文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)魏薇

五年賣了兩次，羅玉平的中天城投還在自己手中。

10月27日，中天金融發(fā)布公告披露，其此前擬以89億元出售中天城投100%股權(quán)予佳源創(chuàng)盛的交易宣告終止。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)于終止出售的原因，中天金融解釋稱，市場(chǎng)形勢(shì)較《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂時(shí)發(fā)生了較大變化，繼續(xù)履行《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已不符合各方利益。

去年8月底，中天金融與佳源創(chuàng)盛簽署《關(guān)于收購(gòu)中天城投集團(tuán)有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款暫定為180億元。當(dāng)時(shí)，在利好消息的刺激下，中天金融收獲了連續(xù)三日的漲停板。但不久后，轉(zhuǎn)讓價(jià)確定為89億元。

截至2021年8月31日，中天城投總資產(chǎn)463.09億元，總負(fù)債390.68億元，凈資產(chǎn)72.41億元。相比凈資產(chǎn)，89億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)溢價(jià)22.91%。

但今時(shí)不同往日，在市場(chǎng)的下行期，中天城投已經(jīng)不值去年談好的賣價(jià)了，而中天金融也不會(huì)做虧本生意。

賣價(jià)腰斬

歷時(shí)一年多，直至最后終止交易，這場(chǎng)收購(gòu)幾經(jīng)波折。

協(xié)議簽署三個(gè)月后，中天金融又公告稱擬將中天城投100%股份轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛和上海杰忠，作價(jià)變成了89億元。相比于初始轉(zhuǎn)讓價(jià)，幾乎是打了對(duì)折，還新增了一位收購(gòu)方。

價(jià)格縮水的原因是180億的價(jià)格中包含了中天城投應(yīng)收中天金融的83.2億元款項(xiàng)，佳源盡調(diào)之后，提出這部分款項(xiàng)由中天城投和中天金融自行處理，不包括進(jìn)此次交易中。

為了達(dá)成中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，中天城投在去年6月以零對(duì)價(jià)將旗下持有的非地產(chǎn)類子公司及主體、潛在收購(gòu)方不擬收購(gòu)項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完的地產(chǎn)類子公司，劃轉(zhuǎn)至中天企管旗下。

今年1月5日，中天金融披露進(jìn)展，稱已收到受讓方15.8億元定金，占交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的17.75%；在向受讓方發(fā)出催告函后，對(duì)方提出了分三期付款的計(jì)劃。

之后，佳源方面仍未支付相應(yīng)款項(xiàng)。6月30日，中天金融再度公告稱，已收到受讓方支付的15.8億元定金，該部分定金已轉(zhuǎn)為本次交易的第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。但截至6月28日，尚未收到第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款和第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，這本是一筆可以實(shí)現(xiàn)雙贏的交易。

中天金融在公告中透露，轉(zhuǎn)讓中天城投或給公司帶來(lái)11億元凈利潤(rùn)。除此之外，中天金融也想通過(guò)轉(zhuǎn)讓使負(fù)債結(jié)構(gòu)得到實(shí)質(zhì)性的改善，負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率下降。

對(duì)佳源創(chuàng)盛來(lái)說(shuō)，中天城投不失為一處優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包，其土儲(chǔ)主要集中在貴陽(yáng)、遵義、瀘州三個(gè)城市，樓面地價(jià)才3000元/平方米出頭，而貴陽(yáng)住宅均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右。收購(gòu)成功之后，也將有助于佳源完善在西南地區(qū)的布局。

中天金融困境

中天金融是貴州首家上市公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、證券、保險(xiǎn)等，掌門人羅玉平一度為貴州首富，人稱“羅半城”。作為中天金融旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中天城投是一家區(qū)域性房企，在貴州當(dāng)?shù)匾苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身份為人熟知。

2014年開(kāi)始，中天金融全面強(qiáng)化金融業(yè)務(wù)，并提出“金融、康養(yǎng)、精品地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局，陸續(xù)控股中融人壽、海際證券（現(xiàn)中天國(guó)富證券）等。同時(shí)，中天金融嘗試去房地產(chǎn)化。

在中天金融的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)板塊占比雖呈下降趨勢(shì)，但一直較高。2018-20201年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比重分別為91.7%、87.1%、76.18%、71.31%。今年上半年，這一趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)，期內(nèi)，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占中天金融總營(yíng)收的76.93%，其次為房地產(chǎn)業(yè)，占比為15.23%，

早在2018年3月，中天金融就計(jì)劃將中天城投100%股權(quán)以245.59億元的價(jià)格出售給貴陽(yáng)金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司，后者的實(shí)控人為羅玉平，目的是借此支持收購(gòu)華夏人壽，以擴(kuò)大金融業(yè)務(wù)版圖。當(dāng)年末，出于中天金融整體業(yè)績(jī)的考慮，中天金融又收回中天城投。

如今，五年過(guò)去了，收購(gòu)華夏人壽的事項(xiàng)仍未落地，70億元的收購(gòu)定金能否收回還是個(gè)未知數(shù)。

另外，金融轉(zhuǎn)型也沒(méi)能給中天金融帶來(lái)可觀的收益。例如，今年上半年，中天金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)即中融人壽實(shí)現(xiàn)營(yíng)收69.79億元，同比下降50.86%；凈利潤(rùn)為-7.39億元，去年同期為盈利7.1億元。當(dāng)前的中融人壽已資不抵債，凈資產(chǎn)為-41.12億元。

就中天金融自身而言，其業(yè)績(jī)情況也不容樂(lè)觀。2022年第三季度報(bào)告顯示，中天金融前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.7億元，同比減少52.2%，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，銷售不達(dá)預(yù)期及本期無(wú)新增竣工交付，致?tīng)I(yíng)業(yè)收入下降。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)歸屬股東凈虧損擴(kuò)大至45.49億元。

截至報(bào)告期末，中天金融負(fù)債總計(jì)1533.68億元，其中短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)363.61億元，同比增長(zhǎng)45%。

關(guān)鍵詞： 中天金融 中天城投 股權(quán)轉(zhuǎn)讓