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從行業內開辟第二賽道，到行業外尋找新的重點，房企們對第二增長曲線的探尋已經開始“出圈”。

11月15日，魯商發展(行情600223,診股)發布公告稱，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東山東省商業集團有限公司或其所屬公司。若交易如能順利完成，魯商發展將聚焦于生物醫藥、化妝品等大健康業務。

無獨有偶，10月底，珠江股份(行情600684,診股)決定轉型物管及文體運營；此前，廣宇發展(行情000537,診股)也順利向光伏、風電等新能源行業轉型；宋都股份(行情600077,診股)新設立了全資子公司浙江宋都鋰業有限公司、浙江宋都鋰業科技有限公司，準備涉足鋰業相關業務。

對于房企轉型的“跨界潮”，中指研究院新能源研究中心負責人蔣云峰認為，地產商自身發展需要開辟新的空間。目前看，盡管地產仍會有美好的未來，但行業總量上已經接近頂部，地產商未來發展需找到新的盈利渠道。

曾經的地產大佬開始轉身

作為地方性房企，魯商發展曾是山東省房企龍頭，公司經營業績多年靠的也是地產。不過，近年來隨著房地產市場深入調整，公司的經營發展存在較大的壓力。

2018年，魯商發展開始謀求轉型，先后收購了山東福瑞達醫藥集團有限公司和山東焦點生物科技股份有限公司，確立了生物醫藥、生態健康雙輪驅動戰略。

2019年6月，魯商置業更名為魯商發展，財報中增加藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營業務，以璦爾博士、頤蓮、伊帕爾汗等品牌為代表。

但在2019年，地產依然是魯商發展的主業，持續至2022年上半年，魯商發展的營業收入構成依然為：房地產及物業（行業）占比67.8%，化妝品（行業）占比20.94%，藥品（行業）占比4.36%，添加劑（行業）占比3.29%。

而日前，據魯商發展三季報顯示，公司第三季度實現營業總收入36.94億元，同比增長61.89%，但扣非凈利潤為-2842.14萬元，同比下降114.37%，三季度由盈轉虧。

對于魯商發展三季度由盈轉虧的主要原因，被歸結為地產業務面臨的壓力。這或許是讓魯商發展決心轉頭的最后一根稻草。沒了地產業務，魯商發展的營業收入勢必會大幅下降，但盈利能力可能不會下降，魯商發展生物醫藥板塊前三季度實現營業收入19.98億元，同比增長27.67%，化妝品板塊營業收入14.29億元，同比增長43%。2022年前三個季度璦爾博士、頤蓮、其他品牌實現收入7.45、5.40、1.44億元，同比增加53%、26%、85%。

與此同時，業界預測，剝離地產業務后，魯商發展的資產負債率將大幅下降。此前，公司資產負債率在90%左右。

知之非難，行之不易

“從改善資本結構，優化債務布局到提升企業毛利水平，轉型確實能給企業帶來不小的紅利。”業內人士表示，近幾年，隨著房地產行業增速換擋以及疫情等突發因素影響，房地產市場表現低迷，行業面臨發展疲軟和債務償還的雙重壓力，毛利接近“天花板”，謀求轉型發展成為越來越多房企的共識。

對轉型的期待，廣宇發展在公告中表露出來，上市公司實現業務轉型，將拓寬盈利來源，提升可持續發展能力、抗風險能力以及后續發展潛力。

自9月末，正式發布公告稱公司擬募資不超50億元主要投向“風光”項目后，廣宇發展在A股交易市場收獲了四連板。同樣轉型大健康的魯商發展也在正式發布公告后，斬獲四連板。與此同時，東吳證券(行情601555,診股)、國金證券(行情600109,診股)等多家券商給予魯商發展買入評級。

在新興領域，這些曾經的老牌地產公司，似乎重拾往日風光。

“其實房企積極探尋第二增長點，也源于對毛利的渴求。”從業人士如是點評，企業想要發展、想要利潤就必須回歸“價值創造”。

據國盛證券研報顯示，前三季度，魯商發展生物醫藥板塊毛利率高達47.78%，分別來看，化妝品板塊前三季度收入14.29億，毛利率58.56%；醫藥板塊前三季度收入3.37億，毛利率52.32%；原料板塊前三季度收入2.32億，毛利率32.47%。

但是獲取紅利的背后必要有堅實的業務支撐，先苦后甜是成功的真理，在轉型這條路上也同樣適用。

一家北京大型地產商分析，目前企業轉型通常會面臨兩大困難，一是缺乏對所要進入領域的全面了解和相應的知識積累，人才、技術儲備不足，二是是企業管理模式和經營方式不能適應新領域的變化。

而想要打通所有環節需要鋪排大量資金，他認為，企業轉型前期投入資金過多，造成資金滯壓，往往極易給企業帶到青黃不接的局面終，把企業推向邊緣化，而非市場中心。

他說：“如果跨界太大、門檻過高、投入較大，必然存在風險。”

其實，只看到了轉型的紅利，沒預判到轉型風險，而最終造成轉型折戟的企業在房地產行業中比比皆是。

6月27日，綠景控股正式退出了A股的交易平臺。作為最早一批登錄A股市場的房地產公司，綠景控股留給資本市場的也只有一個“000502綠景退”的標簽。

在最近的12年間，綠景控股曾先后嘗試過礦業投資、醫療服務、教育、木薯種植及加工等業務，平均每兩年轉型一次，公開資料顯示，在上市的21年時間里，綠景控股曾經發生了6次更名。但顯然多次轉型，并沒有給綠景控股帶來業績上的起色，近9年，綠景控股有7年扣除非經常性損益后凈利潤為虧損。

同樣嘗試過轉型的萬通地產，在2018年12月16日晚間，發布了關于終止收購星恒電源78%股份的公告，正式宣告跨界新能源電池計劃遭遇流產。

易居沃頓認為，轉型的戰略方向至關重要，無論是進行非跨界轉型還是跨界轉型，均需要結合企業基因以及轉型領域進行超前研判，充分評估轉型之后的各樣風險。切記跟風轉型，哪里火熱轉哪里，東一榔頭西一棒槌，最終落得一盤散沙，一地雞毛。

正如法國著名的微生物學家、化學家路易斯·巴斯德所說：“機會是留給有準備的人。”只有那些真正做好了多元化經營準備的企業，才有可能獲得成功。

關鍵詞： 綠景控股 營業收入 廣宇發展