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作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，深圳似乎已被樓市調(diào)控“松綁圈”包圍，但截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生變化。在此背景下，房企如何看待深圳市場(chǎng)？土拍或許是最好的檢驗(yàn)之一。8月4日，深圳年內(nèi)第二批集中供地落下帷幕，共攬金339.32億元，成功出讓14宗地，2宗地流拍，也顯示出土地市場(chǎng)開(kāi)始有所“分化”。

激進(jìn)與謹(jǐn)慎

據(jù)悉，本批次用地繼續(xù)采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，也繼續(xù)通過(guò)核驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、企業(yè)關(guān)聯(lián)性審查、購(gòu)地資金審查、購(gòu)地宗數(shù)限制等方式，繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求，營(yíng)造平穩(wěn)、理性、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

值得注意的是，對(duì)比今年第一批以及去年第三批地塊的價(jià)格，這次16塊土地中的大部分地塊限價(jià)都有所上漲，也在一定程度上提高了房企參與的積極性。此次推出的地塊位置涵蓋前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)。其中，前海T102-0410宗地最為搶手，該地塊競(jìng)拍達(dá)到最高限制面積后共有8家房企參與搖號(hào)，最終該宗地由招商蛇口(行情001979,診股)競(jìng)得。宗地建成后，普通商品住房毛坯銷售均價(jià)不超過(guò)107100元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）。

除了前海地塊，此次進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的地塊還有龍華民治街道A818-0479宗地、寶安西鄉(xiāng)街道A104-0147宗地、龍華民治街道A806-0400宗地和寶安新安街道A003-0434宗地。中指院初步測(cè)算的結(jié)果顯示，本次5宗進(jìn)入搖號(hào)階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差均超過(guò)每平方米3.9萬(wàn)元，本批次地塊的整體利潤(rùn)空間有所提高。

不過(guò)，深圳豪宅市場(chǎng)和剛需市場(chǎng)出現(xiàn)分化，土地市場(chǎng)也開(kāi)始有所“分化”。值得注意的是，坪山石井G13305-0046宗地和寶安新安A001-0212宗地流拍，龍華民治A806-0401宗地和光明公明A642-0506宗地均以底價(jià)成交。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，以寶安地塊為例，雖然位置優(yōu)越，但流拍或因?yàn)檗k公和商業(yè)面積太多，再加上自持保障性租賃住房面積，超過(guò)總建筑面積的50%，這也顯示出房企在優(yōu)越地塊前面顯然也要“算好賬”。證券時(shí)報(bào)記者獲悉，此次土拍共吸引近20家房企參與報(bào)名，其中一家房企的投拓部門人士對(duì)記者表示，“對(duì)于這次推出的地塊，大部分地塊的利潤(rùn)率的確都比前兩次供地高出一些，但公司這兩年都準(zhǔn)備過(guò)苦日子，現(xiàn)在來(lái)拍地，我們純粹是回歸到生意，而不是像以前那樣將房地產(chǎn)視為一種金融工具。”

土地市場(chǎng)運(yùn)行

會(huì)更加平穩(wěn)

從結(jié)果來(lái)看，此次拿地仍以國(guó)資背景企業(yè)為主力軍，其中華潤(rùn)置地拿下4宗地塊（含1宗聯(lián)合拿地），招商蛇口、越秀各得2宗。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次深圳集中供地的結(jié)果還是略超預(yù)期，5宗進(jìn)入搖號(hào)程序，顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)深圳土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪還較為激烈。地方政府在土地底價(jià)確定上相對(duì)合理，追求順利出讓的意圖明顯，給開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)傳達(dá)讓利信號(hào)，以土地市場(chǎng)穩(wěn)定和回升來(lái)夯實(shí)新房市場(chǎng)企穩(wěn)回升的局面。新房限價(jià)有所提高，一方面是給開(kāi)發(fā)商讓利，另一方面是給市場(chǎng)傳達(dá)樓市穩(wěn)定的信號(hào)，但深圳二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，對(duì)市場(chǎng)持有房產(chǎn)、持有資產(chǎn)的信心打擊很大。

最近，同在粵港澳大灣區(qū)的其他城市也完成了第二批集中供地。日前，廣州年內(nèi)第二批集中供地正式收官，此輪集中供地總計(jì)出讓14宗地塊，最終成功出讓11宗地塊，總攬金209.6億元。今年，東莞前兩批集中供地的結(jié)果反差很大，與第一批的慘淡收?qǐng)鱿啾龋瑬|莞第二批土拍的熱度出現(xiàn)明顯變化。東莞第二批集中供地的8宗地塊涉及鎮(zhèn)街包括南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門和萬(wàn)江6個(gè)鎮(zhèn)街，總出讓面積33.7萬(wàn)平方米，總建面78.2萬(wàn)平方米。據(jù)悉，8宗地塊全部成功出讓，共攬金121.16億元。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，22城第二批集中供地有19個(gè)城市推出公告，16個(gè)城市完成出讓。2022年1~7月，全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為每平方米6335元，同比上漲8.4%；平均溢價(jià)率為4.08%，較去年同期下降13.16個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地出讓金達(dá)15393.77億元，同比下降45.67%。“總體來(lái)看，目前部分城市第二批土地供應(yīng)交易出現(xiàn)明顯回暖跡象，土地市場(chǎng)交易整體趨于平穩(wěn)。”中指院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，今年大部分城市將把集中供地調(diào)整為四批，并推出預(yù)公告等。土地出讓節(jié)奏較去年同期有明顯變化，分散了企業(yè)獲取土地資金的壓力，同時(shí)企業(yè)對(duì)土地研判節(jié)奏有了更好的把握。接下來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與到更多優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪中來(lái)，土地市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加平穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 出現(xiàn)明顯 有所提高