文/樂居財(cái)經(jīng)魏薇

(相關(guān)資料圖)

在地產(chǎn)下行期，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)我國房地產(chǎn)行情持續(xù)悲觀。從去年的被動(dòng)下調(diào)評(píng)級(jí)，到如今的主動(dòng)撤銷境外機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，房企們對(duì)他們的評(píng)級(jí)下調(diào)已看得越來越輕。

11月8日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，應(yīng)碧桂園公司的要求，撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。經(jīng)營上，碧桂園當(dāng)前基本面沒有發(fā)生重大變化，本次評(píng)級(jí)撤銷不會(huì)觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款，不會(huì)對(duì)公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

好在，市場(chǎng)對(duì)有關(guān)房企評(píng)級(jí)的消息已趨于理性，碧桂園的主動(dòng)出擊，并未遭到資本市場(chǎng)的懷疑。

加之11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

今日，碧桂園開盤大漲超30%。截至當(dāng)日收盤，漲13.89%，報(bào)每股1.64港元。不僅是碧桂園，11月9日開盤，港股內(nèi)房股集體拉升，當(dāng)天，旭輝、龍光、中梁、富力、陽光城、新城發(fā)展等均收獲不少漲幅。

就碧桂園自身而言，其經(jīng)營面仍然穩(wěn)健。9月，碧桂園在境內(nèi)資本市場(chǎng)完成融資，成本為全市場(chǎng)最低。10月單月，碧桂園連同其附屬公司、合營公司、聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約333.3億元，環(huán)比增長4.1%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約416萬平方米，環(huán)比增長6.12%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年至今，已有包括陽光城、佳兆業(yè)、新城、融創(chuàng)、龍光、寶龍等在內(nèi)的約70家房企向三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)。其中，恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、合景泰富和海倫堡等房企與三家機(jī)構(gòu)完全取消合作。

看空

信用評(píng)級(jí)的核心作用在于揭示債務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)，減少信息不對(duì)稱，同時(shí)有利于發(fā)債人拓寬融資渠道，降低融資成本。在行業(yè)鼎盛時(shí)期，來自標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三大國際信用機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)是房企必爭(zhēng)的光環(huán)，有了高質(zhì)量評(píng)級(jí)，就意味著拿到了境外融資的“通行證”。

但今時(shí)不同往日，房企的境外融資通道基本被堵死，因此，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)對(duì)房企來說已經(jīng)沒有意義。若評(píng)級(jí)被下調(diào)，反而會(huì)對(duì)房企造成沖擊。

聯(lián)合國際此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，中國離岸美元債券發(fā)行量下降至640億美元，同比減少了37.3%。當(dāng)中，境外房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量更同比下降達(dá)77.2%。而據(jù)克而瑞最新披露的數(shù)據(jù)，今年10月，房企境外債權(quán)融資為0，是近年來首次出現(xiàn)單月沒有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資的情況。房企在境外發(fā)債方面幾乎已顆粒無收。

IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜曾對(duì)樂居財(cái)經(jīng)分析，（房企）放棄評(píng)級(jí)，意味著放棄在公開市場(chǎng)發(fā)債融資的機(jī)會(huì)，這本來也是當(dāng)今的企業(yè)在現(xiàn)實(shí)情況下無法實(shí)現(xiàn)的事情，放棄評(píng)級(jí)也就等于減輕了為維護(hù)評(píng)級(jí)的負(fù)擔(dān)。

房企主動(dòng)申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)的原因是自身評(píng)級(jí)被下調(diào)。去年下半年開始，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)逐漸“變味”，他們大規(guī)模下調(diào)房企評(píng)級(jí)，下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)250余次，這其中包括已出險(xiǎn)房企，也包括經(jīng)營面尚穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企。

在市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)之際，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在10月又開啟了新一輪的評(píng)級(jí)下調(diào)潮，包括碧桂園、旭輝、雅居樂、中駿等規(guī)模房企均在下調(diào)名單之列。

下調(diào)評(píng)級(jí)源于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)看空。例如，繼4月發(fā)布對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)面展望報(bào)告后，9月7日，穆迪又發(fā)布中國房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告，表示未來6-12個(gè)月地產(chǎn)銷售將繼續(xù)下滑，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂和項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)打擊了購房者的信心，房地產(chǎn)銷售額預(yù)計(jì)未來12個(gè)月不會(huì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，土地交易低迷對(duì)三四線城市和地區(qū)政府的影響也將更大，持續(xù)看空地產(chǎn)行業(yè)。

10月25日，惠譽(yù)表示，中國最新出臺(tái)的旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)、重振購房者信心的支持措施或不足以拉動(dòng)購房需求。寬松的住房政策總體上帶動(dòng)了部分高線城市和國有房企實(shí)現(xiàn)小幅上漲，但只要購房者信心仍低迷，全國的新房銷售額便很可能依然萎靡不振。

博弈

對(duì)尚未違約的房企來說，評(píng)級(jí)的下調(diào)可能會(huì)觸發(fā)債務(wù)的提前償還條款。另一方面，評(píng)級(jí)被下調(diào)帶來的負(fù)面影響也會(huì)傳導(dǎo)至銷售市場(chǎng)，影響企業(yè)銷售業(yè)績(jī)。當(dāng)下的中國民營房企們，已經(jīng)到了生死攸關(guān)時(shí)刻，再也經(jīng)不起一絲打壓。

碧桂園總裁莫斌曾在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，過去一段時(shí)間，碧桂園也多次被評(píng)級(jí)誤傷，不經(jīng)意間就陷入股債雙跌。

被譽(yù)為民營房企“最后一道防線”的龍湖也同樣遭受評(píng)級(jí)下調(diào)之苦。8月10日,瑞銀將龍湖評(píng)級(jí)由買入下調(diào)至中性,導(dǎo)致龍湖股價(jià)大跌,其震蕩幅度達(dá)19.6%，以每股20.1港元?jiǎng)?chuàng)下自2019年高點(diǎn)以后的股價(jià)新低。10月底，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍官宣交班職業(yè)經(jīng)理人，隨后的第一個(gè)交易日股價(jià)大跌超20%。穆迪聞聲而動(dòng)，下調(diào)龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)，雖維持Baa2，但將評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)降至負(fù)面。

只不過，隨著龍湖提前償還貸款，控股股東增持股份、購買美元票據(jù)等一系列維穩(wěn)組合拳，龍湖在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)已逐漸回歸正軌。

碧桂園和龍湖的評(píng)級(jí)下調(diào)，尚未對(duì)企業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性影響，但也有房企未能經(jīng)受沖擊。9月30日，標(biāo)普和惠譽(yù)先后下調(diào)旭輝主體信用評(píng)級(jí)，并列入負(fù)面觀察名單，這也導(dǎo)致部分融資觸發(fā)了提前兌付條款，在短時(shí)間內(nèi)增加了旭輝的境外兌付壓力。為此，林中在國慶假期期間奔赴香港，與債權(quán)銀行及境外債券投資人協(xié)商償債事宜。

旭輝最后還是沒能抗住這波壓力，選擇暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。在評(píng)價(jià)被下調(diào)之前，旭輝順利完成了配股、“中債增”擔(dān)保中票發(fā)行，還按時(shí)支付了境外債的利息。

對(duì)于這種“一桿子打死”的評(píng)級(jí)下調(diào)，也有房企給予回?fù)簟?月20日，穆迪宣布將海倫堡的發(fā)行人評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa1，債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B3下調(diào)至Caa2，展望為負(fù)面。

對(duì)此，海倫堡發(fā)文回應(yīng)，表示穆迪在沒有充分了解公司的情況下，就做出片面的結(jié)論下調(diào)公司評(píng)級(jí)，公司對(duì)此深感不解與失望，并聲明穆迪的觀點(diǎn)和評(píng)級(jí)行動(dòng)不能反映公司當(dāng)前以及未來的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。與此同時(shí)，海倫堡已在申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)。

房企的主動(dòng)撤出是對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的無聲抵抗。自今年7月以來，包括時(shí)代中國、首創(chuàng)置業(yè)、合景泰富、正榮地產(chǎn)、金輝股份等在內(nèi)的多家房企均已不同程度主動(dòng)撤出三大機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。

而去年下半年至今，已有約70家房企向三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)。眼下隨著國內(nèi)最大規(guī)模房企碧桂園的撤出，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)手上房企名單的量級(jí)，又輕了許多。

對(duì)于最新事件，碧桂園主動(dòng)撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，是經(jīng)與標(biāo)普友好協(xié)商。在本輪行業(yè)下行期，境外評(píng)級(jí)公司更多是基于市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公司評(píng)級(jí)進(jìn)行調(diào)整，評(píng)級(jí)結(jié)果更多反映的是對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期和負(fù)面評(píng)價(jià)，難以公允地反映企業(yè)真實(shí)的信用狀況。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從評(píng)級(jí)下調(diào)到撤銷，與其說是房企的博弈，不如說是房企開始學(xué)會(huì)自我保護(hù)。對(duì)當(dāng)下的房企來說，相比于把精力花在應(yīng)對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)上，倒不如多做些實(shí)事以提升產(chǎn)品品質(zhì)和銷售業(yè)績(jī)。

關(guān)鍵詞： 信用評(píng)級(jí) 地產(chǎn)行業(yè) 資本市場(chǎng)