觀點網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)融資閘門再度開啟，釋放流動性，幫助房企加快風(fēng)險出清。但對房企來說，新房銷售仍是破除流動性困局的根本。

11月29日，天健地產(chǎn)旗下天健悅灣府項目公司深圳市前海天健置地發(fā)展有限公司發(fā)布聲明，對即將開盤的悅灣府項目近期市場存在的打折行為的不實言論給予回應(yīng)。

(資料圖片)

聲明指出，天健地產(chǎn)作為承擔(dān)社會責(zé)任的國有企業(yè)，承諾絕不采取非正當(dāng)手段惡性競爭，也不存在謠言所散播的開盤后進(jìn)行降價的計劃和可能，并嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》、《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》等相關(guān)規(guī)定，將對發(fā)布不實言論和虛假信息的單位和個人追究責(zé)任。

看到天健地產(chǎn)的聲明，不由的將目光聚焦在深圳前海近期入市的兩個新盤——天健悅灣府及萬科瑧灣悅，二者項目定位上基本鎖定的是同一批客源，為同一水平的競品。

而該項聲明的背后或是暗指天健悅灣府取得預(yù)售證后，萬科瑧灣悅便推出的認(rèn)籌優(yōu)惠活動的動作，從目前的結(jié)果來看，萬科“搶跑”成功。

萬科祭出優(yōu)惠大旗

11月18日，萬科瑧灣悅項目取得預(yù)售證，將推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價區(qū)間約8.24萬-11.8萬每平方米，備案均價約10.6萬每平方米。

據(jù)悉，該項目為深圳萬科第五個“瑧”系項目，也是萬科聯(lián)袂深國際打造的前海首個“瑧”系產(chǎn)品。由于瑧系產(chǎn)品線一直是萬科在當(dāng)前市場的高標(biāo)準(zhǔn)代表作，因此在項目取證時引起了市場的廣泛關(guān)注及討論。

觀點新媒體了解到，今年2月份和5月份，萬科先后向深國際附屬前海商業(yè)公司注資9.1億元及14.8億元，用于認(rèn)購前海商業(yè)的新增資本及為該公司注資，兩次注資完成后萬科對前海商業(yè)的持股量將由28%升至50%，屆時前海商業(yè)會由深圳國際的附屬公司變?yōu)槁?lián)營公司。

彼時的前海商業(yè)擁有深圳國際前海首期項目以及前海二期項目兩幅地皮的開發(fā)權(quán)，并負(fù)責(zé)前海二期項目的開發(fā)建設(shè)和營運。在萬科兩次注資后，其擁有前海二期地皮將與萬科共同開發(fā)建設(shè)，也就是目前入市的萬科瑧灣悅項目。

11月20日，瑧灣悅的“最大對手”天健悅灣府也迎來取證，并在11月21日起開始登記。天健悅灣府本次將推售626套住宅，最低單價8.2萬每平方米；戶型為112-165平方米3-4房，備案毛坯限價9.2萬每平方米。

得益于是限價地塊，對于購房者而言，天健悅灣府有得天獨厚的價格優(yōu)勢。項目臨近天健悅桂府，由2021年被天健集團(tuán)以最高限價52.41億元獲得地塊，其中商品房毛坯限價9.2萬元每平方米。

而天健悅桂府，在2021年年初曾以精裝交付價約10.3萬每平方米價格錄得開盤售罄。

這也從側(cè)面反映出，前海作為整個粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域，自然是目前深圳“網(wǎng)紅盤”聚集區(qū)。該片區(qū)的住宅房源入市存量較少，過去兩年入市的新盤均實現(xiàn)熱銷，除了天健悅桂府，龍光天境花園、招商嶸璽家園、潤峯府等項目也錄得開盤售罄。

觀點新媒體在梳理天健悅灣府的備案價格表時發(fā)現(xiàn)，該項目114平方米戶型價格最低可到8.27萬元，較備案均價還低近1萬元，總價達(dá)943萬。對比下同戶型、同總價，是近三年前海沒有出現(xiàn)過的新房價格，是當(dāng)之無愧的“前海最低限價盤”。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

而面對幾乎同一起跑線的對手時，萬科選擇祭起優(yōu)惠大旗，化身“價格屠夫”。

據(jù)悉，萬科在天健悅灣府取得預(yù)售后不久，就通過降價從而達(dá)到吸引客群的目的，最高優(yōu)惠可到160萬。實際上，在過去幾年間，前海地帶的“網(wǎng)紅盤”較少出現(xiàn)降價促銷的情況。

觀點新媒體咨詢售樓處得知，萬科瑧灣悅項目在認(rèn)籌期階段166平方米最高滿減160萬元，折后最低價8.24萬。另外，這個最大優(yōu)惠需條件達(dá)成，需按限定時間內(nèi)完成簽約、凍資、抽簽等流程后方可享有。

盡管有著條件限制，萬科瑧灣悅項目在意向登記階段就錄得超1000批客戶登記，并在11月27日的開盤首日中，成功去化289套，去化率約90%，收金超35億元，距離售罄一步之遙。

最低限價盤預(yù)冷？

反觀作為“前海最低限價盤”的天健悅灣府，626套房源凍資人數(shù)455批，入圍比例1：0.72，中簽率100%，這與去年“悅桂府”1172人搶427套、中簽率36.43%相比，熱度相對不足。

對此市場分析多認(rèn)為，由于萬科臻灣悅的促銷搶跑，天健悅灣府此次開盤面臨的去化壓力很大。而隨著天健悅灣府發(fā)表“不降價”聲明，市場期待兩個新盤后續(xù)卷出前海“新價”的局面估計不會發(fā)生。

觀點新媒體了解到，截止于11月30日，市場消息稱，天健悅灣府在今日開盤時，凍資棄選人數(shù)不少，且455批客戶僅賣了170套左右，去化率37.36%。目前天健悅灣府方面尚未正式披露開盤結(jié)果。

一位房地產(chǎn)中介評價稱，萬科的定價令其他開發(fā)商有些意外，這也導(dǎo)致前海樓市進(jìn)一步陷入內(nèi)卷。

對于前海新房內(nèi)卷情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，前海房價持續(xù)走低，是因為前期的集中供地對于“限地價”加“限房價”的模式下，已經(jīng)做了明確的預(yù)期引導(dǎo)。

另外一方面，整個前海在調(diào)整供地結(jié)構(gòu)以后，居住用地明顯的增加，在市場比較低迷的情況下，導(dǎo)致項目大面積集中上市，引起房企之間確實存在一定的價格內(nèi)卷。

李宇嘉補充道：“對于企業(yè)來講，不管是萬科還是天健，銷售的低迷導(dǎo)致資金鏈的緊張，以及國企承擔(dān)的一定政府責(zé)任，需要迅速加快銷售回籠資金，那項目促銷上有一定的這個競爭情況。”

戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端也表達(dá)了相同觀點，她指出，前海新房定價主要還是考慮市場面的因素會較多一些，一方面由于前期前海規(guī)劃定位高且住宅面積較少，市場給予比較高的預(yù)期，價格與價值比較得到市場的認(rèn)同。

“那么在市場需求相對疲軟的時候，開發(fā)商對前階段基于預(yù)期實現(xiàn)的較高價格做適當(dāng)回調(diào)，是符合市場規(guī)律的理性行為。”

張曉端同時指出，目前大多數(shù)的新盤，尤其是去化的比較好的，其實它的價格跟周邊的二手房價都有一些倒掛的情況。在如今情況下，對能接受類似于天健悅灣府及萬科臻灣悅比較高總價的優(yōu)質(zhì)客戶相對有限，因此肯定是要去盡可能的爭奪到這批客戶，才能實現(xiàn)項目的去化。

觀點新媒體了解到，目前繼信貸、債券“兩支箭”連續(xù)有力射出之后，以股權(quán)融資為代表的“第三支箭”也已發(fā)出。雖然利好房企政策不斷，但新房銷售仍是破除流動性困局的根本。

此前惠譽曾指出，中國監(jiān)管方面出臺的支持性措施，為現(xiàn)金短缺的房企提供臨時流動性支持。新房銷售大范圍復(fù)蘇仍是房企流動性持續(xù)改善的關(guān)鍵。購房需求回暖取決于購房者信心和就業(yè)前景的恢復(fù)情況。

關(guān)鍵詞： 每平方米 最低限價 深圳國際