觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所帶來的收入，是龍湖度過這個(gè)冬天的“棉襖”。

在龍湖集團(tuán)1月6日披露的2022年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)中可以明顯看出這一點(diǎn)。

去年全年，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，同比下跌30.5%；合同銷售面積1304.7萬平方米，同比下跌23.65%。

【資料圖】

于十二月單月，龍湖實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額183.7億元，合同銷售面積167.5萬平方米；實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額112.4億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積102.5萬平方米。

可以看到，在2022年經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)同樣存在一定壓力。

但與此同時(shí)，龍湖持有物業(yè)卻結(jié)出了“果實(shí)”，同期錄得經(jīng)營(yíng)性收入234億元（含稅金額約人民幣250.2億），同比增長(zhǎng)25%左右；其中投資性物業(yè)租金收入約119.0億元（含稅金額約人民幣127.3億）。

2022年，龍湖更重要的是完成了“換帥”，伴隨著吳亞軍退居幕后，陳序平升任董事長(zhǎng)，正式完成由家族企業(yè)向職業(yè)經(jīng)理人管理公司的轉(zhuǎn)變。

銷售與投資

從數(shù)據(jù)上看，銷售雖與2021年同期相比出現(xiàn)一定降幅，但在行業(yè)整體嚴(yán)峻的形勢(shì)下，有這一份成績(jī)實(shí)屬不易。

2022年開始，龍湖開始披露每月的權(quán)益銷售金額。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，去年龍湖權(quán)益銷售最高的月份為6月的160.2億元、其次為8月的145億元，低點(diǎn)為年初1月69.9億元和2月60.8億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

縱觀龍湖2022年合約銷售情況，銷售貢獻(xiàn)度最高的依然是長(zhǎng)三角區(qū)域。

分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中合同銷售額分別為775.8億元、414億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

據(jù)悉，龍湖2022年長(zhǎng)三角區(qū)域中，合肥、溫州位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三，杭州、無錫、常州、湖州、寧德等城市入圍前十，其中杭州杭與城簽約金額、簽約套數(shù)均位列全市第一。

銷售端不確定性加大的情況下，龍湖的投資更加審慎和聚焦。

不過，在民營(yíng)房企普遍停止拿地的2022年，龍湖全年累計(jì)摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一二線高能級(jí)城市，權(quán)益地價(jià)近300億元。

在9-10月，龍湖投資較為積極，權(quán)益地價(jià)均超過了50億元。

經(jīng)營(yíng)性收入

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)另一端，龍湖持有業(yè)務(wù)步入收獲期，這將會(huì)貢獻(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，抵抗開發(fā)業(yè)務(wù)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

龍湖經(jīng)營(yíng)性收入是由商業(yè)投資、租賃住房及空間服務(wù)組成，2022年錄得經(jīng)營(yíng)性收入約250.2億（含稅），同比增長(zhǎng)25%左右。其中，投資性物業(yè)租金收入約119.0億元（含稅金額約人民幣127.3億）。

具體來看，目前龍湖投資物業(yè)主要為商場(chǎng)，分為三大產(chǎn)品系列：一站體驗(yàn)式購物中心天街系列、小區(qū)購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

據(jù)悉這些購物中心的物業(yè)開發(fā)貸款周期可以長(zhǎng)達(dá)10-15年，在商品房銷售環(huán)境不佳的時(shí)候，穩(wěn)定的現(xiàn)金流能夠大大增強(qiáng)企業(yè)自身流動(dòng)性，也是公司能保持長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。

截至上半年末，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為618萬平方米，整體出租率為95.6%；而在全年，商業(yè)投資業(yè)務(wù)新增15個(gè)項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)。

商場(chǎng)之外，租賃住房“冠寓”已陸續(xù)在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一線及二線城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)，2022年租賃住房新開業(yè)超1萬間，累計(jì)開業(yè)超11萬間。

空間服務(wù)方面，2022年初，龍湖智創(chuàng)生活正式在港交所遞交招股書，開啟上市進(jìn)程，不過由于物業(yè)行業(yè)資本市場(chǎng)遇冷，龍湖也并不急于推進(jìn)。

2022年8月，龍湖執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼對(duì)外表示，龍湖智創(chuàng)生活上市的準(zhǔn)備一直就緒，資料已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，目前市場(chǎng)情緒不佳，公司會(huì)持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)，并不會(huì)著急上市。

據(jù)龍湖披露，期內(nèi)，龍湖物業(yè)合約管理面積增幅再創(chuàng)新高，與珠海、武漢、福州、廈門、蘇州、阜陽等多個(gè)地方國(guó)資企業(yè)達(dá)成合作，并與阿里、網(wǎng)易、小米、?？低暋⒅锌剖锕獾榷鄠€(gè)互聯(lián)網(wǎng)及高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)總部服務(wù)的合作。

按照龍湖集團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)，未來五年時(shí)間，商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道的收入要占到整個(gè)集團(tuán)的30%，利潤(rùn)占比要超過50%，基本擺脫對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴。

另外，全新智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造自2022年8月發(fā)布以來，目前已與重慶市榮昌區(qū)人民政府、大家控股、中鐵城投集團(tuán)、蘇州漕湖集團(tuán)等達(dá)成合作。

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