觀點網 11月9日，房地產行業迎來了久違的股債雙漲走勢，據稱這歸因于前一天傳出的2500億元民企債券融資利好政策。

(相關資料圖)

港股方面，當天午盤股價顯示，內房股由旭輝控股集團領漲，漲幅逾46%，龍光集團漲逾38%，碧桂園漲逾27%，以及新城發展、時代中國、合景泰富、龍湖集團等均有著不俗的表現。

收盤漲幅雖有回落，但依然是一片喜人：旭輝控股集團漲28.57%，奧克斯國際漲19.23%，龍光集團漲19.05%，新城發展漲17.86%，碧桂園漲13.89%，中梁控股13.33%，富力地產12.40%，合景泰富11.34%……

據統計，在恒生地產建筑業指數89只成分股(包括4只地產信托基金)當中，共有22只漲幅高于5%，當中內房股漲幅大多居前。

最突出的旭輝控股集團盤中漲幅曾一度達到50%。

數據來源：雪球、觀點指數整理

A股方面，申萬房地產指數同樣早盤高開，漲幅一度擴大至近4%，當天收盤漲幅回落至1.73%。其中陽光城、金科股份、新城控股均出現漲停。

據悉，地產板塊漲幅不僅跑贏大盤，且在31個申萬一級板塊當中也是排名第一。

數據還顯示，A股整體房地產開發板塊今日漲幅高達1.52%，包括82只股票上漲，4只股票平盤，18只股票下跌。

房企債券表現同樣吸睛。

11月9日上午，碧桂園、龍湖、金地多只債券大漲20%以上，觸發臨停?！?1金科04”更是漲超45%，觸發盤中二次停牌。

截至收盤，“16龍湖02”漲近30%，“21龍湖01”、“20碧地03”、“21碧地02”漲逾28%，“20龍湖02”漲逾27%，“21金地03”漲超23%，“21龍湖05”、“19碧地02”漲逾22%，“20碧地02”、“20龍湖06”漲超21%，“20時代02”、“16金地02”漲超20%，“21金地04”漲近19%，“21旭輝03”、“21旭輝01”漲超13%……

相比此前多次出現的“股債雙跌”，11月9日的“股債雙漲”多少有一些虛幻的感覺，起碼對于房地產企業而言，那似乎已是很久以前出現過的光景了。

而討論引發這一片股債“繁榮”景象的主因，無非都指向8號交易商協會關于“支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資”的相關表述，以及其中提到的2500億元債券融資額。

“第二支箭”

11月8日，據中國銀行間市場交易商協會消息，為落實穩經濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

在融資持續未松、預售資金監管趨嚴的當下，即使只是開了一個融資小窗口，于部分房企而言都與救命無異。

相比2008年的4萬億，2500億元還不到零頭，但它又是那么重要。

有金融人士點評：“2500億杯水車薪，但比沒有好，主要期待的是后續有更多的利好和政策。”

這2500億元更多是希望，仿佛“星星之火”。

觀察股債雙漲的表現，可以發現旭輝、碧桂園、龍湖的表現最為突出，而這幾家企業也恰好是近期被做空最厲害的房企。

“現在是對房地產企業的整體不信任，而這幾家是比較有做空空間的企業。”一位地產業內人士對觀點新媒體這樣表示。

這股“不信任”已籠罩在房企尤其是民營房企頭頂不短時日，之所以從爆雷房企蔓延到示范房企，流動性壓力是被提及最多的因由。

現在絕大部分民營房企的境況是：融不到錢，但要不停還錢，而預售資金監管收緊讓這種情況雪上加霜。

從觀點新媒體過往報道可以發行，部分民營房企在去年底開始已逐漸恢復融資能力，如碧桂園、龍湖、旭輝等民營規模性房企的境內融資，都獲得了實質進展。

如去年12月1日，碧桂園及龍湖境內主體公司均有相關融資進展，碧桂園注冊金額50億元中期票據進入“預評中”環節，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場注冊發行境內債務融資工具。

無獨有偶，龍湖同樣計劃發行2021年度第二期中期票據，發行上限30億元，注冊金額50億元，目前項目狀態同樣顯示“預評中”。

到今年上半年，房企融資額也在逐步回暖。6月，同策研究院監測的40家典型上市房企共計完成融資金額約498.86億元，環比上升23.08%。

加上政策面不斷釋出正面消息，如供給端方面，降低土拍門檻、增加優質地塊供應、優化預售資金監管、鼓勵合理貸款和債券融資、支持優質房企通過貸款或發行債券并購出險和困難房企優質項目等；需求端方面，包括調整限購、限售政策，降低購房首付比例、降低房貸利率等。

那時的主流觀點都認為，下半年的融資政策將繼續向好，持續恢復房企經營“造血”功能為主。但套一句俗話，意外和明天，永遠不知道哪個會先來。

7月份，多地發生的“停貸”將預售資金監管推到了首位，而不少民營房企資金狀況也陷入了更糟糕的境地。

針對斷貸事件，7月28日中央政治局會議首提壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。在會議精神指導下，各地開始監管預售資金“保交樓”。

7月，房企融資規模出現了環比下降，100家典型房企融資總量環比減少13.7%至522.88億元，同比減少62.9%。

杯水的希望

受到影響的還有銷售表現。

有分析指出，7-10月，國央企與民企的銷售分化愈發明顯，“斷貸”對信心的打擊主要集中在民企，客觀上導致了民企經營性現金流的惡化。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據顯示，央國企銷售跌幅持續收窄，甚至逐漸回正，示范民企除龍湖外，幾近腰斬。

為了挽救市場信心，政策面與房企本身都在努力。

如旭輝自7月份開始就積極通過股東增持、配股融資、尋求合理融資展期方案、進行境內日債券兌付、出售上海香港南京項目等手段釋放信心，并完成今年到期境內公司債利息兌付。

但似乎收效甚微，9月份旭輝融資性現金流流入僅兩筆：項目層面權益后金額1.6億元，中債增擔保商票12億元；9月底，旭輝因為大業信托非標融資展期被傳債務逾期，事件引發了三大國際評級機構對旭輝的降級。

10月，旭輝融資性現金流入為零，多筆境外信用融資因評級下調觸發提前還款條款。11月1日，旭輝公告暫停支付境外債務本息。

不僅旭輝遭遇信心打擊，碧桂園、龍湖等也沒有例外。

如碧桂園被做空的消息陸續傳出，僅在今年，3月碧桂園公司境內外融資遭負面陳述或評論；6月8日，惠譽將碧桂園BBB列入負面評級觀察名單；6月22日，穆迪將碧桂園的高級無抵押評級從Baa3下調至Ba1（CFR），展望負面……

8月10日龍湖股價下跌16%，股債雙殺，至今仍歷歷在目，市場對民營房企的恐慌再次高漲。

最近一次則是吳亞軍退位，龍湖再次經歷一周“著了火”的股債行情。

這期間，政策面也有不少動作。8月，住建部、銀保監會和央行提出將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，一系列政策在客觀上引導了流動性向“已爆雷”房企傾斜。

8月19日下午消息，交易商協會召集多家民營房企進行座談，會議探討通過中債信用增進投資公司（簡稱“中債增”）增信支持的方式支持民營房企發債融資。8月23日，首筆增信中票由龍湖成功發行，15億元。

失去信心很容易，要建立信心卻很難。房地產企業挽回信心的動作還有很多，最有效的或許還是真金白銀的承諾。

于是，2500億元的債券融資信號得到了出乎意料的反響。

值得注意的是，這個支持計劃還有后續——“后續可視情況進一步擴容”，也因此被看作融資政策真切的回暖。

“2500億杯水車薪，但比沒有好，主要期待的是后續有更多利好和政策?！边@也是大多數人的心聲。

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關鍵詞： 債券融資 房地產企業 人民銀行