文/樂居財經鄧鑫妮

距離演講還有5分鐘，李長江摘下眼鏡，脫去棉服換上西裝。

12月的廣州物博會上，陽光穿過玻璃和鋼架鋪滿演講臺，一席正裝的李長江緩步走了上來。他的聲音不疾不徐，從行業變局聊到物業服務，也免不了談起企業的獨立性問題。

(資料圖)

“對于有房地產背景的物業企業，特別是上市的物企，對獨立性的要求，毫無疑問達到空前的程度，做不到這一點，沒有未來。”李長江的語氣堅定。

不過作為一名職業經理人，他沒有辦法左右企業資本運作的決定。

12月27日晚間，碧桂園表示獲得控股股東楊惠妍的財務資助，總額50.55億港元。這筆錢，和月初楊惠妍套現碧桂園服務的數額一樣，就連中間轉手的公司也還是那家必勝有限公司。

換言之，楊惠妍拆賣碧桂園服務套現的資金用在了碧桂園身上，又是物企“反哺”地產的一個案例。

物業故事講到現在，有一半是關于解救地產的，摘牌的嘉寶服務、倒下的恒大物業，例子擺在眼前，但是衡量一下還是決定棄車保帥。物企反向“輸血”關聯房企的暗道被挖開，股權、資金散落一地。

碧桂園募資車輪戰

楊惠妍資助碧桂園的舉動，外界并沒有太過驚訝，早在出售碧桂園服務股份的時候，就已經有人提出了這個猜想。

過去一段時間，地產融資水溫升高，配股、出售情緒高漲，碧桂園的募資動作也一直不斷。而在這個時間點上，楊惠妍突然拋售碧桂園服務2.37億股，很難讓人不做聯想。

12月9日，楊惠妍通過必勝有限公司出售碧桂園服務7.03%股份，較收盤報價折讓12.28%，共套現50.55億港元。

18天后，這筆錢落到了碧桂園的口袋。碧桂園向必勝有限公司借出50.55億港元，該貸款為免息及無抵押，初始期限為三年一個月，屆滿前可以書面形式延長。

地產方的政策傳導，吹暖了物管股，市值迎來漲勢，在較高位置出讓，或許是楊惠妍出手的原因之一。

與此前低迷的狀態相比，碧桂園服務股價漲了不少。不過，過去一年仍遭受了不小的考驗，華潤萬象生活彎道超車，萬物云上市后市值一度反超，如今也窮追不舍。

截至2022年12月28日收盤，碧桂園服務19.2港元/股，當日跌幅1.13%，總市值648.32億港元，排在上市物企第二的位置。

除了從碧桂園服務“割肉”，地產方的配股融資已持續多時。

12月7日，碧桂園發布配股公告。合共17.8億股股份，占公司此前已發行股本約6.88%，每股2.70港元，較上一日收市價折讓約14.83%，所得款項凈額估計不少于約47.41億港元。

而在今年的7月和11月，碧桂園分別進行配股，兩次配股融資凈額共計66.62億港元。

股權是“硬通貨”

碧桂園服務不是第一家在售股貨架上出現的物企，在這之前，它曾多次扮演買方角色，還曾掀起收購物企的高潮。

12月份，可謂是今年最魔幻的一個月，不僅有多家物業透露出售消息，還有包括碧桂園服務在內的三家物企股份被控股股東出售。股東你追我趕地變現，像是生怕錯過好時機一樣。

賣股陣營中，雅生活服務、碧桂園服務和旭輝永升服務分別被套現4.9億港元、50.55億港元和4.37億港元，若是再加上許家印被強制出售的恒大物業股份，僅12月物管股就已經賣出了75億港元。

出售的步伐還遠遠沒有停止，旭輝永升服務和奧園健康被公開招募買家，德信服務集團也在會議上被管理層拋了出來。

等待買家的物企還有讓子彈飛的時間，然而更多被用于為地產紓困的交易已經塵埃落定，至少出售公告已經擺了出來。

據樂居財經《物業K線》不完全統計，2021年至今，已有16家物企出售了大額股份，有的大股東位置易主，有的控股權旁落，有的則將股份全盤交出。

2021年初，碧桂園服務直取嘉寶服務71.17%股權，彼時的藍光發展現金流縮緊急需一筆錢解燃眉之急，嘉寶服務是個不錯的籌碼。出售后，嘉寶服務退市，成為第一家摘牌的港股物企。

本以為是高潮，但其實只是序幕。物企上市摩肩接踵，地產身后的浪潮卻越發洶涌。遞表出售、過會出售、上市出售，物管股似乎落入了一個死循環。

億達、彰泰、陽光城、三盛、富力……旗下的物業公司統統被收割。其中不乏遞表上市進程中的企業，富力物業、禹洲物業、中梁百悅智佳被出讓，離上市只差一步之遙的中南服務、祥生活也被拽了回來。

資金被占用

恒大物業曾是市值榜上最有力的競爭者之一，然而造化弄人，股票現已停牌九個多月。2021年，恒大的負債如排山一般倒來，壓倒了恒大，也牽連了恒大物業。

房企與物企的關聯交易是無法避免的，但是動了歪心思很可能兩邊都沒法落好。

恒大物業為第三方擔保致使公司134億元現金被銀行強制執行，隨后又爆出，質押相關的貸款通過第三方回流至中國恒大，用作其一般營運。

雙方目前討論的進度是，恒大轉讓資產給恒大物業來抵消相關款項，但方案能否通過，通過后恒大物業何時能排隊領到錢都還是未知數。

物業資金違規挪用，并不止恒大物業一家，奧園健康與母公司的糊涂賬現在也還沒算清楚。

除此之外，墊付資金或收購地產方資產的情況也不少。

11月24日，中駿商管宣布向上海中駿置業，墊付不超9億元的貸款。這已不是中駿商管第一次為中駿集團提供貸款。而此前，金科服務也宣布，將向金科地產提供不超15億元借款。

買關聯方的資產，也是一種曲折的“反哺”方式。去年5月，正榮服務以8.91億元收購正榮地產控股旗下正榮商管99%股權。歐宗榮左手倒右手，將商管資產轉入正榮服務旗下，正榮地產將獲得8.14億元凈收益。

一眾“輸血”物企中，也有幾股清流。前不久，世茂服務取消與世茂股份的一筆關于物業管理及增值服務業務買賣的關聯交易，世茂服務因此省下了16.54億元的收購金。今年6月，寶龍商業放棄收購寶龍控股位于上海的一處辦公大樓，也贏得叫好。

關鍵詞： 有限公司 關聯交易 配股融資