文/樂居財經徐酒眠

在剛過去的第十四個雙“11”狂歡盛宴，遠洋服務（06677.HK）也劃出了近1.57億元的消費預算，“激情”下單。不僅在北京、深圳購置辦公樓，而且還在北京朝陽區東四環的遠洋國際中心A座，簽租了約2.86萬方的商用物業。

而本著“肥水不流外人田”的原則，遠洋服務此番買樓與簽租的交易方，皆是其母公司遠洋集團(03377.HK)。

(資料圖片僅供參考)

物業在地產消費的資金，地產又讓物業用另一種方式賺回去。11月13日晚間，遠洋服務在刊發上述兩項關聯交易的同時，還公告了進一步擴張與遠洋集團的關聯交易。

一方面，上調了2022年度遠洋服務向遠洋集團提供的物管服務、交付前服務，以及顧問及其他增值服務的額度上限；另一方面，雙方重續截至2025年末，三個年度的關聯交易協議。

而為了推動以上的關聯交易，遠洋服務決定對5.47億尚未動用的IPO募資凈額，進行重新分配，金額約為5.32億元。

購買辦公樓、租賃及運營商用物業、修訂2022年度上限與重續未來三年協議、更改募資凈額用途，遠洋服務1月13日晚間張貼出的這4則公告，暗含了其擴張關聯交易的“小心思”。

高舉“2025年進入百億營收俱樂部”的戰略目標旗幟，遠洋服務加速版圖擴張，并借助關聯交易豐厚業績報表。

低于市場價的購樓

在北京和深圳購置物業作辦公樓，遠洋服務給出了自己的理由——目前位于北京的總部已滿員，且位于中山的區域總部需要搬遷至深圳，以應對業務擴張需求。

數據顯示，截至2022年6月30日，遠洋服務共有8978名雇員。其中，今年上半年增加1951名。

根據公告，遠洋服務分別與北京遠創置業有限公司（簡稱“遠創置業”）、天基房地產開發(深圳)有限公司（簡稱“天基地產”）訂立買賣協議。據此，其將收購位于北京總建筑面積為3316.14平方米的物業，對價為4896.83萬元；收購位于深圳建筑面積為1555.84平方米的物業，對價為2839.3萬元。

據此計算，遠洋服務在北京、深圳購買的辦公樓，單價分別為每平米約為1.48萬元、每平米約為1.82萬元。參考第三方平臺提供的市場均價，遠洋服務購置的這兩處辦公樓價格都相對優惠。

根據公告介紹，遠洋服務在北京買下的辦公樓，是位于北京門頭溝區金沙西街17號院的遠洋都會中心(亦稱為遠洋新天地)1樓3層、4層及5層；在深圳買下的辦公樓，則是位于深圳龍崗區龍崗街道南聯連湖劉屋路的遠洋新干線遠洋廣場13棟6層，建筑面積為1555.84平方米。

而據樂居財經《物業K線》在第三方平臺查詢，北京遠洋都會中心目前在售的寫字樓、商業公寓，均價約2.09萬元/平方米；而寫字樓的出租單價為2元/平方米/天。

深圳遠洋新干線遠洋廣場寫字樓項目，目前售賣單價約在1.95萬元/平方米至2.3萬元/平方米不等。

北京遠洋都會中心、深圳遠洋新干線遠洋廣場分別由遠創置業、天基地產開發，遠洋服務此番購買的辦公樓項目，為一手物業，且目前處于空置狀態。

穿透股權，出讓方之一的遠創置業由遠洋集團、融創中國（01918.HK）各自間接持股51%、25%，余下24%的股權則由北京圖晟企業管理有限公司（簡稱“北京圖晟”）持有。

而北京圖晟由瑞喜創投有限公司（簡稱“瑞喜創投”）持股占比50%，另外4位獨立第三方(張宏偉、周秀英、劉子超及宗陽)持股占比50%。值得注意的是，遠洋集團持有瑞喜創投49%的股權。

據此，遠洋集團合共持有遠創置業56.88%的股權。而另一出讓方天基地產由香港公司天基投資100%持股，是遠洋集團的全資附屬公司。

實驗新的商業資產運營模式

此番向遠洋集團簽租的商用物業，是遠洋服務新資產運營業務模式——整體承包商業資產進行一站式運營及管理——的實驗項目。

根據公告，其簽租的商用物業項目，涵蓋位于北京朝陽區東四環中路56號遠洋國際中心A座的若干單位，總建筑面積為2.86萬平方米。租期由2022年11月12日起至2023年12月31日止，租金總額為7936萬元。

“于2022年6月30日的出租率為約90%”，遠洋服務在公告中表示，現時的高出租率可確保其在租賃及運營協議期限一開始，就獲得穩定運營收入；同時，在其未來的品質整體運營及管理中還可以吸引更多新租戶。

據樂居財經《物業K線》了解，在商業資產運作中，委托管理與租賃運營是最常見的兩個模式。以租金收取來看，相較于委托管理模式，租賃運營模式下管理的商業項目通常產生的收入更高；不過因為有租金成本，因此租賃模式下的商業資產運營的毛利率相較更低。

以萬達商管為例，2019-2021年，以及2022上半年，其委托管理模式的毛利率分別為30.8%、31.3%、48.2%及55.4%，同期，其租賃運營模式的毛利率分別為46.4%、42.8%、36.9%及30%。

具體到遠洋服務來看，今年上半年，遠洋服務營業收入16億元。其中，物業管理及商業運營服務收入9.44億元，同比增加26.7%。而再進一步拆分，商寫板塊收入2.77億元，同比提升34.3%。

報告期內，其商寫板塊是營收漲幅最大的細分業務，且盈利能力也可觀。同期，其商寫板塊毛利率達到38%，與其社區增值服務的毛利率相當。

遠洋服務的商業項目主要包括購物中心和寫字樓，其中來自購物中心的商寫運營及物業管理服務收入1.6億元，較去年同期增長約28%；寫字樓的商寫運營及物業管理服務貢獻收入1.16億元，較去年同期增長約43%。

據中報披露，截至2022年6月30日，遠洋服務已為8個已開業購物中心提供商業運營服務，籌開項目4個；期內，其為12個寫字樓提供商業運營服務，其中來自第三方外拓項目的數目為4個，籌開項目3個。

更改5.32億IPO募資用途

收購辦公樓、整租商用物業，遠洋服務所動用的資金都是IPO募集資金的余額。

資料顯示，遠洋服務IPO上市，向資本市場合計募資凈額約16.72億港元，折合約14.26億元。按照原本的計劃，其中60%擬用于收并購及戰略投資，20%將用于升級智能化管理系統，10%將用于提升數字化建設，余下10%將用作運營資金及一般公司用途。

截至2022年11月11日，其尚未動用的IPO募資款凈額約為5.47億元。其中，并購金、升級智能管理系統，以及數字化建設均有余額，分別約為1.93億元、2.57億元，以及0.99億元。

更改IPO所得款用途后，僅在數字化建設部分留下了0.15億元。另外5.32億元重新分配，此番收購辦公樓與租賃商用物業，分別劃去7740萬元、7940萬元；余下3.76億元則將用于進一步擴展及多元化增值服務。

值得注意的是，對于進一步拓展增至服務，遠洋服務特意提到了取得遠洋集團車位的獨家銷售權。

公告介紹，非獨家方式提供車位銷售代理服務，一直是遠洋服務增值服務的一部分。自2021年下半年開始，其也通過向關聯方支付保證金的方式，獲得車位的獨家銷售代理銷售權。

今年年初，遠洋服務與遠洋集團簽訂車位銷售代理服務框架協議，約定的年度應付的保證金最高總金額將不會超過1億元；而10月14日，遠洋服務公告，將這筆交易的保證金上限調整至了4.5億元。

數據顯示，今年上半年，遠洋服務在社區增值服務中收入3.05億元，占總收入的19%。而包含了車位銷售交易的物業經紀服務，貢獻收入約為0.51億元，占社區增至服務收入的16%，占總收入的3%。

據此來看，車位銷售產生的收益在遠洋服務的營收結構中，目前的占比并不高。

事實上，物企與關聯方就車位進行代銷或直接收購，產生的可退換保證金或收購金，已經成為關聯地產向物企提款的一張通票。

此番遠洋服務更改募資用途，向關聯方收購辦公樓、租賃商用物業，以及鋪墊未來獲得關聯方車位的獨家銷售代理銷售權可能產生的資金項，也難免被外界質疑：“或有輸血母公司之嫌。”

不過，從遠洋服務與遠洋集團修訂與重續的關連交易來看，雙方也是在相互成就。

根據公告，遠洋服務與遠洋集團2022年度的關連交易上限總額，由原定的8.18億元上調至了9.41億元。

關鍵詞： 遠洋集團 關聯交易 增值服務