觀點網 11月21日晚，萬科企業股份有限公司發布公告稱，董事會同意向股東大會申請新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具授權。
公告顯示，發行種類包括但不限于境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合；發行時間亦可一次或多次發行。
萬科董事會在2018、2019年和2021年，都曾分別同意提請股東大會授權公司在不超過人民幣350、320億元、300億元的范圍內發行直接債務融資工具。
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和過往對比，萬科在融資框架上似乎變得大膽了一些，折射出這家頭部房企的經營狀況市場觸覺。
萬科發布上述融資公告的同日，央行、銀保監會聯合召開了全國性商業銀行信貸工作座談會。
會上強調，全國性商業銀行要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。另外，還要用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。
融資窗口擴大
此前11月8日，交易商協會在官網發布消息稱，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務費率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務費率的一半左右；同時，根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例。
從目前發行情況來看，龍湖集團、美的置業、新城控股的申請額度分別為200億元、150億元、150億元。
“第二支箭”射出之后，僅3家房企的注冊額度就達到500億元，除了額度大、費率低之外，也體現出落地速度較快的特點。
招商證券對此指出，從“第二支箭”的體量來看，馳援規模或明顯大于2018年，足以在半年甚至更長時間內覆蓋一些重點民營房企的到期債券，幫助企業回到“借新還舊”正常狀態。
三家房企陸續發布融資計劃后，其他企業也在躍躍欲試。
11月12日，保利發展發布公告稱，收到交易商出具的4份《接受注冊通知書》，其中，同意接受公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起兩年內有效。
另據媒體報道，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股、中南建設、旭輝等多家房企也在積極向監管申請“第二支箭”的發債額度。
而在萬科發布新增融資公告的11月21日，央行、銀保監會聯合召開了全國性商業銀行信貸工作座談會。會議強調，全國性商業銀行要全面落實房地產長效機制，要用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。
同日，央行行長易綱也在公開發言時表示，近期擴大了支持民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持范圍以內。并且，人民銀行出臺2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。
萬科搶搭“順風車”
融資窗口終于松動并擴大，萬科自然也不愿錯過政策的“順風車”。
據10月28日發布的三季報顯示，萬科第三季度營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。
值得注意的是，第三季度，萬科經營性現金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導致萬科經營性現金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%，由正轉負，這在萬科的財報中并不常見。
截至9月底，萬科現金及現金等價物余額1158億元，比上半年末少了221.03億元，同比減少228.61億元，不過仍遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和的627.5億元。
同時，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點；前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。
總體而言，萬科財務杠桿保持控制，但現金流有所收緊。
除了地產開發基本盤外，萬科在公告中提到，這次申請的500億融資還將部分投資長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等項目。
1-9月，萬科物流倉儲業務實現營業收入29.7億元，同比增長42.7%；租賃住宅業務中營收23.1億元，同比增長11.5%；商業開發與運營業務營收62.5億元，同比增長10.6%。
這些方興未艾的“第二增長曲線”，同樣亟待融資注入。
另據市場信息，萬科在10月份最后一天召開了內部會議，由郁亮親自督戰，對今年最后兩個月銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等，并強調以銷售結果為導向。
此后不久，萬科還舉辦了“雙十一購房節”，擬通過促銷去化，完成年末大考。
久旱逢霖，又是搶收在即，即使手頭還不算太緊的萬科也要多備余糧，以備不時之需。
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