文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)魏薇

經(jīng)歷了8月股債雙殺的困境，近期正處于振蕩期的金地，先是用事實(shí)反擊債券詭異下跌，緊接著又忙于澄清不實(shí)傳聞。

(資料圖片僅供參考)

10月18日，金地多只境內(nèi)債券價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)，當(dāng)日晚間，金地發(fā)布特別公告，對(duì)銷售情況、土儲(chǔ)及布局、資信及償債能力情況做出詳細(xì)說(shuō)明，強(qiáng)調(diào)做到了按期兌付，信譽(yù)良好。10月25日，金地再次對(duì)網(wǎng)絡(luò)流傳的“金地集團(tuán)旗下公司非標(biāo)融資展期、表外信托融資”等不實(shí)信息進(jìn)行澄清。

不利消息接二連三，資本市場(chǎng)對(duì)金地的實(shí)際情況也存在諸多疑問(wèn)。在發(fā)布三季度業(yè)績(jī)報(bào)的同時(shí)，金地在10月28日下午召開了投資者會(huì)，董事長(zhǎng)凌克和數(shù)位副總裁到場(chǎng)，向投資者說(shuō)明了投資策略、銷售端、現(xiàn)金流、融資與負(fù)債等問(wèn)題，總體來(lái)看，好消息居多。

金地董事會(huì)秘書徐家俊直言：“債券大跌最主要還是信心缺失的問(wèn)題，公司也在想辦法解決，但單純依靠一家公司做，效果確實(shí)有限，我們還是盡我們所能做好工作。當(dāng)然，我們也和住房部門呼吁，希望出臺(tái)更有力的措施，解決當(dāng)前的問(wèn)題。”

金地總裁黃俊燦也表示，除了市場(chǎng)端出政策，如果房企的融資端有一些好的政策出來(lái)，對(duì)整個(gè)行業(yè)提振士氣也會(huì)有比較大幫助。

業(yè)績(jī)層面來(lái)看，8月和9月，金地的單月銷售業(yè)績(jī)已連續(xù)兩月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比正增長(zhǎng)。截止三季度末，金地已經(jīng)完成了1630億的銷售額，完成度和計(jì)劃基本一致。這個(gè)成績(jī)已經(jīng)跑贏了市場(chǎng)大勢(shì)，對(duì)于前九個(gè)月的表現(xiàn)，金地用“韌性”二字來(lái)形容。

明年將推出近4000億的可售資源

在拿地方面，金地一直以來(lái)偏向于保守，今年更是大幅削減了土地投資額度。今年以來(lái)在上海、北京、西安、長(zhǎng)沙等核心城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局，新增地塊11幅，截至9月底，共新增土地儲(chǔ)備171萬(wàn)平方米，總投資額達(dá)220億元。

黃俊燦強(qiáng)調(diào)，金地現(xiàn)在的投資策略還是采取量入為出，根據(jù)投資能力去做投資選擇。投資城市的選擇主要還是在能級(jí)比較強(qiáng)的城市，而且是在地段比較好，能夠保證一定去化的標(biāo)的。減緩?fù)顿Y不可避免地對(duì)后面幾年的銷售或者業(yè)績(jī)會(huì)產(chǎn)生影響。目前，金地原來(lái)的土儲(chǔ)大概有6000多萬(wàn)平方米，這些土儲(chǔ)可以適當(dāng)程度沖抵短期內(nèi)減少投資力度的波動(dòng)。

截止三季度末，金地的可售資源為1900億，第四季度預(yù)計(jì)新增500億至600億，2023年預(yù)計(jì)將新增可售資源1800億至2200億。出于以銷定產(chǎn)的考量，明年的可售資源大概會(huì)在3600億到4000億的水平。

關(guān)于庫(kù)存質(zhì)量，從城市分布來(lái)看，金地在一二線和三四線的比例大概是3：3，一線大概占到21%、二線46%，一二線一共占比67%，三四線大概占30%。

在行業(yè)頹勢(shì)下，金地的毛利率水平同比提升。前三季度，金地錄得綜合毛利率約20.6%，同比提高2.1個(gè)點(diǎn)；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為19.5%，同比提高約3.6個(gè)點(diǎn)，在行業(yè)中也是處于較為領(lǐng)先的地位。

理科金地

作為房地產(chǎn)行業(yè)的“理科生”，金地對(duì)資金的管控一直游刃有余。“三道紅線”指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)6年持續(xù)保持綠檔；截至上半年末，其持有貨幣資金余額約648億元，其中能自由支配的資金比例超過(guò)70%。

在融資方面，金地今年以來(lái)的動(dòng)作并不多。上半年發(fā)行了一筆17億元中期票據(jù)，利率3.58%；7月份，設(shè)立一筆總額17億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，項(xiàng)目底層資產(chǎn)為金地商置上海九亭金地廣場(chǎng)及北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈，利率為4.8%、期限18年。

今年以來(lái)，金地入選首批6家獲得央企融資擔(dān)保的示范房企之一，包括龍湖、碧桂園、美的置業(yè)等在內(nèi)的5家均成功發(fā)債，但金地注冊(cè)完成的中票遲遲未發(fā)出，也未參與發(fā)行近期火熱的中債增全額擔(dān)保公司債，市場(chǎng)對(duì)此也存在疑慮。

金地在投資者會(huì)上做出回應(yīng)：想發(fā)行是完全可以的，沒(méi)有發(fā)行有以下幾點(diǎn)原因：一是金地還算是一個(gè)比較優(yōu)秀的混合所有制企業(yè)；第二，目前來(lái)看發(fā)行這樣一個(gè)中債增擔(dān)保的工具，它還是有收費(fèi)的；再者是擔(dān)保的比例，目前來(lái)看大家會(huì)有不同的看法。

此前，金地還向外界釋放了其融資渠道通暢的信號(hào)，截至9月底，金地的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過(guò)200億元。

9月末，金地的有息負(fù)債余額為1190.6億元，長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)的比重分別為67%和33%。在去年底及今年6月底，有息負(fù)債余額分別為1256.49億元、1293.21億元。

從債務(wù)類型來(lái)看，有息負(fù)債中60%為銀行貸款，30%為公開市場(chǎng)債劵，以及不到20億元的保債計(jì)劃余額。今年來(lái)，金地兌付各類公開發(fā)行產(chǎn)品合計(jì)130億元，所有公開市場(chǎng)的公司債券和中票都已經(jīng)償還完畢。

融資難、銷售不佳的大環(huán)境下，為維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，房企紛紛打響“現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)”。在現(xiàn)金流方面，金地顯得信心十足：今年四季度公司的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流量為100億左右，預(yù)計(jì)明年上半年為150億左右，整體看今年到年底階段暫無(wú)壓力。銷售回籠、融資、投資等總體影響現(xiàn)金流的重要因素，金地都嚴(yán)格把控。

為了更好地管控現(xiàn)金流，金地還打造了一套經(jīng)營(yíng)分析系統(tǒng)，把所有的項(xiàng)目、所有的周期、現(xiàn)金流利潤(rùn)銷售計(jì)劃、盈利計(jì)劃等做安排，以項(xiàng)目層面作為一個(gè)最小的單元，然后形成整個(gè)集團(tuán)的長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。

關(guān)鍵詞： 公開市場(chǎng) 今年以來(lái) 目前來(lái)看