文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮
2019年“合富春茗”晚會(huì)上,扶偉聰手拿話筒在臺(tái)上盡情開(kāi)唱。《往日時(shí)光》的歌詞在大屏幕上滾動(dòng),配合著一張張老照片閃回。
合富輝煌(00733.HK),這家華南最大的物業(yè)代理企業(yè),似乎也只剩下“往日輝煌”。
(資料圖片)
此后的兩年,合富輝煌盈利減弱,被貼上“增收不增利”的標(biāo)簽,上一年虧損超7億港元,今年上半年再虧6.63億港元。
股權(quán)方面,也早被碧桂園服務(wù)(06098.HK)瓜分過(guò)。11月9日,碧桂園服務(wù)再次宣布收購(gòu)合富輝煌約1.447億股份,占總股本的21.47%,代價(jià)約2.33億港元。
2020年4月,碧桂園服務(wù)已經(jīng)收購(gòu)其3.53%股權(quán),此次收購(gòu)?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)的持股份額將達(dá)到25%,僅次于創(chuàng)始人扶偉聰全部受益股份。
合富輝煌2021年及2022年上半年業(yè)績(jī)均以虧損收?qǐng)觯舳唐趦?nèi)無(wú)法調(diào)整,作為聯(lián)營(yíng)公司并表,或許會(huì)影響碧桂園服務(wù)。
標(biāo)的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)不如往期,時(shí)隔兩年,為何碧桂園服務(wù)還要再次入手?
合富輝煌營(yíng)收大頭的物業(yè)代理業(yè)務(wù)是一部分原因,不過(guò)也有網(wǎng)友表示,目標(biāo)應(yīng)該是合富輝煌手頭的金融牌照,營(yíng)收占比不到2%的金融服務(wù),或許也是吸引碧桂園服務(wù)的點(diǎn)。
半年虧損6.63億港元
從目前股票市值來(lái)看,碧桂園服務(wù)給出了不少溢價(jià)。
截至11月9日收盤,合富輝煌報(bào)價(jià)1.21港元/股,總市值8.16億港元,21.47%股份市值約為1.75億港元,2.33億港元的對(duì)價(jià)溢價(jià)約33%。
對(duì)比2020年碧桂園服務(wù)的入股價(jià)格,此次收購(gòu)價(jià)格則上漲有限。
2020年收購(gòu)3.53%那部分股票時(shí),碧桂園服務(wù)要約收購(gòu)價(jià)格為每股1.5港元,總計(jì)約3567萬(wàn)港元,眼下收購(gòu)的代價(jià)換算成單股價(jià)格約為1.6港元/股,兩年時(shí)間溢價(jià)約6.7%。
值得一提的是,收購(gòu)后,買方碧桂園服務(wù)全資子公司碧桂園物業(yè)香港將成為合富輝煌的第一大股東。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,碧桂園物業(yè)香港持股25%,China-NetHoldingLtd.持股16.68%,SimpleHeartLimited持股11.62%,賣方公司Fu"sFamilyLimited股份下降至4.37%,扶偉聰直接持股4.16%,HappyChordLimited持股2.71%,以及吳蕓持股1.1%。
扶偉聰最終受益27.92%股份,其中China-NetHoldingLtd.和HappyChordLimited為其全資擁有,F(xiàn)u"sFamilyLimited由其持股70%。
持股名單中的另外兩位也都是扶偉聰?shù)闹毕涤H屬,SimpleHeartLimited由扶偉聰之子扶而立全資擁有,而吳蕓是扶偉聰?shù)呐渑肌?/p>
合富輝煌的收入主要來(lái)自物業(yè)代理服務(wù)的代理傭金、金融服務(wù)和應(yīng)收貸款的利息收入。
截至2022年6月30日,其總收入約為29.74億港元,其中代理傭金收入29.38億港元,金融服務(wù)營(yíng)收約3600萬(wàn)元。
2021年財(cái)報(bào)顯示,合富輝煌服務(wù)超過(guò)二百個(gè)城市,與新鴻基、萬(wàn)科、恒大、保利、碧桂園等十多家房企保持合作。
與去年同期相比,合富輝煌總收入減少近10億港元,降幅24.36%,兩大業(yè)務(wù)均有不同程度縮減。
而且總體而言,合富輝煌上半年還是虧損的。期內(nèi)虧損約6.63億港元,且上一年末其已經(jīng)虧損約7.53億港元。
截至6月30日,其銀行結(jié)余和現(xiàn)金為4.86億港元,較上一年末減少12.3億港元,降幅71.7%。
期內(nèi),合富輝煌資產(chǎn)總額進(jìn)一步減少至61億港元。2019年、2020年、2021年及2022年前六個(gè)月,其資產(chǎn)負(fù)債率分別為31.46%、35.58%、41.2%、45.94%。
與保利“分手”
合富輝煌還曾和另一家知名房企有過(guò)股權(quán)合作。
今年4月,合富輝煌稱與保利發(fā)展簽訂協(xié)議,內(nèi)容涉及保利顧問(wèn)和合富中國(guó)兩家公司擁有權(quán)分配。
根據(jù)協(xié)議內(nèi)容,保利發(fā)展將退出合富中國(guó)所有權(quán)利和權(quán)益,與之相對(duì)應(yīng)的,合富中國(guó)也將退出保利顧問(wèn)的全部持股。
協(xié)議的目的是,保利方和合富方能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)各自的物業(yè)代理業(yè)務(wù),這也就意味著,雙方建立的股權(quán)合作結(jié)束。
這次合作還要追溯到2018年。彼時(shí),合富中國(guó)及保利顧問(wèn)進(jìn)行合作重組,保利發(fā)展透過(guò)向合富中國(guó)注入保利發(fā)展當(dāng)時(shí)所持保利顧問(wèn)全部股權(quán)向合富中國(guó)出資,以換取合富中國(guó)43.9%的股權(quán)。
至此,保利顧問(wèn)由合富中國(guó)100%持股,而合富輝煌和保利發(fā)展分別持有合富中國(guó)56.1%和43.9%股權(quán)。
合富輝煌表示,其與保利發(fā)展未能就整合的各個(gè)方面(包括合富中國(guó)集團(tuán)及保利顧問(wèn)集團(tuán)之業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng))達(dá)成全面共識(shí)。
而且據(jù)2021年業(yè)績(jī),合富中國(guó)和保利顧問(wèn)分別虧損3.97億港元和1.53億港元,或許也是雙方分手的原因之一。
不過(guò)保利發(fā)展也承諾,后續(xù)將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給合富方。協(xié)議生效后,保利發(fā)展將每12個(gè)月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元的保利發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與合富輝煌或其成員公司訂立一手代理業(yè)務(wù)合約,為期五年。
社區(qū)闖關(guān)
與保利發(fā)展的股權(quán)合作告一段落,合富輝煌又搭上碧桂園服務(wù)。
“預(yù)期收購(gòu)事項(xiàng)將通過(guò)促進(jìn)并加強(qiáng)本集團(tuán)與目標(biāo)集團(tuán)的未來(lái)合作及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),令本集團(tuán)得以加強(qiáng)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及物業(yè)增值服務(wù)的發(fā)展。”碧桂園服務(wù)坦言看上了合富輝煌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
事實(shí)上,碧桂園服務(wù)在該業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)花了不少心思。
2014年,其成立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)部門碧桂園服務(wù)租售,專注社區(qū)二手房買賣及租賃業(yè)務(wù)。2021年1月,碧桂園服務(wù)租售全面升級(jí),“有瓦”品牌誕生。
除了自有品牌,碧桂園服務(wù)還通過(guò)各種合作形式結(jié)交盟友。
2021年8月,碧桂園服務(wù)與世紀(jì)宏圖簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,世紀(jì)宏圖是一家位于武漢的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,雙方表示將共同開(kāi)發(fā)社區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
其實(shí)不難發(fā)現(xiàn),存量市場(chǎng)下,碧桂園服務(wù)正在做大社區(qū)蛋糕,支起社區(qū)增值服務(wù)的增長(zhǎng)曲線。
今年以來(lái),碧桂園服務(wù)在廣州、成都等多地新設(shè)廣告?zhèn)鞑ス荆饲斑€曾收購(gòu)城市縱橫,瞄準(zhǔn)的正式社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)。
截至目前,碧桂園服務(wù)社區(qū)增值業(yè)務(wù)中包含到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、本地生活服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)和園區(qū)空間服務(wù)在內(nèi)的六大業(yè)務(wù)。
今年中期,除三供一業(yè)外,碧桂園服務(wù)其他五大業(yè)務(wù)的毛利率均有不同程度滑坡,其中社區(qū)增值服務(wù)同比下跌6.5個(gè)百分點(diǎn)至59.7%,不過(guò)仍為毛利率最高的業(yè)務(wù),期內(nèi)其整體毛利率為26.9%。
關(guān)鍵詞: 合富輝煌 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 增值服務(wù)