觀點(diǎn)網(wǎng) 五年前，那場(chǎng)載入史冊(cè)的“世紀(jì)大交易”還歷歷在目，王健林摔杯甩賣(mài)資產(chǎn)的故事還在坊間流傳著。

(資料圖片僅供參考)

但五年后的今年，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，曾經(jīng)“割肉自救”的王健林搖身一變成為了“白衣騎士”，接連解救那些身陷困境的地產(chǎn)大佬們。

最近，王健林又將橄欖枝投向了正榮集團(tuán)。

據(jù)媒體消息，近日安徽合肥新站區(qū)悅都薈正榮中心將引進(jìn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為投資方。

消息援引正榮集團(tuán)icon的回復(fù)表示，現(xiàn)資方（萬(wàn)達(dá)）對(duì)合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業(yè)地塊的土地證進(jìn)行分證，已經(jīng)向政務(wù)部門(mén)提出申請(qǐng)分證，完成后即可開(kāi)工建設(shè)。

對(duì)努力沖擊港交所的萬(wàn)達(dá)而言，接盤(pán)困境商業(yè)項(xiàng)目似乎早已不是什么新鮮話題。

但面對(duì)一個(gè)尚未建成的項(xiàng)目，合作模式是怎么樣的？專(zhuān)注輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)會(huì)以何種方式介入項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)？

停工的正榮中心

戰(zhàn)場(chǎng)上沒(méi)有常勝的將軍，商場(chǎng)上也沒(méi)有永遠(yuǎn)的贏家。經(jīng)歷幾年浮沉與調(diào)整歸來(lái)后，王健林當(dāng)起了“接盤(pán)俠”，這一次，他相中了位于合肥新站區(qū)的正榮中心。

2017年年初，正榮首進(jìn)合肥，以單價(jià)1079.16萬(wàn)元/畝，約19.5億的價(jià)格獲得新站區(qū)XZQTD217號(hào)地塊，也就是現(xiàn)在的正榮中心所在地塊。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，上述地塊為商住用地，其中住宅部分命名為正榮·悅都薈，也叫正榮悅都公館，項(xiàng)目規(guī)劃了25棟住宅，于2017年11月首次開(kāi)盤(pán)。

根據(jù)第三方平臺(tái)披露的數(shù)據(jù)，上述住宅房源已全部售完，且于2020年5月完成一期交付，2021年、2022年陸續(xù)交付了二期項(xiàng)目。

而商業(yè)部分，按照此前計(jì)劃將建設(shè)一棟高層辦公、三棟多層商業(yè)，總投資13億元，建成后將整合購(gòu)物、餐飲、辦公、休閑、娛樂(lè)等多元業(yè)態(tài)，打造成為全國(guó)第七座“正榮中心”。

有業(yè)主透露，在購(gòu)房期間，正榮就曾承諾，商業(yè)項(xiàng)目將與住宅部分一同建成。也就是說(shuō)，按照首期交付的2020年5月計(jì)算，至今已延期兩年有余。

實(shí)際上，正榮中心的困境早有信號(hào)。

2019年年初，有網(wǎng)友在政務(wù)平臺(tái)咨詢(xún)：正榮中心何時(shí)建成？

彼時(shí)得到的回復(fù)是：經(jīng)區(qū)建設(shè)發(fā)展局與建設(shè)單位溝通，正榮悅都薈商業(yè)綜合體前期已開(kāi)挖部分土方，去年因大氣污染及揚(yáng)塵防治要求暫停施工，尚未復(fù)工，目前正在進(jìn)行商業(yè)調(diào)研，待調(diào)研結(jié)束后，結(jié)合地鐵3號(hào)線逐步開(kāi)始施工建設(shè)。

此次小波折之后，項(xiàng)目很快便重回建設(shè)狀態(tài)，但遲遲未見(jiàn)完工。

兩年時(shí)間，業(yè)主、網(wǎng)友頻繁在政民互動(dòng)平臺(tái)發(fā)問(wèn)和咨詢(xún)，直至去年9月，合肥市新站區(qū)建設(shè)局明確：正榮悅都公館項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可手續(xù)均已完善，目前正在施工，建設(shè)單位計(jì)劃2022年5月31日竣工，2023年5月1日滿鋪開(kāi)業(yè)。

如此一來(lái)，與原計(jì)劃相比，項(xiàng)目進(jìn)度足足遲了兩年。

世事無(wú)常，還未等來(lái)遲到的正榮中心，先等到了正榮“暴雷”的消息。

今年年初，坊間傳聞稱(chēng)，正榮地產(chǎn)資金緊張，不能按照計(jì)劃贖回1億美元的永續(xù)債，緊隨其后，該公司進(jìn)入了股債雙殺、項(xiàng)目甩賣(mài)的階段。

而合肥正榮中心，也在2022年年初走向了停工的境地。

今年5月，有網(wǎng)友再次留言政務(wù)平臺(tái)詢(xún)問(wèn)項(xiàng)目進(jìn)展，得到的官方回復(fù)是：經(jīng)核實(shí)，正榮集團(tuán)因2022年2月發(fā)生債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致該商業(yè)項(xiàng)目年后一直未復(fù)工。

“由于開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)資金不足，暫不具備復(fù)工條件，具體復(fù)工時(shí)間無(wú)法確定。目前正榮集團(tuán)正在積極尋找商業(yè)合作單位，爭(zhēng)取早日復(fù)工。”

“資方”萬(wàn)達(dá)

這一次，王健林又拉了一把昔日伙伴。

消息稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)有意介入合肥正榮中心項(xiàng)目，雙方已經(jīng)過(guò)深入洽談并已達(dá)成了合作意向。

上述消息援引正榮集團(tuán)icon的回復(fù)表示，現(xiàn)資方（萬(wàn)達(dá)）對(duì)合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業(yè)地塊的土地證進(jìn)行分證，已經(jīng)向政務(wù)部門(mén)提出申請(qǐng)分證，完成后即可開(kāi)工建設(shè)。

對(duì)此，分析人士強(qiáng)調(diào)：“萬(wàn)達(dá)的介入，或能加速盤(pán)活此類(lèi)停工項(xiàng)目”。

不過(guò)，對(duì)于急切登陸港股資本市場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)而言，在地產(chǎn)下行周期收割此類(lèi)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目，不僅僅是為了幫一幫昔日好友，畢竟這種方式能夠讓其迅速提升外拓能力，講好資本故事。

今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)接連與建業(yè)地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)簽約合作，獲得了上述兩家企業(yè)旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)。

不僅如此，該公司還接管了北京SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目、北京五棵松卓展購(gòu)物中心、杭州萬(wàn)寶城、長(zhǎng)沙及成都的5個(gè)奧克斯廣場(chǎng)……

據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商管此前披露的第三份上市招股書(shū)，截至2022年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理425個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6000萬(wàn)平方米，分別較2021年末新增8個(gè)、104.5萬(wàn)平方米。截至2022年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管還有196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括175個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

從上述接管、合作的情況來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管均以輕資產(chǎn)的模式著手。

觀點(diǎn)新媒體查閱，珠海萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式主要是委托管理模式及租賃運(yùn)營(yíng)模式。

委托管理模式，是指珠海萬(wàn)達(dá)商管受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)，為項(xiàng)目持有方提供各種商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。而租賃運(yùn)營(yíng)模式，是指該公司則從業(yè)主處租賃物業(yè)，并將商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的商業(yè)空間出租給商戶(hù)，同時(shí)全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)。

前者模式下，珠海萬(wàn)達(dá)商管主要收取項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用；后者模式下，珠海萬(wàn)達(dá)商管除了管理費(fèi)用以外還將收取租戶(hù)的租金收入。同時(shí)，兩種模式下，萬(wàn)達(dá)亦會(huì)按一定比例（一般介乎20%至40%）享受項(xiàng)目產(chǎn)生的凈收益。

這一次，根據(jù)消息，萬(wàn)達(dá)作為資方介入正榮中心，那么投入的資金有多少？是否會(huì)持有項(xiàng)目股權(quán)？此次介入是以重資產(chǎn)的角度還是輕資產(chǎn)的角度介入？

對(duì)于上述疑問(wèn)，截至發(fā)稿，正榮方面并未明確回復(fù)。

不過(guò)，有熟悉萬(wàn)達(dá)商管的分析人士表示，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的項(xiàng)目基本都是輕資產(chǎn)，這次大概率也是輕資產(chǎn)介入。

實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)全面轉(zhuǎn)型以后，新簽項(xiàng)目均以輕資產(chǎn)為主，很有可能項(xiàng)目的所有權(quán)依舊在正榮手上，萬(wàn)達(dá)可以通過(guò)提前支付項(xiàng)目20年、30年租金的方式，拿到長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)。

如果雙方在前期洽談過(guò)程中定下協(xié)議，上述租金優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，如此一來(lái)，從名義上萬(wàn)達(dá)不需要承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)資金，同樣也不會(huì)持有項(xiàng)目股權(quán)。

對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，長(zhǎng)期租賃的成本肯定比直接接盤(pán)要低得多；此外，輕資產(chǎn)更能避免土地成本與資金沉淀帶來(lái)的不利影響，減輕壓力。

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