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“現在市場不景氣，連續下跌讓不少購房者在觀望，而且觀望氣氛越來越濃，主動權基本上都在購房者手里。”8月2日，濟南一家二手房中介公司的負責人徐鵬表示，“買家擔心價格會繼續下滑，賣家也不想輕易降價，成交周期不斷拉長，議價空間加大。”

國家統計局的數據顯示，6月份濟南二手房價格環比下降0.1%，同比下降2.4%。來自房天下的數據顯示，7月份濟南二手房掛牌均價15854元/平方米， 環比下跌1.91%，與上年同期相比下跌17.61%。而這個價格，也回到了2017年年底到2018年年初的價格。

經濟導報記者在連續多日的調查中發現，由于新房頻頻降價促銷，濟南部分區域的一些新房價格反而比二手房要低，二者出現了“價格倒掛”。

受訪的業內人士指出，行業將繼續堅持“房住不炒”定位；同時，地方政府也在進一步完善房地產調控措施，以促進市場理性交易，穩定市場預期。

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“兩個月只賣掉一套房子”

在經歷了10連跌后，7月份濟南二手房掛牌均價15854元/平方米。

“這么比較吧，2021年7月，濟南二手房掛牌均價為19243元/平方米，2018年2月二手房均價16004元/平方米。”徐鵬說，“價格下來了，房源多了，但房子卻不好賣了。”

“下午帶客戶看房，效果不佳，客戶表示價格偏高，希望房東再降10萬元。”8月1日晚上，濟南鑫匯房地產經紀公司的業務員宋波在開完晚上的碰頭會后，在工作日志上寫下這行文字。

“雖然最近幾個月二手房的電話訪問量和帶客戶看房的次數都有所增加，但這兩個月我只賣掉了一套房子。現在房子不好賣，好多賣家標的價格比較高，而買家則希望能降價，中間的差價比較大，不是很好撮合。”宋波說。

為了驗證宋波的說法，經濟導報記者以要買房為由走訪了多家中介公司。在濟南洪樓南路的一家房產中介門店，銷售顧問胡斌在詳細詢問了經濟導報記者的訴求后，推薦了幾套匯科旺園的房子。“房主的報價是215萬元，如果真想要的話，我可以幫你再去和房東講講價，估計200萬元以內能行，就看你能否接受這個價格了。”胡斌說道。

在談及貸款的問題時，胡斌告訴經濟導報記者，他們公司和好幾家銀行都有合作，而且可以給到最低的貸款利率。“如果是第一套的話，肯定是基準，手續齊全的話，一周內就能放款，即使手續不全，補全后最多10個工作日就能放款。”

在位于濟南北園大街附近的一家二手房中介公司的門店，該店銷售顧問張博告訴經濟導報記者，“5月份濟南出臺房地產新政后，市場明顯感覺到回暖，到店咨詢和電話咨詢的人增加了三分之一，去現場看房的也多了起來。”

“雖然市場有了回暖的跡象，但成交并沒有出現回暖。”徐鵬說，“ 買家在觀望，賣主在觀望，賣主不想降價太多，但是買方覺得可能還會再降價，所以一直在等。”

徐鵬告訴經濟導報記者，他們公司還有幾套2019年掛牌的房子，主要是價格太高，房主也不愿意降價。

在濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫看來，除了市場原因外，房主抗價也是原因之一。“不少業主心理預期比較高，覺得這個價格比較堅挺，難以接受降價，所以掛的價格一直很高。”初鑫告訴經濟導報記者，二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在3%-5%左右，現在擴大到10%-15%左右，也就是說，一套掛牌價200萬元的二手房，平均降20萬原以上才有望達成交易。

正如初鑫所說，經濟導報記者注意到，即使同一個小區，二手房的掛牌價格也高低不等。以2004年建成的某小區為例，該小區一共有40套房源，7月份成交均價為17965元/平方米，而掛牌均價為18346元/平方米。其中一套160.35平方米的房源，掛牌價315萬元，折合19645元/平方米；一套114.4平方米的房源掛牌價為174萬元，折合15210元/平方米；一套99.09平方米的房源，掛牌價220萬元，折合22203元/平方米。“雖然有戶型、朝向以及樓層的差別，但畢竟是同一個小區，單價不應該出現5000余元的差價。”徐鵬說道。

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新房二手房出現價格倒掛

剛剛拿到200多萬元拆遷款的濟南市民劉偉，正忙著四處看房。“我原本打算在原居住地附近買套合適的二手房，一方面價格可能低一些，另一方面社區配套設施比較完善，但我現在改主意了，要買新房。”劉偉告訴經濟導報記者，他之所以改變主意，是因為在走訪多個房產中介后發現，二手房價格竟然比新房還要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。

對此，徐鵬表示確實如此。“現在有些區域的一、二手房價格倒掛很嚴重。”徐鵬指著樓市地圖上的一個新樓盤告訴經濟導報記者，“這個新盤的價格從最初的每平方米1.6萬元左右降到了1.3萬元左右，有些建筑企業提供的抵賬房價格甚至更低。但是，周邊一些小區的二手房每平方米的售價都在1.4萬元到1.5萬元之間。此外，二手房買賣中需要繳納不菲的稅費和中介費。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向。”

初鑫則認為，現在一、二手房價格倒掛比較正常，“現在新房頻頻降價促銷，二手房價格堅挺。”

初鑫告訴經濟導報記者，有些區域的二手房比較新，和附近新推出的期房相比，部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住。“此前公司賣出的一套二手房最終成交價格為1.45萬元/平方米，而周邊的期房均價為1.4萬元/平方米，出現了同區域二手房價格高于新房價格的情況。”

經濟導報記者注意到，實際上有些房源從掛牌至今一直在降價的路上，有些一口氣降了十幾萬元，也有很多房源是2萬元、3萬元地往下降。

如一套今年3月1日掛牌的房源，當時掛牌價位160萬元，隨后在5月31日降價3萬元，6月3日又降價2萬元，6月11日再降價2萬元，6月17日降價1萬元。也就是說，5個多月的時間降價8萬元；一套2021年11月4日掛牌的房源，掛牌價160萬元，2021年11月19日降價15萬元，2021年12月14日先降價42萬元后接著漲價27萬元，今年7月30日又降價5萬元，9個多月的時間降價35萬元。

“房源開始增多，存量房多了，客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了，就不是那么著急了，買房客戶就占主導地位了。”在問及濟南現在二手房的掛牌數量時，徐鵬表示，差不多在6萬套以上。“2019年年底時，濟南市的二手房掛牌量還穩定在3萬套左右，2020年底在5.1萬套左右，而現在的數量應該在6萬套以上。主要是過去幾年濟南有大量的新建社區陸續迎來交房，二手房也在陸續入市，這使二手房供應量有明顯增加。”

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環境改變市場

初鑫告訴經濟導報記者，房價出現倒掛的現象，選擇觀望的買房人日益增多，直接影響了市場的正常交易。

“這種情況的出現，意味著市場環境再次改變，也說明人們對房地產市場的預期發生了改變。”初鑫表示，在新房降價的帶動下，二手房價格或將迎來更大變化。隨著開發商資金緊張程度及對銷售回款的預期更高，通過降價回籠資金將成為越來越多開發商的選擇，而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領作用。與新房市場的企業行為占主體相比，一旦二手房價格出現松動，將迅速呈現燎原之勢。

據經濟導報記者了解，2019年時，二手房市場是賣方市場，掛出一套二手房，1個月內基本能成交，而且成交價格基本上就是賣方的定價。2021年則出現了大反轉，有房東降價30萬元仍難以出手。

二手房價格連續下降，讓市場產生了明顯的降價預期。“近幾個月來，二手房市場比較平淡，成交量不高。很多人都有‘買漲不買跌’的心理，現在整個市場觀望情緒比較濃厚。”在初鑫看來，濟南新房的價格在逐步走低，新房的降價將會持續影響二手房的價格，未來濟南二手房的價格可能還會走低。

初鑫表示，隨著多項政策的出臺，濟南的二手房市場也出現了好的轉變，下一步就是如何引導買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩健康發展。在合理的購房需求被支持的基調下，二手房的流動性也亟待被激活。二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

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