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欄目：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》

主持人：武辰

文：朱揚(yáng) 連衛(wèi)民

8月26日，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話中，對房地產(chǎn)市場的走向與變革作出了解讀。隨后，“專家建議還貸時間延至40年”“專家建議農(nóng)民在縣城買房”“取消公攤面積購房者能否少花錢”甚至“董藩”等多個話題詞登上微博熱搜，引發(fā)全網(wǎng)熱議。

對話中，董藩主張農(nóng)民住到城里去，因為在縣城里享受到的公共服務(wù)和接受到的信息等與農(nóng)村的環(huán)境完全不一樣。對于提升農(nóng)民的個人素質(zhì)很有必要。如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地，可以在需要的時候開車過去種地，

對于“建議農(nóng)民縣城買房開車回村種地”的觀點(diǎn)，不少網(wǎng)友質(zhì)疑董藩“不懂農(nóng)村”“不接地氣”，8月27日下午董藩本人對此做出了回應(yīng)。

董藩表示，首先自己在農(nóng)村長大，現(xiàn)在也有時去農(nóng)村，對農(nóng)村農(nóng)業(yè)基本熟悉。第二，農(nóng)民住在縣城開車去種地已經(jīng)很常見了。縣城周圍20公里的農(nóng)村都可以這樣做，開車十幾分鐘到半個小時就到地里了。第三，開著車去種地可以開農(nóng)用三輪車、四輪車、皮卡車，不是說開著奔馳寶馬去種地。

“第四，這些農(nóng)用三輪車四輪車也就幾千到一萬，皮卡也就五六萬七八萬的樣子，在農(nóng)民家庭中很常見。早就不是買不買得起的問題。第五農(nóng)活是帶有季節(jié)性的，農(nóng)忙時到地里耕種，農(nóng)閑時在城里打工和做小買賣，很多農(nóng)民已經(jīng)這樣做了，第六，除了發(fā)達(dá)縣城外，大部分縣城房價每平1500-3000元，并且現(xiàn)在買房可以貸款，首付才3-5萬。”

董藩還表示，自己一直主張積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，主張農(nóng)民進(jìn)城享受現(xiàn)代城市文明，讓農(nóng)民的孩子受到好的教育。“那些罵我的人，有些人是真的不懂農(nóng)民和農(nóng)村。我覺得我才是農(nóng)民的貼心人。”

除了“農(nóng)民縣城買房開車回村種地”，董藩在對話中還對“取消預(yù)售、取消公攤”等話題發(fā)表了看法。

他認(rèn)為預(yù)售制是房產(chǎn)領(lǐng)域最偉大的發(fā)明之一，該制度本身沒有問題，有問題的是在預(yù)售時就辦理貸款，將銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，并且對預(yù)售資金監(jiān)管不到位。

而對于公攤面積導(dǎo)致高房價的說法，董藩認(rèn)為這種理解是錯的。公攤面積跟買房的價格沒有關(guān)系，房子價格是由當(dāng)前的總供給和總需求決定。董藩表示，公攤面積永遠(yuǎn)不可能取消。

農(nóng)民可以在縣城買房住，然后開車去農(nóng)村種地

Loaded: 42.98% 封面直播：現(xiàn)在一些城鎮(zhèn)陸續(xù)在出臺政策，希望給進(jìn)城買房的農(nóng)民提供購房補(bǔ)貼，以及幫他們解決入學(xué)、工作的問題。您覺得從農(nóng)民群體的角度出發(fā)，他們到底要不要到縣城去買房子？

董藩：農(nóng)民進(jìn)城買房還有一個生產(chǎn)經(jīng)營的問題，如果生產(chǎn)經(jīng)營不受影響，我是主張農(nóng)民要到城里去住的。他們可能沒法到大城市里來，但是在縣城也可以。在縣城里，一個人享受到的公共服務(wù)，能接受到的信息，增長的見識，和農(nóng)村的環(huán)境是完全不一樣的。這對于提升農(nóng)民的個人的素質(zhì)，是非常必要的。

如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地，他可以需要的時候開著車過去種地，但是他長期住在縣城。而且農(nóng)民在縣城里面的話，醫(yī)療、教育、生活環(huán)境等都會有很大的改善，也享受到城市文明和現(xiàn)代文明。

房地產(chǎn)最主要問題是需求不振，對有能力買房的人不應(yīng)有限制

封面直播：您認(rèn)為未來拉動房地產(chǎn)市場需求的主力軍應(yīng)該是哪批人？

董藩：從房地產(chǎn)市場上來看，肯定還是中產(chǎn)階級以上的人。房地產(chǎn)市場很特殊，它有一個進(jìn)入的門檻，如果沒有積累到相當(dāng)?shù)夭剑呐乱а狼旋X用六個錢包湊夠了首付，但達(dá)不到那個狀態(tài)仍然進(jìn)入不了這個市場。

因為我們當(dāng)前面臨最主要的問題是讓需求恢復(fù)，所以我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)無論是誰進(jìn)入市場買房子都是對社會的貢獻(xiàn)。不要說人家買5套、8套，他只要能進(jìn)入這個市場，真正拉動經(jīng)濟(jì)，使需求有所恢復(fù)，對就業(yè)有貢獻(xiàn)，對地方財政收入有貢獻(xiàn)，對GDP增長有貢獻(xiàn)，這就是非常好的。

封面直播：您的意思讓所有有能力的買房人都可以買房，不要有任何的限制？

董藩：對，當(dāng)前就是應(yīng)該萬眾一心。

封面直播：全面放開房地產(chǎn)后，大家都去大城市買房，持續(xù)推高大城市房價，年輕人更買不起了，會不會加大貧富差距？

董藩：首先各個城市的差距大是正常的，國際經(jīng)驗告訴我們，不要拿紐約的價格和那些小城鎮(zhèn)的去比。

另外，房地產(chǎn)有多大影響？我們估算，GDP總量中有30%-40%由房地產(chǎn)完成，也許以后會慢慢下滑，但至少當(dāng)前它是這樣一個狀態(tài)。第二，就業(yè)人口有多少？我們發(fā)現(xiàn)至少有1億人口跟房地產(chǎn)直接、間接發(fā)生聯(lián)系，當(dāng)房地產(chǎn)受到影響的時候，他們都會受到影響。

建議首付比例降至20%，還貸時間延至40年

封面直播：現(xiàn)在年輕人都說房價太高，買房壓力比較大。該如何減輕年輕人的買房負(fù)擔(dān)，幫助年輕人更快買房？

董藩：首先目前我們30%的首付比例太高，全世界沒有這么高的首付。到外國去買房子，當(dāng)?shù)厝硕际?%、10%的首付，10%是很常見的。0首付也是不行的，美國次貸危機(jī)就是這樣發(fā)生的。

雖然0首付不行，但是10%-20%的首付是可以的。所以我們可以將首付下調(diào)到20%，這樣的話年輕人積累財富、積累首付的過程就會縮短。

年輕人在買房子初期的時候，還款壓力比較大。我們能不能給他一個照顧？讓他前五年只還利息，不還本金。五年以后你的收入就會明顯上升，比如說剛畢業(yè)的時候月薪是七千，五年以后一萬三四是很正常的。這個時候再逐漸把前期的本金放到后邊25年中去分?jǐn)偅瑝毫蜁蟠鬁p輕。

第三，還有一個措施，現(xiàn)在我們的房貸一般來講是貸30年，能不能延長到40年？這樣也能減輕還貸壓力。這個觀點(diǎn)網(wǎng)上有很多人都在罵我，但你想你借了銀行的錢，讓你多用了10年，多付一點(diǎn)利息是很正常的。

有人說延長還貸時間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無所謂。因為退休了還有退休金。有人說萬一退休金下降了呢？但是等三四十年后你退休的時候，這點(diǎn)貸款在你的收入當(dāng)中所占的百分比也很少很少了，可能十分之一都不到。因為這些年收入是一直在漲的，而你還款金額是下降的。

預(yù)售制是房產(chǎn)領(lǐng)域一個偉大的發(fā)明，不應(yīng)該取消

封面直播：現(xiàn)在很多人認(rèn)為應(yīng)該取消預(yù)售制，您怎么看？

董藩：我認(rèn)為房產(chǎn)領(lǐng)域有兩個偉大的發(fā)明，一個是預(yù)售，一個是按揭貸款，當(dāng)然這兩個是配合在一起使用的。

預(yù)售為什么是一個偉大的發(fā)明？因為房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，蓋房子需要的錢太多了，從開發(fā)商的角度看，如果沒有足夠的資金買地，房地產(chǎn)企業(yè)緩步發(fā)展，但我們的需求又處在一個爆發(fā)的狀態(tài)。因此，如果讓開發(fā)商用自有資金去開發(fā)，現(xiàn)在市場上的開發(fā)量會下降三分之二。

那么預(yù)售制就是這樣一個制度，在開發(fā)商錢不夠的情況下買了地后，可以通過預(yù)售產(chǎn)生一種融資的效果，

如果預(yù)售的情況比較好，就會使施工企業(yè)、建材企業(yè)等都對這個樓的建成充滿信心，愿意墊資供開發(fā)商先使用。預(yù)售的資金幫助產(chǎn)業(yè)鏈建立信心基礎(chǔ)，又有施工企業(yè)和建材商愿意賒帳幫助開發(fā)商完成項目，就使得這種生產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模很大并且相對順利。如果不允許預(yù)售了，開發(fā)商靠自有資金去開發(fā)，開發(fā)規(guī)模就會大大下降。

在需求端沒有下降的情況下，供給端下降了，會導(dǎo)致價格急劇失衡，價格飛漲，因為生產(chǎn)的房子的太少了。那樣的話低收入階層，甚至很多中產(chǎn)階級都買不起房子，只有富豪階層才能買得起。

第二，國外的經(jīng)驗顯示，預(yù)售是檢驗市場認(rèn)可程度的一個重要手段。如果預(yù)售的情況不好，就會倒逼開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃設(shè)計。在中國這方面雖然被弱化了，但是還存在一定作用，很多開發(fā)商一期樓盤規(guī)劃時，可能因戶型偏大等原因預(yù)售效果不好，就會在二期、三期調(diào)整過來，這樣便促進(jìn)了資源的優(yōu)化配置。

第三，大家現(xiàn)在都認(rèn)為自己吃虧了，比如爛尾了等。其實(shí)爛尾是當(dāng)前的一個特殊情況，正常情況下爛尾還是很少的。在正常情況下，我們看到什么？房價是穩(wěn)步上漲的。

預(yù)售對消費(fèi)者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況，正常情況下，房價穩(wěn)步上漲時，消費(fèi)者通過預(yù)售提前兩、三年買房，就意味著按照兩、三年前的供求關(guān)系去支付價格。因此預(yù)售雖然提前付錢，但消費(fèi)者就相當(dāng)于合作投資，分享了未來上漲中帶來的增值收益。

但是現(xiàn)在罵這個制度的人，其實(shí)很多都享受到了它的好處，或者說不知道這種好處。所以我們要給大家講清楚，它有存在的意義。

我們發(fā)現(xiàn)這個預(yù)售制它可能確實(shí)還是有一些缺陷。與中國相比，西方預(yù)售交了10%或20%的定金后。等到交房時才辦貸款，但中國是預(yù)售時就必須辦貸款，銀行提前兩三年收取利息，這實(shí)際上是對消費(fèi)者財產(chǎn)權(quán)的傷害。并且，如果房子爛尾，風(fēng)險也轉(zhuǎn)嫁給了買房者，因為消費(fèi)者已經(jīng)簽訂了貸款合同，銀行往往強(qiáng)制消費(fèi)者無條件償還貸款，這非常不合理。因為產(chǎn)品并沒有到消費(fèi)者手中卻必須償還貸款，還稱貸款和預(yù)售是兩個合同，但這兩個合同其實(shí)套在一起。如果完成不了那個交易，我本身就不會借你這個錢，不應(yīng)該有這筆錢。

封面直播：所以其實(shí)您認(rèn)為預(yù)售制本身是沒有問題的，重點(diǎn)是要把辦貸款的時間移到交房的時候，這樣可以保障購房者的利益。

董藩：這是第一點(diǎn)，第二點(diǎn)就是預(yù)售資金有個監(jiān)管問題。我們現(xiàn)在監(jiān)管不住，為什么監(jiān)管不住？是因為監(jiān)管方必須有業(yè)主代表或者說業(yè)主的律師才行，在西方就是這樣，買賣雙方的律師和政府共同監(jiān)管。

公攤面積和房價無關(guān)，永遠(yuǎn)不可能取消

封面直播：現(xiàn)在很多人都在呼吁取消公攤面積，認(rèn)為高房價很大一部分原因是公攤面積導(dǎo)致的，您怎么看？

董藩：很多人對于公攤面積的理解完全是錯的。其實(shí)公攤面積跟買房的價格是沒關(guān)系的，房子價格是由當(dāng)前的總供給和總需求決定的，跟成本沒關(guān)系。就像我們?nèi)ベI花生的時候，你不能說五塊錢一斤的定價里面要去掉化肥、農(nóng)藥的成本錢。

定價跟成本沒關(guān)系，只根據(jù)有多少人想買，自己有多少貨。開發(fā)商在核算成本的時候，跟我們買房者是沒有任何關(guān)系的。

另外，公攤面積是永遠(yuǎn)不可能取消的。任何商品住宅都有公攤，自己家之外的面積，包括走廊、電梯、物業(yè)用房等都屬于公攤面積。我們不可能不坐電梯，不用走廊，所以這些公攤面積和我們私人的住宅是結(jié)合在一起的，分不開的。

有些公攤面積比例大一點(diǎn)的小區(qū)，也會顯得高檔、舒服。比如說樓梯更寬一些，電梯更大一些，走廊更寬一些。所以公攤面積的比例是和居住的舒適度連在一起的。

所以討論取消公攤面積其實(shí)一點(diǎn)意義都沒有，但是為了讓買房的人放心，相關(guān)部門可以規(guī)定開發(fā)商在售房的時候?qū)懬宄杂忻娣e和公攤面積。另外公攤面積可以有百分比浮動，比如說上下不能超過1.5%。超過這個標(biāo)準(zhǔn)，就要有一些懲罰措施。

可以取消物業(yè)公司 由業(yè)主自治管理

封面直播：現(xiàn)在也有人提出說實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治，成立一個小區(qū)管理委員會，您覺得這種方式可行嗎？

董藩：這個可以嘗試的，我很早主張現(xiàn)在的模式仍然可以存在，你愿意接受就接受；如果你有問題，那可以對小區(qū)進(jìn)行一些改革性的嘗試。

比如說小區(qū)里有的人能力比較強(qiáng)，他們可以成立一個小區(qū)管理委員會，然后負(fù)責(zé)招聘一些專業(yè)性的公司，比如說維修、綠化、保潔等。自己單獨(dú)招聘，把中間的物業(yè)公司取消，就等于少了一個環(huán)節(jié)，節(jié)省了一塊支出。

但是這個團(tuán)隊，實(shí)際要很有奉獻(xiàn)精神，這是第一。第二，長期下去也必須有一定的物質(zhì)利益。比如雇10個人都是小區(qū)退休的職工，他們經(jīng)過選舉產(chǎn)生，或者說競聘上崗，每個月他們有5000塊錢或者3000塊錢，這樣他們才能盡職盡責(zé)，然后去跟社會上專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。

由于都是小區(qū)的員工參與管理，其他人就不太好意思“搭便車”。有一些人情廉潔的作用。總結(jié)來說，相當(dāng)于把物業(yè)公司這樣一個商業(yè)化中間環(huán)節(jié)變成了有點(diǎn)公益的非營利機(jī)構(gòu)。

縣城的房產(chǎn)要及早脫手，虧本也要甩掉

封面直播：有很多人在房價高的時候回到縣城買了房，但是現(xiàn)在這些縣城的房子賣不出去了，而且年輕人也不回去住，您覺得該怎么解決，未來會不會好轉(zhuǎn)？

董藩：人口總的流向是從小地方流向大地方，從農(nóng)村流向縣城，從縣城流向城市，從小城市流向大城市，這個趨勢是很難改變的。小城鎮(zhèn)特別是縣城的房地產(chǎn)，主要是靠農(nóng)村人為了孩子上學(xué)，或者有些年輕人想脫離農(nóng)業(yè)到城里從事服務(wù)業(yè)等。如果農(nóng)村人口多一點(diǎn)可能情況還好一些，它有一個持續(xù)聚集的過程。

如果農(nóng)村人口尤其是年輕人口已經(jīng)比較少了，而縣城能提供的工作崗位又很有限，那么縣城房子的潛力就不是特別大，房價上漲可能就非常困難。而且這些普通縣城的房子和北上廣深等大城市周圍的縣城還不一樣。大城市周圍的縣城還有市場有升值的希望，可以不著急出手，以時間換空間。

但是長期來看，普通縣城房地產(chǎn)的保值增值性很弱。在這種情況下，之前買了縣城房子的人，就很難等到房價上漲再脫手的機(jī)會。站在個人角度，我主張縣城的房子要及早脫手，就是虧本也要甩掉。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 完全不一樣 物業(yè)公司