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【環(huán)球快播報(bào)】深圳出招降二手房成本:試水“帶押過(guò)戶”,欠款500萬(wàn)立省10萬(wàn)

時(shí)間 : 2022-09-03 15:48:32來(lái)源 : 時(shí)代周報(bào)


(資料圖)

繼濟(jì)南、昆明之后,深圳也開(kāi)始試點(diǎn)“帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)。

據(jù)深圳市坪山公證處9月1日消息,坪山公證處近期完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)。與目前通行的“先贖樓再過(guò)戶”模式相比,新模式引入具有政府信用背書(shū)的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)公證處,打通交易環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)帶抵押過(guò)戶,免除贖樓擔(dān)保費(fèi)用,降低二手房交易成本。

坪山公證處稱,“帶押過(guò)戶”模式可以將交易成本直接降低1/3。根據(jù)目前市場(chǎng)普遍執(zhí)行的按欠款金額的2%計(jì)算贖樓成本,欠款300萬(wàn)元可節(jié)省6萬(wàn)元,欠款500萬(wàn)元可節(jié)省10萬(wàn)元。

交易成本直降1/3

時(shí)代周報(bào)記者了解到,“帶押過(guò)戶”二手房交易模式基本流程包括:交易雙方及債權(quán)人(抵押權(quán)人)共同與公證處簽署公證提存服務(wù)協(xié)議;買(mǎi)家將購(gòu)房款監(jiān)管在公證處提存專用賬戶;抵押權(quán)人同意在抵押狀態(tài)過(guò)戶并配合辦理手續(xù),交易各方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng),在不注銷(xiāo)原抵押權(quán)的狀態(tài)下,直接將房產(chǎn)過(guò)戶到買(mǎi)家名下;公證處進(jìn)行資金結(jié)算并注銷(xiāo)抵押權(quán);如果買(mǎi)家有貸款的話,再抵押給買(mǎi)家的貸款銀行。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,從流程方面看,過(guò)去的模式是“房東籌錢(qián)償還二手房剩余貸款-房東賣(mài)房-買(mǎi)家付款-房東收款”,現(xiàn)在的模式是“房東賣(mài)房-買(mǎi)家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。不過(guò),深圳二手房交易中,贖樓通常由買(mǎi)家承擔(dān),只有賣(mài)家急售的情況下,才會(huì)是賣(mài)家贖樓。

深圳首批試點(diǎn)交易于6月中旬啟動(dòng),7月底完成帶抵押過(guò)戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷(xiāo),8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作,涉及超10套房產(chǎn)、4000多萬(wàn)元交易資金。

與目前普遍采用的“先贖樓再過(guò)戶”模式相比,“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易模式,解決了交易雙方及債權(quán)人(抵押權(quán)人)關(guān)于交易流程安全、資金安全、債權(quán)安全的擔(dān)憂,縮短交易周期,降低交易成本。

坪山公證處表示,“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”模式,免去贖樓環(huán)節(jié),也為交易雙方節(jié)省贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用。按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算,可以將交易成本直接降低1/3。對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易,由于贖樓的費(fèi)用更高,降低的比例無(wú)疑更大。

中原地產(chǎn)華僑城純水岸高級(jí)店董羅建明告訴時(shí)代周報(bào)記者,目前贖樓有兩種方式,現(xiàn)金贖樓和額度贖樓。具體而言,現(xiàn)金贖樓是賣(mài)家或買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司墊付資金贖樓;額度贖樓是賣(mài)家向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款,由銀行指定具有擔(dān)保贖樓額度的擔(dān)保公司進(jìn)行贖樓。

羅建明介紹,現(xiàn)金贖樓由擔(dān)保公司用自有資金先行墊付,只有擔(dān)保費(fèi),按天計(jì)息,一天萬(wàn)八左右,金額大的還能做到萬(wàn)六一天,一般5到8天就能走完流程,欠款1000萬(wàn)元贖樓成本約4.8萬(wàn)元。額度贖樓成本包括擔(dān)保費(fèi)和利息,擔(dān)保費(fèi)通常是欠款金額的1%,利息是0.6%-1%,整體費(fèi)用在2%左右,欠款300萬(wàn)元的贖樓成本約6萬(wàn)元。

時(shí)代周報(bào)記者查詢坪山公證處官網(wǎng)了解到,提存公證事務(wù)按提存金額的千分之三收費(fèi),除公證費(fèi)用外,其他可能產(chǎn)生的費(fèi)用還有公告費(fèi)、發(fā)函郵寄費(fèi)、保管費(fèi)等法律服務(wù)費(fèi)用。

圖源:坪山公證處官網(wǎng)

多名經(jīng)紀(jì)人向時(shí)代周報(bào)記者表示,千分之三的費(fèi)用不算低,但考慮到贖樓時(shí)銀行放款速度存在不確定性,提存公證的收費(fèi)還是實(shí)惠很多。

有望提升二手房流通效率

“帶押過(guò)戶”并非深圳首試。

8月初,昆明舉行存量房“帶抵押過(guò)戶”合并登記工作啟動(dòng)儀式,成功辦理云南首筆二手房“帶抵押過(guò)戶”合并登記業(yè)務(wù),現(xiàn)場(chǎng)頒發(fā)云南首本二手房“帶抵押過(guò)戶”不動(dòng)產(chǎn)證。8月中,濟(jì)南市委、市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式。

“帶押過(guò)戶”首批試點(diǎn)城市深圳、昆明、濟(jì)南有一個(gè)共同點(diǎn)——二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡,7月的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均有所下降,同比降幅最大的是深圳,達(dá)3.5%。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì),8月深圳二手商品房成交22.68萬(wàn)平方米(2363套),同比下降0.24%。其中,二手商品住宅成交19.34萬(wàn)平方米(2000套),同比下跌0.19%。今年1-8月,深圳二手住宅成交量為12444套,月均成交1555.5套,創(chuàng)下歷史新低。

市場(chǎng)低迷,買(mǎi)家持續(xù)觀望,賣(mài)家掛牌價(jià)連續(xù)下調(diào)。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì),過(guò)去近一年,深圳掛牌價(jià)與參考價(jià)差距在10%以內(nèi)的房源增加一倍,掛牌價(jià)高于參考價(jià)3成以下占比由1年前的30%左右增長(zhǎng)至50%左右,說(shuō)明掛牌價(jià)接近參考價(jià)的房源增多,更多業(yè)主降低預(yù)期,參考價(jià)成為買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的重要參考線。值得注意的是,7月深圳有約6成二手房以接近參考價(jià)成交。

掛牌價(jià)偏差值=(掛牌價(jià)-參考價(jià))/參考價(jià),用來(lái)衡量業(yè)主掛牌價(jià)與參考價(jià)的對(duì)比。

交易成本下降,能否帶動(dòng)購(gòu)房者入市?

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,今年以來(lái),深圳二手房成交量創(chuàng)新低,市場(chǎng)預(yù)期不足是重要原因,但交易環(huán)節(jié)的周期太長(zhǎng)、成本太高,同樣導(dǎo)致部分剛需和換房需求難以實(shí)現(xiàn)。“深圳不僅換房需求大,剛需也很大。在新房高房?jī)r(jià)、大戶型化、豪宅化的情況下,小戶型、總價(jià)可控的二手房,是新市民上車(chē)和扎根的重要選擇。降低成本、縮短周期,有助于新市民購(gòu)房,也能促進(jìn)換房需求。”

李宇嘉認(rèn)為,隨著央行繼續(xù)大幅度降低LPR水平,各項(xiàng)樓市調(diào)整政策效力開(kāi)始顯現(xiàn),疊加此次“帶押過(guò)戶”,有助于提升市場(chǎng)的信心和預(yù)期,對(duì)二手房市場(chǎng)觸底企穩(wěn)有積極作用,也有望提升房屋流通效率,促進(jìn)良性循環(huán),穩(wěn)定銷(xiāo)售規(guī)模。

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