觀點網 在11月接近尾聲時，房地產市場終于迎來了首個第五批集中供地。

11月29日上午，無錫第五批集中供地正式收官。本次供應的14宗地塊全部底價出讓，總成交額224.1億，總出讓面積約90.4萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

即使本次土拍涌現出諸如經開區、太科園、惠山新城、錫東新城這樣的熱門板塊，也仍舊未能受到更多房企尤其是民企的垂青，地塊多數被國資地方平臺競得，占比超過70%。

本次土拍中，除了由中交持股的混合所有制企業浙江隱軒置業拿下錫東新城地塊外，另一更獨特的拿地房企便是綠城管理。后者作為從事代建業務的典型企業，這次卻和無錫新都房產開發有限公司聯合以40.33億元競得經開區XDG-2022-89號地塊。

值得一提的是，在無錫第三、四批集中供地中，轉型代建業務的朗詩也共計摘得3宗地塊。而在無錫的整個房地產市場中，國資平臺拿地+品牌房企代建越來越成為一種潮流。

代建企業接連入局，側面也反映出，無錫截至目前為止整年的土拍市場仍存在很大的開發和改善空間。

代建的風

在房地產行業下行、融資困難的當下，代建行業又刮起一陣風。

以無錫為例，近年來包括朗詩、遠洋、金科、金地、綠城、旭輝等企業均在這座城市落地代建業務。比如2021年，無錫就通過公開招標方式選定綠城管理作為經開區華盛苑二期的代建方，這也是該市首個品牌開發商建設的安置房小區項目。

今年5月，太湖新城集團與華潤置地舉行戰略合作協議、將合作打造無錫奧體中心、大劇院南側地塊。同時，雙方還將在城市更新及片區統籌、基礎設施代建、商業開發運營等多個領域展開合作。

而在土地市場上，代建企業也頻繁現身。7月，市場消息稱，無錫第二批集中供地出讓的XDG-2022-27號、XDG-2022-38號將由旭輝負責代建；8月及10月的第三、四批集中供地，朗詩摘得XDG-2021-7號、XDG-2022-23號、錫國土（經）2022-39地塊，均位于梁溪區，總價約17.98億元。

作為轉型輕資產方向的企業，朗詩上述拿地或與本土國企之間的合作有關。9月26日，無錫市梁溪城投集團和朗詩舉行戰略合作簽約儀式，就深化業務合作、強化品牌聯動、提升項目精細化管理水平達成了共識。

10月，無錫市自然資源和規劃局公示了經開區兩塊地和新吳區兩塊地的補充合同內容，在調整項目公司股東的同時，外界多表示兩塊地將由朗詩負責操盤。

就土拍成交情況而言，今年無錫通過五次集中供地一共出讓62宗地塊，總成交額812.5億元，其中只有1宗觸頂，3宗溢價成交。

但和2021年相比，去年無錫通過三批集中供地累計出讓63宗宅地，攬金904.2億元，溢價率達到6.94%。不難看出，今年無錫的土拍市場持續處于低迷階段。

從拿地企業的情況來看，一、二、三、四批集中供地國資平臺拿地金額占比分別為92%、55%、89%、33%，平臺公司的托底能很好的解釋為什么無錫全年沒有流拍的原因。

國企集中拿地某種程度上也存在開發能力方面的訴求，這與代建行業的特點高度匹配。相比自主拿地開發，代建模式屬于輕資產運營模式，具備人力和品牌優勢。

因此，將目光放向這兩個領域的主角——平臺公司和品牌代建時，兩者之間達成的合作就顯得愈加清晰了。

這種合作在最新的土拍中也十分顯眼。據了解，無錫經開區XDG-2022-89號地塊由綠城管理和無錫新都房產開發有限公司聯合體以40.33億元競得，樓面價20800元/平方米。地塊出讓面積10.77萬平方米，用途為住宅，容積率1.8，建筑面積19.39萬平方米。

一般來說，代建企業不會直接參與拿地，他們更多的是收取代建管理費，以及部分項目分紅。而此次綠城管理直接聯合拿地，其實是代資方持有項目公司部分股權，重心依舊在代建方面。此舉除給自身帶來了代建以外的溢利，同時也有助于拓寬代建賽道。

然而，綠城管理的入局，既是代建業的發展，也可看出土地市場的蕭條。

綠城管理入局

實際上，早在2018年，紅豆控股收購無錫塞納莊園項目剩余部分，就曾引入綠城負責代建，項目也更名為“綠城無錫桃花源”。

去年獲得華盛苑二期后，今年以來，綠城管理更是不斷拓寬自身代建版圖，在政府代建和資本代建兩大模式賽道中均有建樹。

具體來看，先是中標陽山桃盛苑安置房項目，地塊總可建設用地面積約3.18萬平方米，總建筑面積約9萬平方米，主要設計內容為7棟8-18層住宅、配套用房及地下室等。

之后綠城管理攜手無錫新湖置業拿下新吳區江溪青年公寓地塊；另外攜手惠山國控，共建惠山區復地北B地塊項目。

10月10日，江陰主城底價出讓2宗涉宅地塊，其中江陰城發綠信置業有限公司以7.04億元獲得澄地2022-C-8地塊，拿地公司則由中糧信托、江陰城投、綠城管理分別持股51%、48%、1%。

該地塊為澄地2022-C-8號地塊，占地面積78.16畝（52104平方米），容積率1.0-1.1，居住用地，成交樓面價12289元/平方米。地塊位于江陰花山路東，地處南門腹地，周邊學校、生活設施等一應俱全，為江陰城區的優質地塊。

顯而易見，綠城管理在拿地方面已經駕輕就熟了。而對于國資平臺拿地+品牌房企代建的項目而言，兩方聯合也能給到買房人足夠的信心保障。

而從綠城管理最近披露的數據來看，截至2022年9月30日止九個月，該公司新拓代建項目的合約總建筑面積達2225萬平方米，較去年同期1668萬平方米增長約33.4%。

此外，綠城管理于前9月新拓代建項目代建費預估66.1億人民幣，較去年同期48.3億人民幣增長約36.8%。

在今年中期業績會上，綠城管理層就曾指出：“過去半年時間里，很多托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求，正在急劇增多。”

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