觀點(diǎn)網(wǎng) 北京今年第三批供地中，建發(fā)再摘昌平生命科技園地塊。

三個(gè)月后，北京城建表示，將作為合作方進(jìn)入。

(資料圖片)

不過，不同于尋常的合作引資，城建的進(jìn)入在架構(gòu)設(shè)計(jì)上稍顯復(fù)雜。

北京城建在12月13日晚發(fā)布的公告中指，截止公告日，公司按照實(shí)際持有項(xiàng)目公司的權(quán)益比例為項(xiàng)目提供資金支持。

復(fù)雜的合作

在公開市場(chǎng)上，房企合作拿地的常規(guī)操作有很多，例如以聯(lián)合體形式開發(fā)、先質(zhì)押項(xiàng)目公司股權(quán)給合作方，后期合作方以收并購的形式進(jìn)入。

相比起常見的合作引資，建發(fā)引入北京城建的股權(quán)架構(gòu)和操作稍顯復(fù)雜。

12月13日晚，北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，公司與建發(fā)地產(chǎn)按照49%、51%的股權(quán)比例新設(shè)合資公司，參與生命科學(xué)園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是建發(fā)子公司北京兆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京三批供地中以總價(jià)32.66億元競(jìng)得的，地塊位于昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園，總用地規(guī)模約為8.6萬平方米。

競(jìng)得一周后，北京兆昌設(shè)立全資子公司北京兆城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即項(xiàng)目公司），注冊(cè)資本33億元，負(fù)責(zé)生命科學(xué)園項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

建發(fā)與北京城建協(xié)商，后者將參與生命科學(xué)園項(xiàng)目合作開發(fā)。而后，北京城建與建發(fā)另一股子公司上海建發(fā)盛高企業(yè)發(fā)展有限公司按照49%、51%的股權(quán)比例共同出資1億元設(shè)立北京兆興建城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

公告又指，北京兆興以0元價(jià)格收購了北京兆昌持有的項(xiàng)目公司北京兆城95%股權(quán)，項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為北京兆興持股95%，北京兆昌持股5%。

日前，北京城建與建發(fā)地產(chǎn)分別通過不等比增資的方式，將兆興公司注冊(cè)資本從1億元增加至約6.86億元。增資完成后，北京城建持股52.6318%，盛高公司持股47.3682%。

北京城建方面表示，將按照實(shí)際持有項(xiàng)目公司的權(quán)益比例為項(xiàng)目提供資金支持。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)天，北京城建發(fā)布公告指，替項(xiàng)目公司北京兆城進(jìn)行擔(dān)保，申請(qǐng)銀團(tuán)貸款18億元。

公告稱，為滿足北京昌平生命科學(xué)園項(xiàng)目建設(shè)需求，項(xiàng)目公司向以中國建設(shè)銀行北京城市建設(shè)開發(fā)專業(yè)支行為牽頭行、中國銀行北京金融中心支行為參貸行的銀團(tuán)申請(qǐng)貸款18億元，貸款期限3年，北京城建按照實(shí)際持股比例提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

盯住生命科技園

作為廈門本土國企的建發(fā)，進(jìn)京獨(dú)立操盤的首個(gè)項(xiàng)目是在2021年5月以28億元競(jìng)得朝陽崔各莊地塊，后確認(rèn)為項(xiàng)目“望京養(yǎng)云”。

在周圍房?jī)r(jià)10萬+的情況下，該項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)在8.8萬元每平方米左右，加上政府持有20%的產(chǎn)權(quán)比例，利潤稍顯微薄。

接下來，建發(fā)或許會(huì)更加兼顧地塊本身和盈利空間。

今年北京首批供地中，建發(fā)便盯住了昌平生命科技園地塊，樓面價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)分別為4萬元每平與6.2萬元每平，相差約2萬元每平米。地塊控規(guī)中指，生命科學(xué)園將推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“科學(xué)+城”發(fā)展轉(zhuǎn)型，配套規(guī)劃完善，鄰近昌平線生命科學(xué)園站。

據(jù)悉，盡管上述地塊需配建保租房，但地塊熱度很高，在競(jìng)拍時(shí)還發(fā)生過一場(chǎng)小風(fēng)波。

當(dāng)時(shí)競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，昌平該地塊是報(bào)名企業(yè)最多的，10次線上報(bào)價(jià)后線下競(jìng)拍，綠城和建發(fā)舉牌過于緊湊，在誰觸及上限價(jià)格時(shí)反復(fù)申訴、溝通，整個(gè)過程持續(xù)長達(dá)40分鐘。

據(jù)北京住建局官網(wǎng)信息公示，北京兆昌的項(xiàng)目“珺和佳苑”目前已在今年6月19日和9月10日分別取得預(yù)售。期房簽約統(tǒng)計(jì)顯示，6月19日取得預(yù)售證的653套房中已簽約533套，成交均價(jià)約為6.2萬元每平米。

與北京城建發(fā)展合作的這塊地，建發(fā)是在北京三批集中供地中拿到的。

彼時(shí)，建發(fā)以總拿地金額66.47億僅次于中海占據(jù)第二，競(jìng)得地塊分別為豐臺(tái)區(qū)槐房村和新宮村NY-011B地塊、昌平區(qū)生命科學(xué)園及“北四村”6004、6005地塊。而昌平此兩宗地6004、6005和首批供地中6006號(hào)地塊是相鄰地塊，有集合優(yōu)勢(shì)。

北京城建對(duì)于昌平亦多有關(guān)注。

昌平鄰靠海淀，優(yōu)勢(shì)地塊有多家房企涉足，包括華潤高端住宅“橡樹灣”、中海“中海匯智里”等，北京城建則是在而匹配供地中以底價(jià)約22.6億元拿下昌平區(qū)六環(huán)路土城出口地塊。目前，北京城建·國譽(yù)燕園29棟1788套全部獲批預(yù)售，入市銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬元每平米。

據(jù)了解，這已是北京六環(huán)內(nèi)單價(jià)最低的新房項(xiàng)目，11月13日迎來首次開盤,29分04秒后482套房源全部售罄,成交金額達(dá)到17.2億元。

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