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地產(chǎn)好消息似乎沒有停止的勢(shì)頭。

緊跟“金融支持地產(chǎn)16條”之后，11月14日晚間，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，稱商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

通知要求，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。通過保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。

被稱為房企現(xiàn)金流命門的預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管松綁，資本市場(chǎng)“漲”聲一片。11月15日，房地產(chǎn)板塊125家上市房地產(chǎn)企業(yè)，共101家股價(jià)上漲。

繼央行發(fā)布的“金融16條”之后，預(yù)售資金監(jiān)管迎松綁，政策傳遞何種信號(hào)？對(duì)于房企的效用幾何？對(duì)于行業(yè)的預(yù)期發(fā)展影響何在？鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊協(xié)同業(yè)內(nèi)，多方解讀。

健全與靈活

中銀證券(行情601696,診股)分析師夏亦豐分析：本次為全國性的保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，至此形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性問題。

此前預(yù)售資金監(jiān)管多以地方性政策為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金被超過17個(gè)城市運(yùn)用，包括北京、成都、南京、武漢、長沙、濟(jì)南、鄭州、天津、珠海、長春、海口、銀川、無錫、淄博、衡陽、宿州、阜陽等。

從額度方面，本次統(tǒng)一規(guī)定保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%。這樣可以最大程度的保證資金安全，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，也最大程度上利用預(yù)售資金。不過倘若有已支付的工程款，該等工程款是否需要扣除，仍有更多的細(xì)節(jié)待明確。

從用途方面來看，本次規(guī)定下的置換資金用途相對(duì)靈活。預(yù)售資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中重點(diǎn)監(jiān)管資金僅用于工程建設(shè)，按照工程建設(shè)進(jìn)度設(shè)臵提取節(jié)點(diǎn)；一般監(jiān)管資金除了項(xiàng)目建設(shè)外，還可用于償還開發(fā)貸等，支取手續(xù)相對(duì)簡易。本次規(guī)定：保函期限與項(xiàng)目周期匹配，保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

從適用范圍上，房企是否能使用保函仍較為依賴房企自身的信用。規(guī)定要求銀行參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房企信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企；同時(shí)保函額度全額計(jì)入對(duì)房企及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。部分城市，例如武漢、無錫、珠海對(duì)申辦保函替代業(yè)務(wù)的房企一直另有信用資質(zhì)方面的要求。譬如無錫規(guī)定A級(jí)誠信企業(yè)、武漢明確近2年內(nèi)在預(yù)售資金方面有良好信用記錄才可申辦。

億翰智庫分析，在2022年上半年的各地方的預(yù)售資金監(jiān)管政策放松中，已經(jīng)出現(xiàn)了允許企業(yè)使用商業(yè)保函替換不同程度監(jiān)管額度的規(guī)定，不過此次是從全國層面，是從金融機(jī)構(gòu)層面出發(fā)，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。

本次預(yù)售監(jiān)管新規(guī)延續(xù)了今年2月出臺(tái)的全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的整體思路，在保障預(yù)售資金服務(wù)于“保交樓、穩(wěn)民生”使命的同時(shí)，給予了市場(chǎng)更多的靈活性，有助于在監(jiān)管比例、提取節(jié)奏、信用關(guān)聯(lián)機(jī)制等方面繼續(xù)優(yōu)化。

馬太效應(yīng)，優(yōu)者恒優(yōu)

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，銀行保函置換預(yù)售資金，短期有助于企業(yè)加大預(yù)售資金使用效率和靈活性，利好央國企和優(yōu)質(zhì)民企。

天風(fēng)證券(行情601162,診股)指出，新規(guī)明確，允許商業(yè)銀行在充分評(píng)估企業(yè)信用、財(cái)務(wù)、聲譽(yù)等風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上自主決策與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換業(yè)務(wù)，而對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜的應(yīng)審慎出具保函。預(yù)計(jì)對(duì)于尚未出險(xiǎn)的民營房企，本次政策效力更為直接，有助于其項(xiàng)目層面的資金騰挪。

億翰智庫分析，包括金融十六條在內(nèi)，此條政策明顯利好現(xiàn)在仍然穩(wěn)健經(jīng)營的民營企業(yè)。政策一方面要求商業(yè)銀行按照參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面提到需要房企提供保證金、反擔(dān)保等增信措施，因此政策的覆蓋對(duì)象正是具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、信用記錄良好以及財(cái)務(wù)狀況依然穩(wěn)健的民營企業(yè)。

西部證券(行情002673,診股)認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企可向銀行申請(qǐng)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，對(duì)短期房地產(chǎn)流動(dòng)性形成重大利好。同時(shí)明確規(guī)定置換額度上限和保函期限，銀行風(fēng)險(xiǎn)也有保障。國金證券(行情600109,診股)研究推算，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，大約能釋放約540億元的流動(dòng)性。從主體方面看，市場(chǎng)化原則下，銀行更愿意提供給央國企和部分優(yōu)質(zhì)民營房企。

海通證券(行情600837,診股)認(rèn)為，保函置換預(yù)售資金，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企，短期將有助于這類企業(yè)加大預(yù)售資金使用的效率和靈活性，加快實(shí)現(xiàn)保交樓任務(wù)，減輕償債壓力。

中信證券(行情600030,診股)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，才符合商業(yè)銀行的根本利益，因此商業(yè)銀行完全有動(dòng)力落實(shí)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的要求。保函置換有助于部分優(yōu)秀房企總部靈活調(diào)度資金，限定30%的置換金額上限，同時(shí)能確保順暢交付。

“春風(fēng)”的后勁

預(yù)售資金監(jiān)管松綁的效力，于行業(yè)而言，更多是穩(wěn)行業(yè)預(yù)期，穩(wěn)優(yōu)質(zhì)主體，加速行業(yè)出清。

不過一位武漢地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，這類政策很多城市原本就在實(shí)施，可實(shí)際能用到的企業(yè)鳳毛麟角。

“銀行開具保函不是白開的，要么需要對(duì)等現(xiàn)金存款，要么要利息成本。如果是項(xiàng)目公司存在開發(fā)貸的，而且監(jiān)管資金被置換了，那貸款銀行肯定不同意。”

因此，此次預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)行業(yè)實(shí)際提振，還需要看落地之后的實(shí)施效果。但近期從頂層吹來的陣陣春風(fēng)，已經(jīng)擺明了政策的導(dǎo)向。

對(duì)此，天風(fēng)證券提出，本次的預(yù)售監(jiān)管優(yōu)化以及近期“第二支箭”、“金融16條”等一系列供給側(cè)政策的集中發(fā)力，并不意味政策基調(diào)的轉(zhuǎn)向，而是基于此前信用風(fēng)險(xiǎn)無需擴(kuò)散和金融機(jī)構(gòu)過度反應(yīng)的市場(chǎng)糾偏。

從本輪政策的寬松路徑來看，整體仍然遵循穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期需優(yōu)先穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)信心的原則，后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持鞏固。后續(xù)供需兩側(cè)政策空間值得期待。從政策導(dǎo)向看，短期或?qū)@扶持未違約的優(yōu)秀民企、控制供給側(cè)改革的出清烈度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展展開。

億翰智庫認(rèn)為，近日出臺(tái)的金融十六條政策著力于從融資端改善民企資金壓力，而此條政策的目的在于從銷售回款方面緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，近期中央層面的密集政策都顯示出了穩(wěn)住現(xiàn)存優(yōu)質(zhì)主體的思路。

中郵證券指出，穩(wěn)主體成為政策發(fā)力重點(diǎn)，樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出出清與修復(fù)并存的局面。

光大證券(行情601788,診股)分析，本次《通知》是繼近日交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”、央行等部門發(fā)布金融支持地產(chǎn)16條措施以來又一重要房地產(chǎn)利好政策，近期政策先后從發(fā)債、貸款，再到經(jīng)營性現(xiàn)金流方面對(duì)房企給與支持，預(yù)計(jì)將充分助力房地產(chǎn)行業(yè)融資修復(fù)，提振市場(chǎng)信心。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 財(cái)務(wù)狀況 工程建設(shè)