文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

(資料圖片)

今年52歲的川派地產(chǎn)商人鄒康，素來(lái)低調(diào)。作為德商集團(tuán)的創(chuàng)始人，他在隱身背后指點(diǎn)江山的這些年，練就了一身高超的資本運(yùn)營(yíng)術(shù)。

高溢價(jià)拿地、出擊文旅，聯(lián)手四川交投、花樣年、弘陽(yáng)、藍(lán)城等大房企擴(kuò)張，鄒康慣用左右手騰挪的財(cái)技——比如借力旗下各業(yè)務(wù)板塊。

10月25日，德商產(chǎn)投服務(wù)（02270.HK）發(fā)布關(guān)連交易公告，擬通過(guò)間接全資附屬公司成都德商，從關(guān)聯(lián)方德商達(dá)置業(yè)手中購(gòu)買(mǎi)320個(gè)停車位，對(duì)價(jià)1560萬(wàn)元。作為買(mǎi)方的成都德商需要在10月26日之前，完成全部款項(xiàng)的支付。

此次向關(guān)聯(lián)方收購(gòu)?fù)＼囄唬律坍a(chǎn)投服務(wù)在公告中表示，將由內(nèi)部資源撥付。截至2022年6月30日，德商產(chǎn)投服務(wù)手中現(xiàn)金余額約為2.54億元。

物業(yè)做車位生意，在行業(yè)司空見(jiàn)慣。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計(jì)，包括中海物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、康橋悅生活等至少有十余家上市物企，都有涉及停車位業(yè)務(wù)。

或管理、或租賃、或協(xié)助租售、或倒買(mǎi)倒賣，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在這些物企的業(yè)績(jī)報(bào)表中，也呈報(bào)了相對(duì)較高的毛利率水平。

“德商產(chǎn)投服務(wù)加入車位‘中間商’的隊(duì)伍，在開(kāi)辟業(yè)務(wù)線之外，或許還有反哺關(guān)聯(lián)方之意。”有業(yè)內(nèi)人士分析表示。

交易關(guān)聯(lián)方已被賣

在房企動(dòng)輒幾億元的資金缺口面前，德商產(chǎn)投服務(wù)購(gòu)買(mǎi)停車位的1560萬(wàn)元資金，似乎是小巫見(jiàn)大巫。

鄒康手中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊德商置業(yè)，身陷缺錢(qián)困境。截至目前已有包括昆明的“藍(lán)光-德商天域”項(xiàng)目、成都的“熙華天璽”項(xiàng)目等被曝停工或爛尾逾期。

十天前，10月17日，一款名為“愛(ài)建共贏-德商發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃”（第1期）的在售信托產(chǎn)品開(kāi)始在金融市場(chǎng)熱推。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，這是鄒康再次搭上愛(ài)建信托，擬募資8億“補(bǔ)血”的行動(dòng)。

蚊子再小也是肉，一次性攬入1560萬(wàn)元的停車位資金，讓德商達(dá)置業(yè)省去不少回款時(shí)間。然而，就在兩個(gè)月前，鄒康卻將德商達(dá)置業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓了出去。

資料顯示，德商達(dá)置業(yè)全稱成都德商達(dá)置業(yè)有限公司，成立于2016年2月，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，在轉(zhuǎn)讓前，由德商置業(yè)100%持有。

而德商置業(yè)分別由成都德商淵謀控股（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“德商淵謀”）、鄒康持股80%和20%，其中德商淵謀則由鄒康與姐姐鄒健共同擁有91.9%。

成立不久，德商達(dá)置業(yè)的股權(quán)被多次分批質(zhì)押給愛(ài)建信托，以獲得融資，直到今年5月底才因?yàn)椤爸鱾鶛?quán)消滅”而全部撤銷。

約兩個(gè)月前，8月中旬，德商置業(yè)退出股東身份，鄒康退出最終受益人，德商達(dá)置業(yè)便由兩位自然人高柏義、倪國(guó)舫各自持股50%。

之所以轉(zhuǎn)讓德商達(dá)置業(yè)，德商產(chǎn)投服務(wù)在公告中表示，德商達(dá)置業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目即將竣工，所以已將德商達(dá)置業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)出，不過(guò)，截至公告發(fā)出之日，德商置業(yè)對(duì)德商達(dá)置業(yè)仍保留控制權(quán)及實(shí)益擁有權(quán)。

也就是說(shuō)，截至公告發(fā)出，德商產(chǎn)投服務(wù)購(gòu)買(mǎi)停車位的1560萬(wàn)元，還是流向了德商置業(yè)旗下。

關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款遞增

事實(shí)上，自德商產(chǎn)投服務(wù)IPO，關(guān)于其反哺和輸血母公司的言論就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)酵。

2018年，鄒康曾先后兩次通過(guò)旗下其他公司，違規(guī)占用物業(yè)板塊資金。一筆4300萬(wàn)、一筆580萬(wàn)，總計(jì)4880萬(wàn)元，而這一年德商產(chǎn)投服務(wù)的年度利潤(rùn)也不過(guò)3376萬(wàn)元。

雖然后續(xù)償還了相關(guān)款項(xiàng)，但彼時(shí)在新三板的德商產(chǎn)投服務(wù)及鄒康還是收到了全國(guó)股轉(zhuǎn)系統(tǒng)出具的黃牌警告。

除了曾經(jīng)的資金被違規(guī)占用往事之外，德商產(chǎn)投服務(wù)的財(cái)報(bào)中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款正逐年激增，且遠(yuǎn)超同期營(yíng)收增速。

數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，德商產(chǎn)投服務(wù)的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款分別約為551.3萬(wàn)元、2087.2萬(wàn)元、6425.2萬(wàn)元，過(guò)去三年翻了近12倍。2020年和2021年的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款增速達(dá)到了278.6%、207.83%，而同期的營(yíng)收增速僅約85.08%、98.01%。

在最新的業(yè)績(jī)報(bào)中，截至2022年6月30日，德商產(chǎn)投服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為1.26億元，同期貿(mào)易應(yīng)收款約為1.19億元，其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款進(jìn)一步增至8041.3萬(wàn)元。

目前德商產(chǎn)投服務(wù)的關(guān)聯(lián)方德商置業(yè)，正身陷多個(gè)“爛尾”項(xiàng)目，雖有愛(ài)建信托謹(jǐn)慎“輸血”，但能否借力上岸還未可知。

盡管在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，德商產(chǎn)投服務(wù)預(yù)計(jì)的貿(mào)易應(yīng)收款減值，較2021年底僅增加25.7萬(wàn)元。不過(guò)，有分析人士表示，“德商產(chǎn)投服務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款緊隨業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)一步擴(kuò)大，帶來(lái)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。”

“倒手”車位的利與失

就購(gòu)買(mǎi)關(guān)聯(lián)方車位倒手賺差價(jià)，德商產(chǎn)投服務(wù)或可將中海物業(yè)當(dāng)作樣板研究，以揚(yáng)長(zhǎng)避短。

2018年下半年，中海物業(yè)開(kāi)始涉足車位買(mǎi)賣業(yè)務(wù)，并開(kāi)始嘗到甜頭。2019年10月，中海物業(yè)與中國(guó)海外發(fā)展簽訂了上一份為期三年的框架協(xié)議：即中海物業(yè)可以不時(shí)就收購(gòu)?fù)＼囄慌c中國(guó)海外發(fā)展集團(tuán)訂立交易。

2019年，停車位買(mǎi)賣業(yè)務(wù)首次出現(xiàn)在中海物業(yè)的財(cái)報(bào)中，第一年帶了960萬(wàn)港元的收入，彼時(shí)該業(yè)務(wù)利潤(rùn)430萬(wàn)港元，毛利率達(dá)到44.6%。

今年上半年，中海物業(yè)停車位買(mǎi)賣業(yè)務(wù)利潤(rùn)增加至2910萬(wàn)港元，較2021年同期增長(zhǎng)近1000萬(wàn)港元。

日前，中海物業(yè)就再次與關(guān)聯(lián)方中國(guó)海外發(fā)展及中海宏洋集團(tuán)訂立新框架協(xié)議，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，未來(lái)三年，中海物業(yè)將獲得每年最高9億港元的貨值保障。

不過(guò)，盡管中海物業(yè)倒手車位的生意越做越大，但對(duì)整體毛利率的拉升卻并不明顯。2016年—2020年，整體毛利率分別為24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。近六年時(shí)間里，中海物業(yè)毛利率已經(jīng)跌去7.43個(gè)百分點(diǎn)。

盈利水平相對(duì)較好的停車位買(mǎi)賣業(yè)務(wù)，在龐大的物管和增值服務(wù)面前，還是小巫見(jiàn)大巫，想要拔高整體毛利率水平仍有難度。

2019年之后，中海物業(yè)已經(jīng)在財(cái)報(bào)中隱去里車位買(mǎi)賣的毛利情況。“可能是車位買(mǎi)賣的盈利有波動(dòng)。”分析人士表示。

德商產(chǎn)投服務(wù)也面臨毛利率下滑的情況。截至2022年6月30日，其整體毛利率約為35.2%，而上一年同期則為40.4%。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)海外發(fā)展 框架協(xié)議 小巫見(jiàn)大巫