6月17日上午10時以后，青島市北區(qū)有了新地王。

紹興路緊挨著的兩塊地，都溢價15%以17825元/㎡成交。

一塊被運氣好的華潤拿到，總價11.43億。一并參加“建筑品質(zhì)”搖號的還有保利、中海、青鐵、國信、青特&中青建安、金地6家，參與當日競拍的還有越秀、招商、海信，一共10家。

另一塊被運氣好的青島本土開發(fā)商青鐵拿到，總價3.47億。華潤、保利、國信、青特&中青建安4家參與了搖號，參與競拍的則還有，中海、越秀、招商，一共8家。

這個樓面地價創(chuàng)了市北新高。超過了一年多前綠城17000元/㎡拿的地塊。

一年時間，市場跌宕，青島樓市跟全國一樣暗淡，這個“地王”是如何誕生的？

更與之形成鮮明對比的是一則青島西海岸一街道辦事處的通知，把賣房納入社區(qū)工作考核。

原本配件人才公寓的要求取消

據(jù)了解，圖中的3號地和4號地正位于青島市北CBD片區(qū)，周邊配套成熟居住氛圍濃厚，今年即將通車的地鐵4號線福遼立交橋站也在附近。對開發(fā)商來說，這里“客戶厚度夠”，有一群市南市北地緣客戶。周邊已好幾年沒有新項目，因此為周邊改善以及置換“補倉”市北成為一眾開發(fā)商的選擇。當然也有微環(huán)境弱勢，背靠遼陽西路高架橋，但橋位于北側(cè)，影響小。

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這兩宗地塊原來有產(chǎn)業(yè)落地要求和配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，導致之前接觸的原意向方放棄了拿地。

前幾天，青島發(fā)布新規(guī)：青島原2022年產(chǎn)權(quán)型人才公寓計劃將不再執(zhí)行，新增商住混合用地商業(yè)比例控制在10%。

那么在這種情況下，3號地塊被拆分為商業(yè)地塊和住宅類地塊，前期規(guī)定的人才公寓部分取消，地塊的整體質(zhì)素將得到大幅提升。業(yè)內(nèi)表示，青島公開市場已經(jīng)很久沒有素質(zhì)這么好且商業(yè)比例小的地塊了，資金尚可且有一定操盤經(jīng)驗的房企自然不會放過能夠補貨或者進駐主城的機會。

據(jù)了解，本次線下競品質(zhì)采用電腦搖號方式，同時由第三方機構(gòu)采用乒乓球抓鬮形式作為應急備選方案，最終，兩宗地樓面價都是17825元/㎡，打破了去年開平路45號17000元/㎡的紀錄，成為市北新晉地王。

周邊新房售價3.3-3.5萬每平

市北區(qū)是青島老城區(qū)，目前在售新房都在3.3萬-3.5萬以上每平米，比如位于市北海泊河的遠洋萬和云璟對外均價3.5萬起，位于市北黑龍江路東金地華章對外售價3.3萬每平米，位于市北浮山后的國泰華府對外售價3.3萬。

再看二手房，距離項目最近的次新房中廣宜景灣今年成交價都在2.7萬以上，而去年年中成交價一度超過3萬元。相對老舊的芙蓉花園和新嶺南花園則在2.3萬左右。

所以，在這里1.78萬的成交價對開發(fā)商來說“有得做”。

2021年5月12日，青島首批集中供地公開進行網(wǎng)上出讓。位于市北區(qū)開平路45號（原白櫻花）地塊引起了房企大鱷的爭相競逐，這也是該批次集中土拍樓板價最高的一宗地塊，結(jié)果，經(jīng)過164輪競拍，該地塊從起拍價10310元/㎡沖上競買價17010元/㎡轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競自持。

兩日之后，線下競自持結(jié)果出爐！招商、保利、中海、金地、旭輝、銀盛泰、碧桂園、綠城和青城8家參與線下競拍，——從拼錢，成本控制、品牌溢價、強排能力到拼氣魄。

最后綠城以樓板價17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡獲得開平路45號地塊，自持建面占比5.7%，成交總價6.42億，溢價率64.9%。地塊面積不大，總建面48738.2㎡（商品住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，劃撥公租房建面10957.5㎡）。

今年地王貴了825元每平米，但不需要自持，不需要太多商服，也不需要劃撥公租房。

另一面：社區(qū)工作考核賣房

2021年中以來，至今青島市北應該是唯一一個出現(xiàn)新地王的城市和區(qū)域。

但市北地王仍是不可聯(lián)想的個案。它的出現(xiàn)在于，城市最核心區(qū)域出現(xiàn)了一塊小而美優(yōu)質(zhì)地塊，即使對比優(yōu)質(zhì)次新二手房，利潤也有保障，所以本地和外地開發(fā)商為了生存搶奪誕生地王。

事實上，青島樓市整體看，仍處于幾年來的低谷。

這兩天，同樣在青島，另一個消息在全國廣泛傳播。

青島市北地王誕生4天前，6月13日，青島市西海岸新區(qū)薛家島街道發(fā)布一則《關于做好促進居民購買新建商品房的通知》，通知要求“6月底，每個合作社完成網(wǎng)簽不少于2個”、“該項工作納入2022年度工作考核”。

幫開發(fā)商賣房竟然被納入街道辦事處的社區(qū)工作考核！

這份通知的背后是，現(xiàn)在青島西海岸、城陽和高新區(qū)商品住宅去化周期均超過20個月，而合理的去化周期在6-18個月。青島的黃島新房去化周期竟高達27個月。從近一年多的土地供應來看，西海岸、城陽的中長期庫存比重高，高新區(qū)還有人才公寓轉(zhuǎn)化商品房的房源。

青島非核心區(qū)域面臨著極大的去化難題。

近一個月以來，青島樓市放松政策推出“全家桶”套餐，涉及限購、限售、信貸、公積金、契稅補貼等多方面。

比如，6月3日，青島宣布城陽、高新、西海岸全面取消限購。即除原主城（市南、市北、李滄、嶗山）外，青島其他區(qū)域都不限購。

截至目前，青島新房二手房成交略有回升，但去庫存顯然還路漫漫！

“完不成的話，我們社區(qū)是要被扣分的，社區(qū)書記也是有可能要被扣錢的。”薛家島街道轄區(qū)內(nèi)珠江路社區(qū)工作人員在接受《財經(jīng)》采訪時這樣說。

這真是一個樓市高度分化的時代。

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