觀點(diǎn)網(wǎng) 市場還未等到萬科泊寓發(fā)行REITS正式消息，卻是先收到萬科、建行成立100億元建萬住房租賃基金公告。

(相關(guān)資料圖)

1月16日晚間，萬科發(fā)布公告稱，下屬子公司海南中萬啟航管理服務(wù)有限公司、海南萬益管理服務(wù)有限公司與中國建設(shè)銀行股份有限公司下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金（有限合伙）簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協(xié)議》，共同投資設(shè)立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，萬科下屬子公司中萬啟航認(rèn)繳出資金額為100萬元、萬益管理認(rèn)繳出資金額為19.99億元，合計(jì)占建萬住房租賃基金的比例為20%。

該基金募集規(guī)模為100億元，主要投資于萬科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

建行方對于基金用途表述也大致相同，更多的強(qiáng)調(diào)是在長租公寓領(lǐng)域共同參與市場化投資，充分發(fā)揮“產(chǎn)融結(jié)合”的優(yōu)勢，以資產(chǎn)收購、股權(quán)投資、經(jīng)營權(quán)購買等方式，專注投資于萬科集團(tuán)及其他項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體了解，2017年，建行就宣布聯(lián)合開發(fā)商開拓住房租賃市場，先后在廣東、上海等地探索“存房”模式。2019年起開始參與首批住房租賃REITs試點(diǎn)，2022年1月還與保利集團(tuán)簽署保租房戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索保租房公募REITs發(fā)行；去年8月，建行還擔(dān)任了首批保租房公募REITs中的兩只REITs基金托管人、咨詢顧問角色。

2022年9月23日，建行就有意設(shè)立住房租賃基金。

公告顯示，為了堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，建行出資設(shè)立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為人民幣300億元，其中建行認(rèn)繳人民幣299.99億元。去年10月，住房租賃基金正式成立。

消息人士向觀點(diǎn)新媒體指，最新與萬科的合作也主要是由建行主導(dǎo)。萬科作為長租公寓領(lǐng)域規(guī)模最大的運(yùn)營商之一，同樣被傳計(jì)劃參與住房租賃公募REIs的發(fā)行，因而此次合作更多是順理成章的感覺。

反過來對于萬科而言，通過私募基金形式撬動多元業(yè)務(wù)在萬科過往的發(fā)展中并不鮮見。

比如2017年，萬科出資50億與招銀資本、長江招銀成立兩只專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，投向旗下42個(gè)項(xiàng)目；同年，萬科參設(shè)60億物流地產(chǎn)投資基金；2019年還聯(lián)合比亞迪設(shè)立11億基金，投向科技、物流等領(lǐng)域。

如今，萬科用基金的模式撬動業(yè)務(wù)發(fā)展，于泊寓而言，也是實(shí)現(xiàn)融資多元化的途徑之一。

實(shí)際上，萬科算是最早布局租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，2008年試水國內(nèi)第一個(gè)面向中低收入家庭的租賃住宅項(xiàng)目萬匯樓。

2014年，萬科成立“萬科驛”團(tuán)隊(duì)開展租賃業(yè)務(wù)，再到2016年整合各分公司長租公寓業(yè)務(wù)，統(tǒng)一為泊寓品牌納入管理運(yùn)營，隨后泊寓進(jìn)行了飛速的擴(kuò)張之路。

據(jù)了解，截至2022年9月底，萬科旗下的泊寓運(yùn)營管理房源約21.5萬間，累計(jì)開業(yè)約16.9萬間，在管房源數(shù)量穩(wěn)居長租公寓運(yùn)營企業(yè)榜首，排在其后的有龍湖冠寓、魔方集團(tuán)等。

出租率方面，泊寓連續(xù)多年超90%以上，在疫情下也能維持穩(wěn)定的出租率水平；營業(yè)收入方面，泊寓前三季度實(shí)現(xiàn)23.1億元，同比增長11.5%。

2022年住房租賃市場整體降溫及多城市月租金同比下滑的背景下，泊寓能保持持續(xù)增長的功勞可能要?dú)w功于2022年初人事任命，有著“財(cái)神爺”之稱的總裁祝九勝直管長租公寓業(yè)務(wù)，兼任長租公寓BU（事業(yè)單元）首席合伙人。

祝九勝直管萬科長租公寓BU后，便非常重視銷售情況。有測算表示，泊寓將于2023年實(shí)現(xiàn)成本法（即扣除折舊攤銷后）的會計(jì)報(bào)表盈利。泊寓如實(shí)現(xiàn)盈利將是拔出萬科的一根“心頭刺”，更是加入后來者龍湖冠寓的少數(shù)盈利行列之中。

長租公寓低利潤的屬性造就其無法與房地產(chǎn)住宅開發(fā)行業(yè)相比較，運(yùn)營模式造就收入規(guī)模及利潤貢獻(xiàn)率必然不及住開業(yè)務(wù)。

2022年12月的股東大會上，祝九勝表示，萬科長租公寓業(yè)務(wù)采用成本價(jià)核算，通過REITs方式證券化以后，能夠?yàn)楣蓶|體現(xiàn)及創(chuàng)造更多利潤。

作為房企涉足長租公寓的老大哥，泊寓卻被華潤有巢搶了先發(fā)行保租房REITs，但這也為長租公寓如何實(shí)現(xiàn)“投融管退”提供了一個(gè)很好的解決答案。

去年間，包括萬科、龍湖、金地等企業(yè)都展現(xiàn)出將旗下租賃住房項(xiàng)目申請納入保租房體系的努力。其中，截至2022年三季度末，萬科泊寓已有4.28萬間房源納入保障性租賃住房，占比達(dá)到約20%，另有近5萬間房源在申請“納保”途中。

“納保”作為公募REITs發(fā)行的第一步也是最基礎(chǔ)的一步，泊寓接下來的發(fā)行之路并不會太簡單。此次萬科與建行的合作，或許能再添其籌碼。

萬科在最新公告中表示，下屬子公司參與投資建萬住房租賃基金，是踐行“城市建設(shè)服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，落實(shí)國家“租購并舉”政策的重要舉措；本次投資有助于盤活長租公寓存量資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大長租公寓業(yè)務(wù)管理規(guī)模。

而值得關(guān)注的是，祝九勝作為萬科長租公寓BU的一把手，他與建行的“情分”同樣不淺，這似乎為此次的合作更增添戲劇性。

翻查過往資料獲悉，祝九勝早期就在建設(shè)銀行深圳市分行工作19年，歷任福田支行副行長(主持工作)、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長等。2012年起，他從建行離職加入萬科，曾主要分管銀行、信托等信貸渠道的融資工作。

關(guān)鍵詞： 有限合伙 存量資產(chǎn) 基金募集