文/樂居財經楊宏彬

啟德尚·珒溋，傲居香港啟德發展區核芯，商業繁華聚集地，毗鄰港鐵屯馬線啟德站，區位優勢十分顯著，項目上架之后，市場反響不俗。

(資料圖片)

該樓盤是龍湖與合景泰富在香港合作開發的項目，從2019年10月開售至今，讓兩家房企獲利頗豐，目前該樓盤已經開發完成，仍有部分未銷售。

但合景泰富想快刀斬亂麻，選擇了提前套現離場。

7月27日，合景泰富集團(1813.HK)發布公告稱，將出售鴻才國際有限公司（下稱“鴻才國際”）50%的股權及股東貸款予龍湖集團，作價13億港元。其中股東貸款的金額為5.65億港元。

根據公告，鴻才國際是2017年5月17日在英屬處女群島注冊成立的公司，出資方為龍湖與合景泰富。目前鴻才國際持有一項目公司，名為喜綽有限公司（下稱“喜綽”），除此之外再無其它業務。而喜綽所持有的項目，正是位于香港啟德沐泰街11號的啟德尚·珒溋，該項目總銷售面積約50萬平方呎，開發已經全部完成。

合景泰富表示，出售事項提供了提前變現于鴻才國際投資的機會，所得資金將用于提高集團的資產周轉率，償還債務及降低負債比率。

收回5.65億貸款

提前套現離場，合景泰富是虧了還是賺了？

根據鴻才國際的財務報告顯示，公司2021年度已經處于盈利狀態，實現營業收入86.3億港元，稅后凈利潤為15.88億港元，可謂是一塊優質資產，隨著后續樓盤銷售工作的進行，鴻才國際的利潤或會進一步上升。

截止2022年6月30日，鴻才國際的總資產達34.21億港元，凈資產為16.21億港元。按此計算，公司50%股權對應的價值應為8.105億港元，這樣看來，合景泰富以13億港元的價格售出，是有所獲利的，其也在公告中表示，出售事項將是的公司錄得稅后利潤約4.9億港元。

但實際上，13億港元的售價，是包含了合景泰富給鴻才國際的股東貸款的，貸款金額為5.65億港元，若拋去股東貸款，鴻才國際50%股權的出售價實際為7.35億港元，按照凈資產50%對應的價值，合景泰富約虧損了7550萬港元。

在2019年投入市場后，啟德尚·珒溋項目為龍湖與合景泰富帶來了不少利潤。2019年10月21日消息，香港啟德項目尚·珒溋于前一日售出153伙，占整體單位7成，套現約19.2億港元，平均呎價為25402港元，項目中特一房單位已全部沽清。

當時合景泰富集團市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻表示，雖然市場上新盤項目眾多，反映發展商取態積極，而尚·珒溋為啟德當區唯一的新項目，相信買家入市時亦會考慮地區因素，故項目未被市場上其他新盤影響。

直至2020年9月14日，尚·珒溋已累積售出352伙，套現逾51億港元，平均成交呎價為26064港元，最高成交呎價更近35000港元。

合景泰富的考量

至于合景泰富為何要出售尚·珒溋項目股權，或與公司償債需求有關。

7月21日，惠譽報告指出，合景泰富將有大量債務到期。惠譽認為，合景泰富在2022年剩余時間仍有102億元人民幣的資本市場債務到期，其中包括18億元人民幣在8月份轉為可回售的在岸債券，9月份到期的9億美元高級票據，以及在2022年第四季度轉為可回售的17億元人民幣在岸債券和到期的8億元人民幣在岸債券。

債務壓力固然存在，但合景泰富去年至今，一直保持良好的信用記錄，境內外也保持著融資能力和彈性。

根據統計，2022年上半年，合景泰富持續順利兌付公開市場債券，包括境內債券及ABS合計共23.72億元，境外美元債券達2.5億美元，并與多家全國性股份制商業銀行簽訂戰略合作協議。

7月19日，合景泰富已兌付華西證券－合景泰富商業物業第一期資產支持專項計劃優先級資產支持證券，合計兌付本息18.17億，持續順利完成兌付。

合景泰富同樣表示，融資渠道保持暢通，信用資質良好，債務方面從未有逾期或展期狀況。

但由于評級機構的悲觀情緒，合景泰富的評級還是遭遇了下調。4月1日，標普將合景泰富的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B-”。標普還將公司擔保的美元計價票據的長期發行評級從“B”下調至“CCC+”。與此同時，所有評級都被列入負面影響信用觀察名單。

事實上，不僅是合景泰富，2022年至今，標普、惠譽和穆迪均下調多家內房股的評級以及評級展望。據不完全統計，被列入評級負面觀察清單或已經被下調過至少一次評級的內房股已達數十家，近期，標普對多家優質房企評級下調及展望均已下調至“負面”。

對此，合景泰富已主動提出撤銷評級機構標普長期發行人信用評級，提出撤銷前期評級為B-。據不完全統計，已有30多家地產商主動申請撤銷評級。

有業內人士表示，評級下調里，有在市場下行依然努力償債和擔負市場責任的企業，也有緊抓一線和核心城市局部彈性周期的企業，但境外評級公司無差別下調評級，是對中國房地產行業及經濟下行悲觀預期所致。

關鍵詞： 合景泰富 億元人民幣 股東貸款