觀點網 以市值計算亞洲最大的房地產投資信托基金——領展，以令人意外的方式履行了擴大海外資產比例的承諾。

最新消息，領展在針對NTUC（新加坡職工總會平價合作社）旗下商場物業資產的競購中勝出，并由此達成了一筆金額高達125億港元的交易。

【資料圖】

此前7月中旬，就有資本市場傳聞流出，領展正參與爭奪NTUC名下涉及總值30億美元的新加坡商場物業組合。其他競投者包括凱德集團旗下凱德綜合商業信托(CICT)，以及跨國房地產發展商星獅地產。

但據稱領展一度在角逐中落于下風，當時有報道引述消息人士表示，在領展剛與顧問研究提出標書時，凱德CICT已進入籌組資金階段。

另有聲音則指出，投資者對領展杠桿率的擔憂，或將對該基金此次出海形成阻礙。

如今，領展以實際行動宣告，它并未退出新加坡收并購行動。

為加強外界認知，12月28日晚間，領展行政總裁王國龍、首席財務總裁黃國祥及首席企業發展總裁譚承蔭等集團高管召開電話會議，就這宗最新并購案作出官方回應。

資產底色

根據公告顯示，領展是以21.6億新加坡元，約合125億港元的價格，向NTUC購入裕廊坊（Jurong Point）及湯申大廈約占一半樓面的分層地契（Swing By @ Thomson Plaza）兩個零售商場。

裕廊坊（Jurong Point）位于新加坡地鐵捷運東西線文禮地鐵站旁，是新加坡西部郊區最大型的購物中心，凈出租面積達72萬平方英呎。該商場主打大眾消費，設計理念是用各國美食吸引消費者，其中項目在多個主要樓層設置有日本、港式、馬來西亞、中餐等特色餐飲街。

湯申大廈是位于新加坡中北部郊區湯申的購物中心，早于1979年開業，但同樣勝在交通優勢明顯，毗鄰地鐵東海岸線湯申站。這個商場屬于中小型的社區購物中心，主要服務于附近的組屋人口。

據了解，湯申大廈是新加坡首批采用無障礙設計的公共建筑之一，從設計之初就加入大量對殘疾人友好的設施，凸顯了該項目對周邊社區的服務屬性。Swing By @ Thomson Plaza位于湯申大廈的1樓及3樓，總出租面積約11萬平方英呎。

收購交易之外，領展還將與NTUC就另一個郊區零售物業宏茂橋城（AMK Hub），訂立一份為期10年的資產及物業服務協議。

值得注意的是，這意味著領展將首次開拓輕資產業務。

宏茂橋城（AMK Hub）位于新加坡東北部的宏茂橋區，靠近宏茂橋地鐵站，零售面積約為35萬平方英呎。據網絡公開評論，宏茂橋城被形容為一個主打性價比、別具煙火氣的社區購物中心，項目內有壽司店、烘焙店、水果攤、兒童樂園、超市、電影院的商店。

最大宗收購

“兩項（收購）物業的出租率均接近100%，大部分租戶是必需品及服務行業。”領展行政總裁王國龍在會議上強調，這正是領展的核心經營強項。

同樣受制于地少人多的限制，新加坡與香港在城市規劃中存在不少相似之處，包括均為應付人口增長，在郊區以TOD模式開發有大量新市鎮。

2005年上市的領展，最初功用是香港房委會將旗下民生商業，由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。推動領展完成上市的首批底層資產，正是位于香港市郊的多個社區購物中心、菜場和街市、停車場等物業。

這些擁有高租用率及能創造穩定租金收入，面向剛性需求的大型市郊零售資產，是過去疫情三年幫助領展抵御疫情沖擊，維持核心凈利潤增長的基本盤。

領展此次收并購，是過去多年實踐形成的投資邏輯的一次延伸，也成就了新加坡今年最大資產交易之一。

以樓面計算，NTUC是新加坡最大的商場業主之一。而裕廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza和宏茂橋城（AMK Hub）是NTUC的核心資產。

因此僅通過這一單買賣，領展已成為當地第六大購物中心經營者（計入宏茂橋城）。

“這是領展歷來最大宗的收購，亦是我們首次在新加坡投資。”王國龍介紹，此番進入新加坡市場，除收獲三個物業項目外，更重要的是打包引進140人本地員工團隊。

“這是一個罕有的機會，讓我們可以馬上在新加坡建立有力的業務據點。”王國龍稱。

自2019年首次出海購入澳大利亞資產后，領展在疫情期間借助資金優勢加大逆市收購力度，著力拓寬集團物業組合的深度和寬度，買入不少收益可觀且抗風險能力強的資產。

截至2022年9月30日，按資產總估值2340億港元計算，領展有78.3%的物業位于香港，15.3%位于中國內地，6.4%位于海外。從物業資產類型上看，領展資產總價值68.3%貢獻自零售物業、19.4%為停車場、11.1%來自寫字樓、1.2%來自物流地產。

待最新交易完成后，據透露兩項物業最快將在2023年3月完成交割，領展在海外的資產比例將進一步提升至11%。

為適應增加的物業數量和類型，加強在香港大本營以外的管理效率和成效，近幾年領展在推動團隊本土化上花費大量精力。

其中，就首次進行海外收購的目的地澳大利亞，領展首先聘請了一位在REITs行業擁有豐富經驗的營運總監常駐該國，后于2022年4月正式在悉尼設立區域辦事處。

一次新的嘗試

領展在過去三年四處出擊，物業組合已遍布香港、中國內地、新加坡、澳大利亞以及英國。

有人樂于看見這只房地產信托基金在如此短時間內急速擴張名下的資產規模，但亦有聲音驚訝于領展收并購是否太過積極，以至于忽視了財務上的穩定。

據不完全統計，領展自疫情爆發至今已花去超過320億港元資金購置全球資產（不計算最新交易），致使借貸總額從2019/2020年度的345.98億港元擴大到2022/2023年度半年度的551億港元，同期負債比率從16.7%上升至22.07%。

更有趣的細節在于，早前7月領展有意競購新加坡商業物業的消息剛傳出時，就引發部分投資者擔心其中標后將進一步抬升杠桿水平。當時領展管理層為消除市場憂慮，曾指出公司不準備推動任何大規模并購。

花旗銀行在11月份發布的一份報告中，也提到領展管理層作出的這項承諾，并評論“認為領展不會買入新加坡組合”。

另外，在今年5月份一篇報告中，惠譽亦警示領展的杠桿率將在2022財年達到23%左右，而在收購債務不斷增加的情況下，該數據最終將在2023財年和2024財年趨向30%。

因此當領展宣布還是要買入NTUC的兩間商場，就有市場人士疑惑，為何領展堅持作出如此決策？況且，目前全球資本對于房地產的投資較為保守，美國過去的一連串加息操作，已令一些地產投資者吃到苦頭。

“新加坡已經留意了很多年，一直沒有機會，這次終于在適合的價格上做到，我們覺得非常滿意。”王國龍對此指出，領展長期以來希望做到分散投資，希望購入更多持續性更強，抗逆性更好的物業，這與早前提到的對收并購持“小心”態度并未相悖。

首席財務總裁黃國祥則補充，21.61億新加坡元的收購價，除一部分來自領展的自有資金外，還有相當一部分將會用貸款融資來償付。

據透露，這筆貸款將由新加坡本地資金方借出，由新加坡元計值，融資成本相信在3.1-3.2%之間。對比廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza兩個項目的預測總投資回報率4.9%，“這是一筆劃算的生意。”

另一方面，為進一步降低自有資金的占用，領展將就此筆交易引入資本合作伙伴，方式可能為出售部分物業的部分權益，將在未來數月內公布細節。

“以前領展習慣于獨資做（收并購），現在是一個改變。”王國龍提出，領展未來在收并購方面，仍會考慮與合作伙伴一起投資。

盡管目前香港在REITs借貸比率上的規定已放寬至50%，但作為一只每年需為持份者提供穩定分派的公募基金，領展幾乎不可能用盡這個額度。

人們對領展逐年攀升的杠杠率的擔憂不無道理，在未來收并購中引入其他資本，或可以理解為，領展在規模訴求的理想與現實中找到了折中方案。

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