文/樂居財經靳文雨

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在“房住不炒”、“租購并舉”政策背景下，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）REITS成功“出圈”了。

11月16日晚間，根據上交所公告，華夏基金華潤有巢REIT（簡稱“華潤有巢REIT”）刷新了公募REITs網下發售配售比例紀錄，總吸引資金超過了1200億元。

為此，新派公寓創始人王戈宏（曾于2017年成功發行國內首單住房租賃類REITs）也在朋友圈轉發了華潤有巢發售成功的喜報，并配文“恭喜華潤有巢REIT破紀錄融資的成績，讓投資人對公寓資產長遠價值的認可得到印證。”

據了解，在網下詢價階段，華潤有巢REIT就收到107家網下投資者管理的432個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為298.53億份，為初始網下發售份額數量（1.4億份）的213.24倍，參與其中的網下投資者包括券商、保險、信托、私募等各類機構。

在華潤有巢REIT之前，8月16日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產品也在滬深交易所同步公開發售。而投資人對這些產品的關注度和認可度普遍較高，3單產品網下機構認購倍數均超過100倍。

在房企面臨銷售低迷、融資日漸艱難、資產減值等困局的當下，保租房REITs的成功上市，無疑為運營長租公寓的房企開辟了一條新的融資渠道，釋放出了很強的信號意義。

發力長租公寓

華潤有巢REIT是全國單市場化機構運營的保租房REITs，由華潤置地旗下有巢住房租賃、中信證券、華夏基金三者聯合推出。

據樂居財經《資管K線》了解，早在2018年，華潤置地就開始涉足住房租賃領域，并創立長租公寓品牌“有巢”。該品牌以服務城市青年人口為主，并致力于解決城市租住需求，提高租住品質，創新租住體驗。

相比于其它“房企系”長租品牌，有巢公寓青睞大型租賃社區的打造，近年來公司陸續入市的項目多為集體用地、R4租賃用地。

在最初發布時，“有巢”僅有“有巢公寓”和“有巢公館”兩條產品線，前者定位為青年公寓，后者則是白領公寓。

發展至今，其已形成包括“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢國際公寓”五大產品線。其中，“有巢公館”、“有巢公邸”的定位較為高端，屬于優享型的產品，主要目標客群是高管、高收入的旅居人群。

此次發行的華潤有巢REIT項目，其底層資產是位于上海市松江區泗涇鎮的泗涇項目和松江工業區的東部經開區項目。

其中，泗涇項目所處的地塊系上海首宗租賃集體建設用地，2018年10月由華潤置地下屬全資子公司以1.25億元的底價競得；東部經開區項目所處的項目地塊系上海第二宗R4租賃用地，在2018年8月由華潤置地以底價1.8億元競得，樓面價3592元/平方米。

目前，兩個項目均已納入上海市保租房統一管理范圍，分別獲得上海市松江區“001號”、“002號”保租房認定。

當前泗涇項目的建筑面積約5.51萬平方米，其中租賃住房建筑面積約4.05萬平方米，房間套數為1264套；東部經開區項目建筑面積約6.63萬平方米，其中租賃住房建筑面積約4.95萬平方米，房間套數為1348套。截至2022年9月30日，兩個項目出租率均達到94%。

樂居財經《資管K線》獲悉，在華潤置地發布的年報中，長租公寓板塊被歸為了“生態圈要素型業務”，除了長租之外，該類型的業務中還涉及城市建設與運營、長租、產業、康養和影業等多個地產衍生領域。

數據顯示，在2021年，該類型的業務實現總營收167億元。其中長租公寓實現營收3.13億元，按年增長46%，出租率在92%的高水平，營收貢獻比為1.9%。

截至今年6月末，有巢公寓在全國15城實現管理規模5.5萬間，其中在營項目33個，房間數2.2萬間，儲備項目21個，房間數3.3萬間，其中80%的房源集中在北、上、廣、深等一線城市。

“納保”求變

在十年前長租公寓這股風開始吹起之時，類似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群體的長租公寓就開始出現，萬科、龍湖、旭輝、金地等頭部開發商們也率先涉足了該領域。

如萬科在2014年推出了“泊寓”；龍湖于2016年8月推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭輝與華東師范大學合作推出長租公寓項目，后推出了長租品牌“瓴寓”。

這幾年間，出于盤活存量資產，優化財務結構等目的，一些開發商們也曾試水公募REITs。

如在2017年12月，王戈宏和郁亮叩響深交所開市的鐘聲，新派公寓類REITs（新派公寓權益型房托資產支持專項計劃）和萬科旗下印力集團CMBS正式掛牌，成功發行全國首單住房租賃類REITs。

2021年8月，星河發行的“星河郡寓第一期廣州亞金中心資產支持專項計劃”獲得深交所符合掛牌條件的無異議函，成為2021年以來公開市場首個獲批的長租類REITs產品。

今年，二十大報告再次強調了“租購并舉”的住房制度，主張“房住不炒”。而近日備受關注的“金融16條”中，也提到支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

保租房REITs發行火熱現象背后，長租公寓行業似乎也正迎來新的“變局”。

今年初，華潤置地管理層在業績會上曾表示，在長租公寓業務上要堅定獲取符合公募REITs發行標準的標的資產打造“投、融、建、管、退”閉環。作為當前長租公寓中唯一可申報公募REITs的品類，保租房必定是華潤有巢要發力拓展的。

樂居財經《資管K線》獲悉，2020年10月發布的“十四五規劃”中，首次明確提出了“保租房”的概念。

按照規劃，40個重點城市將在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房650萬套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關鍵期，計劃建設籌集330萬套（間），完成“十四五”目標的一半。

保租房的籌建強調充分發揮市場機制，而房企長租公寓品牌成為重要的參與主體。

在政策支持下，隨著保租房進一步擴容，長租公寓“納保”現象正在顯著增加。目前，旭輝瓴寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等房企租賃品牌均已入局保障性租賃住房。

此次華潤有巢REIT的成功發行，或許能為房企運營長租公寓找到一條新的融資思路。即

通過“納保”來申報公募REITs。

有業內人士表示，保租房由政府或國企指導，因此資產質量出租率相對穩定，在經濟波動的局勢下，投資者出于避險情緒，對此類資產的熱情也會相對高漲。

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