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在北京一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總部工作的李琳（化名）發(fā)現(xiàn)，最近找她賣房子的人變多了。李琳的微觀感受在一定程度上反映了市場變化。據(jù)多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺線上展示的數(shù)據(jù)，多個(gè)城市的二手房掛牌量有所增多，北京二手房掛牌量突破了10萬套關(guān)口，成都、南京、蘇州等地更是達(dá)到十幾萬套。

掛牌量增多 多城超10萬套

二手房掛牌量是市場上較為關(guān)注的數(shù)據(jù)，它的增多或減少，被看作是“有房一族”對樓市前景的態(tài)度。而根據(jù)多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)線上展示的數(shù)據(jù)，北京二手房掛牌量已突破10萬套。

據(jù)我愛我家(行情000560,診股)數(shù)據(jù)顯示，該平臺北京二手房的掛牌量為8.81萬套。鏈家網(wǎng)的線上數(shù)據(jù)，北京二手房的掛牌量為10.13萬套。由于鏈家在北京的市場占有率較高，一般而言，外界認(rèn)為鏈家的數(shù)據(jù)更能代表該市二手房的掛牌情況。

不過，多位分析人士認(rèn)為，由于政策調(diào)控和房源產(chǎn)權(quán)等原因，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會將部分房源進(jìn)行隱匿，只在公司內(nèi)網(wǎng)供經(jīng)紀(jì)人瀏覽。因此，10萬套房源或許還不是北京真實(shí)的掛牌數(shù)據(jù)。

據(jù)安居客近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，北京市二手房在架房源量環(huán)比增加0.2%，掛牌量已連續(xù)6個(gè)月維持在15萬套出頭的水平。

受國慶假期影響，10月份北京二手房網(wǎng)簽量環(huán)比下降21.8%，為11209套。若分別以10萬套、15萬套的庫存量計(jì)算，北京二手房的去化周期分別為8.9個(gè)月、13.4個(gè)月。這一去化周期，在一二線城市還不算高。

杭州市二手房去化周期較長的城市之一。鏈家網(wǎng)顯示，杭州當(dāng)前的二手房掛牌量為10.67萬套。中指研究院相關(guān)人士稱，杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套，二手住宅掛牌套數(shù)達(dá)到10萬-12萬套。杭州二手房的交易量明顯低于北京，當(dāng)前二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下滑，10月份的網(wǎng)簽量降至4300余套。粗略計(jì)算，杭州二手房的去化周期遠(yuǎn)超北京。

杭州貝殼研究院院長上官劍對中新經(jīng)緯說：“參照透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至11月初，杭州二手房掛牌量超過19.2萬套。2021年下半年以來，杭州樓市處于低溫運(yùn)行狀態(tài)，存量也在不斷上升，可以說是階段性高位。從去化周期來說，掛牌量是不少，有一定壓力。但從杭州有產(chǎn)權(quán)證房源量總數(shù)來說，屬于正常范圍。”

另外，鏈家網(wǎng)顯示，成都、南京、蘇州、廣州、西安、合肥的二手房掛牌量為18.19萬套、14.94萬套、14.40萬套、12.64萬套、11.23萬套、10.45萬套。

政策推動掛牌量上升

業(yè)主信心減弱

針對多個(gè)城市出現(xiàn)的二手房掛牌量增多，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對中新經(jīng)緯分析稱，近期二手房掛牌量有所增加，主要原因有兩點(diǎn)：一是“帶押過戶”和個(gè)稅免退等支持政策提升了市場的活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，造成掛牌量有所增加；二是隨著房價(jià)的持續(xù)走低，部分業(yè)主預(yù)期下行，亦造成掛牌量增加。

“帶押過戶”是指在賣方無需結(jié)清二手房原有的按揭（抵押）貸款的情況下辦理不動產(chǎn)過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。目前，已有多個(gè)城市推廣該政策。個(gè)稅免退是指中國財(cái)政部、稅務(wù)總局此前發(fā)布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的重點(diǎn)18城三季度的成交均價(jià)為24160元/平方米，環(huán)比下降2%；成交金額7204億元，同比下降6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說：“客觀上部分城市二手房交易還可以，甚至在三季度已經(jīng)開始出現(xiàn)同比正增長的拉升。但是類似城市還是數(shù)量比較少。總體上說，一手房市場不好的情況下，二手房也難以表現(xiàn)出真正的強(qiáng)勁態(tài)勢。”

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認(rèn)為，個(gè)稅免退政策的影響力沒有那么大，“比如北京市場，不少房源都可以通過一些方式規(guī)避掉個(gè)稅，真正需要繳納個(gè)稅的房源數(shù)量并不多。”他對中新經(jīng)緯稱，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)寬松，此前不能展示的高價(jià)房源可以公開發(fā)布，也是導(dǎo)致房源增多的原因之一。

張大偉還說：“全國樓市遇冷導(dǎo)致‘有房一族’對未來房價(jià)的信心減弱，也會導(dǎo)致他們急于出售房源。還有一些投資客已經(jīng)獲利，選擇此時(shí)出售。”

二手房交易周期拉長

推動以價(jià)換量

動輒10萬套的二手房掛牌量，庫存不可謂不大，房東若爭先出售房源，是否會讓市場進(jìn)一下承壓呢？

張大偉認(rèn)為，如果單純從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司線上平臺展示的掛牌量看，規(guī)模的確不小，去化周期較長，可以在一定程度上說明這些城市存在樓市泡沫。徐躍進(jìn)表示，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份15個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比基本持平，受低基數(shù)影響同比有較大幅度增長。在成交規(guī)模相對持平的情況下，掛牌量的增加，可能會引發(fā)市場庫存增加、交易周期拉長等情況。

對于杭州當(dāng)前二手房去化周期大幅提高，上官劍分析認(rèn)為，過去幾年，杭州新房供應(yīng)量充足，新房變次新房，二手房掛牌量持續(xù)增長。一般來說，去化周期的高低關(guān)鍵看需求，當(dāng)前購房者較為謹(jǐn)慎，需求依然較弱。杭州的去化周期可能進(jìn)一步拉長，賣房難度進(jìn)一步增加，以價(jià)換量成為常態(tài)。

但張大偉表示，購房人不能過分“迷信”掛牌量數(shù)據(jù)，也存在一定水分。他說：“很多房源看似是掛牌出售，業(yè)主可能只是試試水，如果沒有達(dá)到心理價(jià)位，不會進(jìn)行交易。比如，有的房源已掛牌一年，這種房子大概率不是真的想賣。一個(gè)城市動輒有10萬套可售二手房房源，那就出現(xiàn)砸價(jià)了。但整體說，即使刨去水分，真實(shí)、有意愿出售的房源數(shù)量也已經(jīng)很大。”

徐躍進(jìn)稱，二手房掛牌量的增加，從積極的方面來看，有利于提升市場活躍度，促進(jìn)二手房市場成交，并進(jìn)一步通過置換改善鏈條促進(jìn)新房市場的成交；但另一方面，若市場需求支撐不足，出現(xiàn)明顯的供大于求，可能引發(fā)二手房價(jià)格的下行，從而對市場預(yù)期造成負(fù)面影響。未來各地方政府預(yù)計(jì)將進(jìn)一步出臺并落實(shí)相關(guān)樓市支持政策，逐步改善市場預(yù)期，二手房市場成交也有望緩慢恢復(fù)，對市場運(yùn)行形成支撐，但這個(gè)過程可能相對較長。

（文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。）

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