文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

中國(guó)奧園(03883.HK)“暴雷”后，郭梓文、郭梓寧兄弟一邊甩賣資產(chǎn)、洽談?wù)蛊凇①|(zhì)押資產(chǎn)，一邊等待“白衣騎士”。

從山東高速集團(tuán)到廣州國(guó)資，“緋聞對(duì)象”傳了好幾個(gè)，卻一直未有正式官宣。

(資料圖片僅供參考)

中國(guó)奧園引入戰(zhàn)投遲遲未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，郭氏兄弟最終還是決定要為奧園健康（03662.HK）公開(kāi)招親，以換一份豐厚的“聘禮”來(lái)回血。

12月5日，中國(guó)奧園集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)布了一則招標(biāo)文件——《公開(kāi)招標(biāo)承投購(gòu)買奧園健康生活集團(tuán)有限公司全部已發(fā)行股本的29.9%》，招標(biāo)期由12月5日起，將于12月19日截止，包括首尾兩天每日下午四時(shí)正。

有奧園集團(tuán)內(nèi)部人士向媒體表示，此舉是希望加速引進(jìn)國(guó)企戰(zhàn)投，推動(dòng)公司規(guī)范治理提升，實(shí)現(xiàn)中國(guó)奧園、奧園健康盡快復(fù)牌；而推動(dòng)奧園健康復(fù)牌也為配合中國(guó)奧園整體債務(wù)重組所需。

因未能按期刊發(fā)2021年業(yè)績(jī)公告，中國(guó)奧園與奧園健康于今年4月1日開(kāi)始停牌，至今尚無(wú)復(fù)牌跡象。

截至停牌前，中國(guó)奧園的股價(jià)為1.18港元/股，市盈率(TTM)0.51倍，總市值約為34.99億港元。而奧園健康的股價(jià)為1.86港元/股，市盈率(TTM)3.47倍，總市值13.51億港元。

出售29.9%股權(quán)

招股文件披露，奧園集團(tuán)現(xiàn)針對(duì)奧園健康已發(fā)行股本中的217,148,750股、每股面值港幣0.01元的普通股進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，該部分股份相當(dāng)于招標(biāo)文件公告日奧園健康已發(fā)行股本的29.9%。

根據(jù)這份招標(biāo)文件，賣方為明興有限公司（簡(jiǎn)稱“明興”），其為中國(guó)奧園集團(tuán)的全資附屬公司、奧園健康生活的控股股東。明興直接持有奧園健康合共396,375,000股股份，占奧園健康已發(fā)行股份的54.58%。

換而言之，此番中國(guó)奧園擬出售其持有的部分奧園健康股份，而非整體退出奧園健康。

不過(guò)以當(dāng)前的持股占比情況來(lái)看，明興出售奧園健康29.9%股權(quán)后，也意味著中國(guó)奧園喪失控股權(quán)，奧園健康或?qū)⒁字魉恕?/p>

在這份公開(kāi)招標(biāo)文件中，奧園集團(tuán)尚未透露針對(duì)這部分?jǐn)M出售股權(quán)的掛牌底價(jià)。不過(guò)，對(duì)于潛在賣家的付款要求作了陳述。

根據(jù)招股文件披露，買方須在簽訂臨時(shí)合約時(shí)，向賣方支付臨時(shí)訂金500萬(wàn)港元。正式合約若未在買方接納書的日期后的五(5)個(gè)工作日內(nèi)簽訂，買方支付的臨時(shí)訂金，即被沒(méi)收歸于賣方。

與此同時(shí)，在簽立正式合約時(shí)，買方要向賣方再支付相等于購(gòu)買價(jià)百分之二十的進(jìn)一步訂金。受正式合約的條款及條件所規(guī)限，買方須于正式合約完成時(shí)，向賣方支付購(gòu)買價(jià)的余下結(jié)余。

不難看出，出售奧園健康這部分股權(quán)置換的資金，中國(guó)奧園要得很急切。

此外，買方須與中國(guó)奧園或其指定成員公司訂立受中國(guó)法律規(guī)管的戰(zhàn)略合作協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)在中國(guó)奧園滿意的程度進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目。

二度上架

事實(shí)上，這是奧園健康第二次擺上貨架了。

在去年11月4日晚間，中國(guó)奧園與奧園健康曾刊發(fā)聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論，但尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

彼時(shí)有知情人士透露，中國(guó)奧園希望收購(gòu)方能在11月底前先完成收購(gòu)?qiáng)W園健康55%的股權(quán)，然后再完成全部股權(quán)交易，而其接觸的潛在買家包括合生創(chuàng)展、碧桂園、世茂、美的等公司。

傳聞不斷，卻始終沒(méi)有確切的買主浮出。而后不久，奧園健康的出售計(jì)劃似乎按下了暫停鍵。有分析認(rèn)為，“不肯賤賣”或是最主要的原因。

事實(shí)上，在奧園健康出售公告發(fā)布后，其二股東無(wú)極資本曾公開(kāi)喊話奧園健康董事會(huì)成員及股東，希望管理層能夠仔細(xì)考慮估值問(wèn)題，同時(shí)“希望奧園健康將出售整間企業(yè)”，不要對(duì)奧園健康進(jìn)行資產(chǎn)拆賣。

據(jù)悉，彼時(shí)奧園集團(tuán)對(duì)于奧園健康55%股權(quán)給出的報(bào)價(jià)是30億元。換而言之，奧園方對(duì)于奧園健康的整體出售的標(biāo)價(jià)在54億元左右。

數(shù)據(jù)顯示，2020年奧園健康的凈利潤(rùn)約為2.5億元，同比增長(zhǎng)約55.1%。以此計(jì)算，彼時(shí)奧園健康出售的心理PE約在13.97倍左右。

而當(dāng)時(shí)物管行業(yè)收并購(gòu)平均PE在10倍-14倍之間，奧園健康傳聞中的報(bào)價(jià)已在這個(gè)區(qū)間上限。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，奧園健康在管收費(fèi)面積為4429.7萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)175.98%。其中47.2%來(lái)在管面積自于母公司及關(guān)聯(lián)方，52.8%來(lái)自于獨(dú)立第三方。

收入方面，同期，奧園健康的總收入為10.03億元，毛利約3.5億元，同比增長(zhǎng)57.2%；凈利潤(rùn)約1.9億元，同比增長(zhǎng)66.3%。

其四大主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智能化工程服務(wù)及大健康服務(wù)，收入分別約為8億元、1.56億元、3627萬(wàn)元、1021萬(wàn)元，分別占總收入的79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

物業(yè)救急地產(chǎn)

在奧園健康敲鐘上市的現(xiàn)場(chǎng)，曾定格下了一張頗為經(jīng)典的照片。

郭梓文、郭梓寧兄弟與“奧園系”管理層等19位與會(huì)人員，在港交所敲鐘大廳的舞臺(tái)上站列一排，他們交錯(cuò)雙手相攜，筑成一道人墻，每個(gè)人的臉上都洋溢著笑容。

郭氏兄弟躊躇滿志，計(jì)劃將IPO募資用于尋找戰(zhàn)略投資和收購(gòu)，助推業(yè)務(wù)快速發(fā)展，以客觀的收益回報(bào)股東。

而今不過(guò)4年的時(shí)間，奧園健康也被迫走上了“賣身救父”之路。

放棄物業(yè)這塊兒現(xiàn)金流穩(wěn)定的肥肉，對(duì)于急需還債的房企而言，無(wú)疑充滿了無(wú)奈。

幾天前，德信中國(guó)召開(kāi)旗下唯一存續(xù)美元債投資人會(huì)議時(shí)曾透露，德信服務(wù)集團(tuán)（02215.HK）也在談判出售。

而在此之前，金科股份旗下的金科服務(wù)（09666.HK）易主二股東博裕資本；藍(lán)光發(fā)展將旗下物業(yè)上市平臺(tái)賣給了碧桂園服務(wù)。

歷經(jīng)千難萬(wàn)難躋身資本市場(chǎng)的物企們接連被出售，而在資本市場(chǎng)之外的物企，更是在不斷被賣。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，房企出售物企51%以上股權(quán)的交易有12筆。其中，今年以來(lái)發(fā)生了4筆，包括禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、中梁百悅智佳，以及首置物業(yè)。

51%及以上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，意味著房企失去了對(duì)物業(yè)的絕對(duì)控股權(quán)，對(duì)于售出的物企而言則意味著要“改姓易主”。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)奧園 招標(biāo)文件 同比增長(zhǎng)