文/樂居財經鄧鑫妮

【資料圖】

要說今年在收并購上最下功夫的，非華潤萬象生活（01209.HK）莫屬。年初的中南服務、禹洲物業，以及近期的祥生活，每一筆都是驚人數目。

收購后的資產整合自然也在意料之中。繼4月底，加價2.2億元補充中南服務的收購協議后，華潤萬象生活再次為其“瘦身”。

10月8日消息，上海莘閔物業發展有限公司（簡稱“莘閔物業”）60%股權掛牌轉讓，轉讓方中南服務，底價2512.8萬元。

往上穿透，中南服務的股權已全盤掌握在華潤萬象生活手中，與其說是中南服務出售，不如說是華潤萬象生活的意思。

事實上，華潤萬象生活“挑肥揀瘦”中南服務的想法，早在收購的補充公告里就有透露。

“江蘇中南（中南服務）旗下有14間根據中國法律成立的附屬公司，其中2間附屬公司須于買方向共管賬戶支付相關對價前由賣方注銷或出售?！?/p>

彼時，中南服務已經出售并注銷了4家公司，顯然還不夠，眼下莘閔物業又被推上交易臺。

“天價”出售

莘閔物業一度資不抵債，而且業績表現平平的它，卻掛出了“天價”。

莘閔物業是上海的一家本土物企，1996年成立，至今已多次易主，此前曾是龍湖物業的附屬公司，直到2021年7月才被中南服務收入囊中。

不過，中南服務只持有莘閔物業60%股份，余下40%股份持有者為上海沃華實業，后者由唐月華和水朕哲分別持股50%。

截至2021年末，莘閔物業營收2405.29萬元，凈利潤66.18萬元。按照60%股份掛牌底價2512.8萬元計算，PE約為63.3倍。

而在一年前，中南服務收購莘閔物業的價格更高。2021年7月，中南服務以3000萬元收購莘閔物業60.0%的股權，高于當前掛牌底價2512.8萬元。

彼時收購莘閔物業，中南服務設想的很美好：“預計收購將擴展我們與獨立第三方客戶的業務并將我們在非住宅物業方面的物業管理組合多元化，以包含長江三角洲地區的政府及服務物業?！?/p>

然而發展藍圖還未及時展開，就已經成了貨架上的商品。

掛牌信息顯示，截至2021年底，莘閔物業總資產1989.85億元，負債總額1992.61，負債率超過100%；截至今年8月底，其資產總計1811.06萬元，負債總計1787萬元，負債占資產比重達98.67%。

財務狀況有待改善，莘閔物業的規模也不甚亮眼。

據樂居財經《物業k線》了解，莘閔物業主要從事提供物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務，截至2021年5月31日，共有16個物業項目，在管總建筑面積為約50萬平方米，主要負責管理上海的政府和公共服務物業。

出售前“瘦身”

華潤萬象生活在瘋狂吞食地盤，幾十億的杠桿加到收并購上，撬動了多家公司股權。

出手雖然大方，但華潤萬象生活不免要在資產中挑選一下。

1月20日，華潤萬象生活宣布收購中南服務，三個多月后的4月27日，一則補充協議被披露。

主要內容有二：其一，將收購對價提高2.2億元至24.85億元；其二，中南服務旗下有14家附屬公司，其中2間附屬公司須被注銷或出售。

對于收購價格的提高，公告中未說明具體原因，僅表示是在參考2021年經審核財務資料以及相關負債而進行厘定的。

加價之外，華潤萬象生活也對中南服務提出了新的要求——2間附屬公司須被注銷或出售。公告中并未點名這兩家附屬公司的名字，不過此時中南服務對外投資的存續公司已經縮減至11家。

補充公告的前一天，中南服務退出了一家公司的大股東之位。4月26日，中南服務撤出陜西中南絲路城市運營服務有限公司（簡稱“中南絲路”）65%股權，由后者原股東瑞普泰華商業運營全盤接收。

而在撤出對中南絲路投資前的一個月，中南服務還注銷了一家子公司，即上海鹿裝科技有限公司，而這家公司也僅僅存續了2個月的時間。

3月21日，工商變更信息顯示，上海鹿裝科技有限公司已經從“存續”變成了“注銷”狀態。

在此之前，中南服務還曾注銷過兩家全資子公司，分別是南通中錦消防技術服務有限公司和鎮江世紀城物業管理有限公司，這兩家公司的資產不算豐厚，注冊資本為50萬元。

據收購公告，中南服務集團在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。

換言之，即便裁去莘閔物業50萬平方米的規模，對中南服務整體實力影響不大。

商管味道“變淡”

大舉收并購之后，規模補充的效果立竿見影，尤其是住宅及其他非商業業態。

截至2022年中期，華潤萬象生活在管面積2.61億平方米，同比增長90.13%。

相比之下，收入和凈利潤的增長要保守許多。期內，其營收52.78億元，同比漲31.47%；凈利潤10.3億元，同比上漲27.5%。

規模增速超過收入增長的邏輯也不難理解，華潤萬象生活更賺錢的業務是商管類，如今多次補充的卻是住宅類項目，住宅物管擠壓了商管營收比例。

期內，在管住宅及其他非商業物業項目數1317個，較2021年同期新增700個，在管總建筑面積為2.4億平方米，同比增長1.2億平方米。

而商管業務方面，今年上半年，其在上海、成都、廈門等城市成功獲取了7個第三方購物中心項目，新開購物中心6個，距離許下的全年新開18個項目仍有一定距離。

據樂居財經《物業k線》統計，2020年、2021年及2022年上半年，其商業運營及物業管理服務的營收占比分別為42.7%、40.2%、36.5%；同期的毛利潤占比分別為66.2%、62.8%、57.9%。

商管營收占比下滑，盈利能力也有所式微。2022年上半年，其商業運營及物業管理服務的整體毛利率約為50.3%，較上一年同期的53.2%下滑2.9個百分點。

在住宅物業管理服務毛利率上升3.1個百分點的情況下，也未能將整體毛利率堆高。2022年上半年，華潤萬象生活的整體毛利率約為31.7%，較去年同期下降0.5個百分點。

關鍵詞： 附屬公司 萬平方米 年上半年