觀點網青島作為熱門新一線城市，土地市場熱度有所回溫。

此次，青島市在土地供給端有調整，供應地塊規劃上有所放寬，以鼓勵房企積極性。比如不強制要求配建產權型人才公寓，也保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍。

從出讓結果來看，土拍市場從單一寒涼轉為暖涼兩級分化。中心城區吸引了品牌房企參與激烈競價，2宗核心城區地塊熔斷；作為新區的西海岸仍舊是整體底價成交。

(相關資料圖)

但青島市在需求端政策上進行了傾斜和平衡，取消部分郊區限購、適當放寬限貸政策，西海岸也有中海、保利、萬科等房企舉牌。

冷暖

青島第二批集中供地共推出27宗地塊，總面積99萬平方米，總規劃建面215萬平方米，出讓部分總規劃建面211.3萬平方米。

從區域規模、供地數量、供地面積等方面來看，相比2021年有明顯下降。

據了解，2022年青島新供地政策將年度集中供地次數由三次調整為四次，即使算上一批供地的數量，目前已集中供應土地總數量僅為43宗，低于去年任一批次集中供地的數量。

去年青島三批出讓中，地塊供應數量分別為63、87和45宗。

國盛證券認為，供應量下降一是因為房企拿地熱情較低，為了防止大量流拍所以減少了土地供應。二是部分城市土拍次數增加導致單次供應數量減少。而青島也是供應減少幅度較大的城市之一，減少7成以上。

與去年不同的是，此次除了市北區捷能地塊部分面積劃撥配建公租房，住宅地塊沒有配建產權型人才公寓的要求。但需要配建不少于2.8萬方、且不少于473套的公共租賃住房，最終流拍。可見，房企對于配建仍在仔細算賬。

除了不強制要求配建產權型人才公寓，本次供地也保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍。青島過去供應，較常將商務金融等功能用地與宅地捆綁銷售，地塊商住比例一度高達1:1。在供應地塊規劃的放寬，一定程度上做出了調整以鼓勵房企積極性。

從出讓結果來看，土拍市場從單一寒涼轉為暖涼兩級分化。“暖”在2宗“觸頂”、“涼”在24宗底價成交，另外還有1宗流拍，總成交價約104.87億元。

紹興路振華片區改造項目的3號和4號地塊，因其地理位置和凈地狀態備受關注，也是此次二批次單價最高的地塊。

3號地塊引來招保萬金、中海越秀等10家房企參與競拍，75輪報價觸發熔斷價17825元每方，轉為線下競品質。4號地塊亦吸引保利、華潤等8家房企參與，激戰39輪，以同一限價熔斷。

下午場西海岸專場競拍22宗地，總占地面積面積87.22萬方，規劃總建面177.72萬方，起拍總價約81.56億元，均在一輪競價成交。

中海競得的黃島區太行山路西、富春江路北的兩宗地，總價分別為7.3億元、11.6億元，是此次所拍西海岸地塊中最貴的兩塊地，另因歷史遺留問題費合計21.7億元。

此外，保利、萬科等均有落子。

保利發展與青島佳創置業聯合體競得黃島區江山南路東、嘉陵江西路北HD2022-3038號地塊，總成交價3.4億元，單價5419元每平方米。

萬科旗下青島萬珠置業競得黃島區水城路東、臨港路南HD2022-3044號地，單價為4907元每方，總成交額約為3.6億元。

除了平臺公司，西海岸主流競拍者為青島本土企業，當中又以青島當地國央企為絕大多數。22宗地中有16宗由青島本土企業摘得，中間的10宗為青島本地國央企所拿。

放松

據青島土拍市場的涼意是顯而易見的，據民生證券統計，從去年首批到今年首批供地，青島成交地塊平均溢價率低于10%，但供地暖涼主要起因于地塊所處位置是市區還是郊區。

根據2019年青島市人口常住情況，老核心城區市南、市北、李滄區，再加上新興商務區嶗山四區，以占青島5%的面積集聚了占青島近30%的人口。處于郊區的西海岸新區、城陽、膠州、即墨的土地成交量和青島市區相差甚遠。

對此，政策的調節傾向是明顯的，不久前的6月3日，黃島區（西海岸）、城陽區（含高新區）、嶗山區王哥莊街道取消全面限購。

青島市住建局表示，這一調整有利于中心城區需求外溢，緩解中心城區房價上漲壓力，同時緩解非限購區域房價下行壓力，保持和促進全市房價總體穩定。

除了取消部分郊區限購，青島還在限貸上有所放松，優化公積金貸款政策。

5月23日，青島已將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長不超過50年。公積金申貸條件放寬，申貸時連續正常足額繳存住房公積金6個月（含）以上，并符合公積金貸款其他申貸條件，即可申請個人住房公積金貸款。

6月15日，青島又調高了住房公積金貸款的額度，家庭首套房夫妻共貸的由之前的60萬元調高到80萬元。

從拿地來看，總的來說，市場需求端的調整一定程度上提高了部分品牌房企的積極性。此時，市場似乎也不急于驅散涼意，而是求“穩”。在抑制過高，漲幅過大的中心城區房價時，也注意鼓勵和帶動郊區樓市發展。

關鍵詞： 萬平方米 人才公寓 核心城區