觀點(diǎn)網(wǎng) 10月28日，萬(wàn)科發(fā)布了2022年第三季度報(bào)告。

第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1307.6億元，同比增長(zhǎng)25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)48.3億元，同比下降14.4%。其中，萬(wàn)科的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)?nèi)?169.2億元，同比增長(zhǎng)26.1%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積951.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。

市場(chǎng)正如郁亮在9月的媒體見(jiàn)面時(shí)所預(yù)測(cè)的一樣，不會(huì)一直上升，也不會(huì)一直下降，“現(xiàn)在市場(chǎng)正處在溫和恢復(fù)的過(guò)程”。但至少?gòu)匿N(xiāo)售表現(xiàn)上看，萬(wàn)科正緩慢恢復(fù)。

(資料圖片)

回看今年前三季度的表現(xiàn)，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3376.7億元，同比增長(zhǎng)24.4%；歸母凈利潤(rùn)則是170.5億元，較同期增長(zhǎng)2.2%。歸母凈利潤(rùn)在前三季度的增速遠(yuǎn)低于營(yíng)收增速，“增收不增利”是繞不開(kāi)的話題。

毛利下滑魔咒

在“黑鐵時(shí)代”中，企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)也似乎進(jìn)入瓶頸期，毛利率走低是眾房企都在面對(duì)的問(wèn)題。“利潤(rùn)王”中海在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中指出，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售、毛利率及凈利仍會(huì)承壓。

前幾年的高地價(jià)，低利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目仍在持續(xù)影響著業(yè)績(jī)表現(xiàn)。另外，一二線城市限價(jià)的嚴(yán)格，使得較高地價(jià)的項(xiàng)目定價(jià)比進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間，毛利率下降已成為行業(yè)趨勢(shì)。

萬(wàn)科也在財(cái)報(bào)中指出，受近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，毛利率在前三季度繼續(xù)保持下滑態(tài)勢(shì)。前三季度，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算的毛利率降至20.7%，同比下滑3.2%。扣除稅金及附加后，毛利率來(lái)到了16.5%。

在銷(xiāo)售端表現(xiàn)上，萬(wàn)科第三季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積 646.2萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額 993.8 億元，同比分別下降 14.4%和20.3%，但降幅相較第二季度有所收窄。

前9月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1936.9萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額3146.7億元，同比均下降34.3%。受市場(chǎng)下行影響，萬(wàn)科銷(xiāo)售端的下滑態(tài)勢(shì)，仍不可避免。雖同比下滑，但業(yè)績(jī)恢復(fù)上仍優(yōu)于同行。

值得一提的是，市場(chǎng)下行所帶來(lái)投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，也在持續(xù)沖擊著萬(wàn)科的盈利水平。截至9月30日，萬(wàn)科的其他權(quán)益工具投資較年末降低41.60%，至10.70億元；萬(wàn)科的投資收益為8.40億元，較去年同期下滑78.38%。此外，錄得對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的收益為虧損9750.37萬(wàn)元。

雖然有所虧損，但萬(wàn)科并未停下投資腳步。今年1-9月，萬(wàn)科新增27個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積約485.9萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積約303.2萬(wàn)平方米。

截至9月底，其在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約9305.2萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約5842.8萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3685.5萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2335.0萬(wàn)平方米。

近年來(lái)，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目。截至9月末，按當(dāng)前規(guī)劃條件，萬(wàn)科舊改的總計(jì)容建筑面積合計(jì)約494.4萬(wàn)平方米。

今年6月，萬(wàn)科入股綠景中國(guó)公司旗下深圳白石洲舊改，據(jù)此將向項(xiàng)目注資23億元。白石洲舊改位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，被譽(yù)為“舊改航母”，是深圳規(guī)模最大、關(guān)注度最高及最具代表性的城市更新項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體了解到，萬(wàn)科對(duì)白石洲的投資不參與一、二期項(xiàng)目分紅，三、四期分紅權(quán)利為20%。一、二期由綠景獨(dú)立運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，三、四期通過(guò)綠景和萬(wàn)科的資源整合，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

第二增長(zhǎng)發(fā)力

低利潤(rùn)時(shí)代，頭部房企都想穿越地產(chǎn)周期，尋求第二增長(zhǎng)曲線，深入挖掘已有多元業(yè)務(wù)價(jià)值及邊界，已然成為未來(lái)發(fā)力的關(guān)鍵詞。萬(wàn)科也不例外，第三季度數(shù)據(jù)顯示，其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已然對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生部分支撐作用。

物業(yè)服務(wù)板塊，前三季度萬(wàn)物云在社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)方面，新拓展項(xiàng)目77個(gè)，其中76.6%來(lái)自獨(dú)立第三方；在商企空間服務(wù)方面，新增拓展項(xiàng)目129個(gè)，其中包括1個(gè)超高層項(xiàng)目和1個(gè)大體量綜合體項(xiàng)目；在城市空間服務(wù)方面，新增拓展項(xiàng)目14個(gè)。

作為港股今年最大規(guī)模的IPO，萬(wàn)物云也在今年9月完成上市。而截至10月28日，萬(wàn)物云總市值385.36億港元，上市至今已累計(jì)跌超30%。

為穩(wěn)定股價(jià)，10月23日萬(wàn)物云宣布部分行使超額配股權(quán)，共涉及1133.47萬(wàn)股H股，相當(dāng)于全球發(fā)售時(shí)初步可供認(rèn)購(gòu)發(fā)售股份總數(shù)約9.71%。

物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.7億元，同比增長(zhǎng)42.7%。其中高標(biāo)庫(kù)收入15.9億元，同比增長(zhǎng)11.4%，冷鏈園區(qū)收入13.8億元，同比增長(zhǎng)111.7%。前9月，萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)新獲取4個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積28.9萬(wàn)平方米；新開(kāi)業(yè)3個(gè)高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目和5個(gè)冷鏈園區(qū)項(xiàng)目，可租賃建筑面積分別為9.5萬(wàn)平方米和15.7萬(wàn)平方米。

1-9月，萬(wàn)科在租賃住宅業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)營(yíng)收23.1億元，同比增長(zhǎng)11.5%。目前共運(yùn)營(yíng)管理約21.5萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)約16.9萬(wàn)間，出租率為95%。截至9月末，萬(wàn)科已有4.28萬(wàn)間納入保障性租賃住宅。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中，萬(wàn)科在前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收62.5億元，同比增長(zhǎng)10.6%，其中印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為40.4億元，同比增長(zhǎng)9.2%。截至報(bào)告期末，印力開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的整體出租率為92.7%。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) 建筑面積