北京一位基金公司人士也列舉了出現提前還房貸現象的幾點原因：首先，房貸利率出現了明顯下降，對前期在房貸利率相對高位進行按揭的貸款人來講，繼續(xù)按照原利率還貸顯得很不劃算；其次，當前房價上漲預期發(fā)生變化，當貸款者預期房價漲幅相較貸款利率沒有優(yōu)勢時，也會傾向于提前還貸；再有，最近一年，理財收益不穩(wěn)定，在資管產品凈值化背景下，作為固收理財代表的銀行理財收益也出現明顯波動，甚至出現階段性虧損，這也可能導致有閑置資金的貸款人提前償還房貸。

短期還貸潮或還將持續(xù)

在這一波提前還貸潮之下，一個核心原因是部分存量房貸利率要高于現存執(zhí)行的房貸利率，因此激發(fā)了居民提前還貸的意愿，分析人士認為，若如果存量房貸利率不下調，還貸潮應該還會持續(xù)。

格上富信產品經理張懷若表示，疫情三年，大部分人的消費觀念都有了一定的改變，相對更加謹慎保守，如果存量房貸利率不下調，還貸潮應該還會持續(xù)。

“提前還貸潮預計還會持續(xù)一段時間，存量房貸利率下調的過程較為緩慢，短期內與新增房貸利差不會明顯收窄，投資理財市場回暖也需要一個過程。” 融360數字科技研究院分析師李萬賦也表示。

而一位基金公司人士表示，提前償還房貸的貸款者需要同時具備以下條件，首先是買房的執(zhí)行利率與目前的房貸利率相比要明顯高，第二其明確沒有其他投資手段可以相對理想地補償房貸利率的損失，第三其還要有一定量在中長期內完全閑置的資金。雖然我們沒有看到準確的統(tǒng)計，但滿足以上條件的貸款者應該是不多的，一旦本輪房貸利率下降最明顯的階段結束，所謂的“提前還貸潮”會逐步平息。

而談及2023年的未來的房貸利率走勢，不少理財專家認為大概率仍然是貨幣寬松。

上述基金公司人士表示，進入2023年，從短期來看不排除房貸利率仍有一定下降空間，但是最明顯的結算應該告一段落；從中長期來看，隨著我國經濟的轉型升級，經濟增速有進一步緩慢下降的趨勢，因此利率水平仍有緩慢下降的趨勢，作為房貸定價基準的的LPR也有進一步下降的空間，因此整體的房貸利率在中長期也會有一定下降。

“需要進一步明確的是，對于存量房貸來講，LPR是房貸利率的基準，存量貸款者是可以享受到LPR下降帶來的好處的，除非早期的貸款者沒有選擇浮動利率而選擇固定利率。”上述人士表示，但存量房貸利率中在LPR基礎上額外加成的這一部分利率不會跟隨LRP的下降而下降，之所有會有所謂“提前還貸潮”，就是因為部分存量貸款者的房貸利率中除LRP之外加成較多，而這部分沒有享受到本輪在LRP下降之外的房貸優(yōu)惠政策，因此顯得存量房貸利率太高。

張懷若表示，從我國今年的政策風向來看，貨幣寬松還是大概率的事情，今年的房貸利率應該還有進一步下調的趨勢。

而融360數字科技研究院分析師李萬賦表示，與2022年全國各地房貸利率都統(tǒng)一大幅下降的市場環(huán)境不同，2023年首套房貸利率動態(tài)調整機制落地后，各城市因城施策的主動權加大，預計符合條件的城市會較快下調房貸利率，同時，不符合條件的城市也需重新調回至全國下限或以上。總體來說，未來房貸利率調整幅度將更具差異化。

需要理性還貸

三種情況不宜提前還貸

對于普通投資者來說，提前還貸不適合盲目跟風，需要理性還貸。

融360數字科技研究院分析師李萬賦就之言，提前還房貸不能盲目跟風，三種情況不適宜提前還房貸：

一是已還年限較長、剩余還款年限較短，由于房貸大多是等額本金和等額本息還款方式，前期歸還的利息占比較高，如果還款年限比較長，利息已經還了大半，就沒必要提前還貸；

二是手上沒有足夠的閑置資金，提前還房貸之后，剩余資金無法滿足日常生活所需及應對緊急情況；

三是房貸利率偏低，不同時期不同地區(qū)的房貸利率差異較大，如果房貸利率不高則沒必要提前還。

“提前還貸也要注意需要為日常生活支出和未來養(yǎng)老、醫(yī)療留足資金。另外在申請還貸的時候需要注意是否有違約金，是否當初簽訂保證還款期數達到多少期后才允許進行提前還貸，避免提前把資金騰挪出來之后不能立即進行還款。”格上富信產品經理張懷若表示。

張懷若還表示，如果申請時房貸利率較低、或者使用了公積金組合貸，等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3，投資者能夠找到比較穩(wěn)定的覆蓋房貸利率的投資方式，這些情況下是不建議提前還房貸的。

一位基金公司人士也表示，提前償還房貸的貸款者需要同時具備以下條件，首先是買房的執(zhí)行利率與目前的房貸利率相比要明顯高，第二明確沒有其他投資手段可以相對理想地補償房貸利率的損失，第三還要有一定量在中長期內完全閑置的資金。

“任何一個條件不具備，都不宜提前償還房貸。在同時具備以上條件的基礎上，若要提前還貸需要弄清楚銀行的提前還貸政策，盡量避免罰息，降低提前還貸成本。”上述人士表示。

若投資者要提前還貸也需要注意一些細節(jié)。如李萬賦表示，投資者提前還房貸要綜合考慮多種因素，包括貸款利率、已經還款年限和剩余還款年限、閑置資金金額和未來資金使用需求、投資理財水平等，如果自身購房貸款利率較高、還款時間不久、手上有足夠的閑置資金、投資理財收益不及房貸利率，可以考慮提前還貸。

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