觀點網受宏觀調控影響，中國房地產行業迎來一場巨大變革，房企正逐步告別快周轉、高增長的時代。

反之，從藍海進入紅海的物業行業，進入了跑馬圈地的階段。

(資料圖)

根據第三方數據統計，2021年全年，物業行業收并購金額將近360億元，規模接近2020年的4倍。

進入2022年，物業收并購戲碼還在持續。

上半年以來，包括碧桂園服務、華潤萬象生活、新希望服務、時代鄰里、中奧到家等多家物業公司均在收并購方面有所收獲。

最新消息顯示，在6月16日這天，物業服務行業的兩筆收購案正式“落下帷幕”。

其一，金科服務宣布，終止收購佳源服務73.56%股權；其二，招商積余計劃以5.36億元的代價，收購新中物業67%股權。

事實上，行業收并購加速，一方面源于地產行業的驟變，畢竟，在銷售滑坡與融資趨緊之下，物業公司往往是最有價值且最易變現的資產之一。

另一方面，對物業企業而言，收并購能夠幫助迅速擴大規模，是“做大做強”的必經之路。

此前，在觀點機構召開的2022觀點物業大會上，新城悅服務集團首席戰略官尤建峰就曾表示：“收并購是不可忽視的增長方式，從國際市場來看，從開展業務到后面增長都主要是通過收并購來實現的?！?/p>

金地智慧服務集團黨委書記、副總裁姚平亦認為，在接下來的一段時間內，行業內部的整合并不會停止，頭號玩家可能會誕生。

也就是說，在主客觀雙重因素下，行業進入“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的階段。

然而，是像招商積余那般進行，還是如同金科服務這樣折戟沉沙，無外乎兩個因素——資產是否優質、價格是否公道。

畢竟，現時物業行業逐步走下神壇，估值回歸理性，在此情況下，企業的收并購亦不再傾向盲目，而是由“量”向“質”轉變。

終止的交易

醞釀了23天的收并購終于走向了尾聲，不過這一次的結局并沒有想象中那般。

6月16日晚間，金科智慧服務集團股份有限公司發布公告稱，該公司終止收購佳源服務73.56%股權事項。

從公告看來，這一次交易的終止，是雙方商討的結果。

金科服務在公告中提到，訂約方決定不再進行潛在交易，框架協議已相應終止。此外，于公告日期，除框架協議的終止協議外，框架協議訂約方并無就潛在交易訂立任何最終協議或安排，亦尚無進行任何款項的支付。

與此同時，自本公告日期起計6個月內，金科服務及其一致行動人均不得就佳源服務的股份公布要約或可能進行的要約，或于將導致強制要約的情況下收購佳源服務的股份。

事實上，早在5月下旬，市場就流傳出這筆收購案的零星消息。

5月23日早間，金科服務突然發布公告稱短暫停牌；同日晚間，因股價大跌已停牌5天的佳源國際亦表示將繼續短暫停牌，以待刊發有關公司可能出售一家非全資附屬公司的公告。

消息一出，立馬引發了猜測：賣身金科物業是否屬實？又是為何出讓？

不過，彼時就出售物業一事，有接近佳源控股人士向觀點新媒體表示，目前佳源尚未有官方資料披露，還在準備過程當中。

誰曾想，靴子的落地就在翌日，金科服務一紙公告證實了此前所有猜測。

按照當時的計劃，金科服務計劃收購佳源服務所有已發行股份約73.56%，但未披露交易的對價及收購方式。有市場消息表示，金科支付的對價預計為2億美元，折合下來，約為13.3億元人民幣。

2億美元并不是一筆小數目，佳源服務到底值不值2億美元？

據了解，2020年12月9日，佳源服務緊跟物業上市熱潮，成功在香港敲鑼上市，2021年是其上市后第一個完整財年，從財報來看，該公司在管面積達到2190萬平方米，同比增長約33%，合約建筑面積6270萬平方米，同比增長約26.3%。

以13.3億元人民幣交易對價和1.04億元凈利潤（2021年佳源服務的凈利潤值）計算，金科服務此番收購佳源服務的PE達到12.78倍.

此前，華潤萬象生活收購中南服務（管理面積與佳源服務相當）時，PE接近13倍；而華潤萬象生活收購禹洲物業，PE達到13.93倍。

粗略對比來看，2億美元對價似乎還算公允。

6月初，坊間有消息流傳稱，金科服務在進一步談判價格時，發現佳源服務本身質地欠佳。

上述消息提到：金科服務在和佳源系實控人談判這次物業并購時，佳源系方面開出的條件是將佳源服務和中天城投一起打包售賣給金科服務。

據了解，去年8月份，中天金融擬180億出售中天城投100%股權給佳源系，三個月后這個價格又降至89億元。

即便價格折半，佳源系卻沒有足額支付上述交易款。今年2月，中天金融披露，公司收到佳源集團收購中天城投集團交易第一期股權轉讓價款，但未收到第二及第三期股權轉讓價款。

中天金融3月29日再次公告表示，已收到佳源集團支付的15.8億元定金，占本次交易股權轉讓價款的17.75%，但尚未按時收到第二期股權轉讓價款，本次交易剩余股權轉讓價款的延期支付對公司經營資金規劃造成一定影響。

佳源系與中天城投的關系暫未梳理清楚，這種打包出售的方式，無疑會讓金科服務面臨后續發展的巨大風險和不確定性，甚至有可能影響目標企業后續的盈利預期，這或許是導致交易失敗的最重要原因。

不過，對金科而言，終止交易或許是無法借此番收并購擴充規模，不過總比接盤“爛資產”要好得多。

對佳源服務而言，在佳源系流動性危機之下，此番終止收購無疑減少了一項資金回流的端口；未來，佳源服務或許還會繼續尋找下一個“白衣騎士”。

招商又積余

與金科服務收購折戟相反，招商積余在6月16日這天成功將自己心儀的“商品”收入囊中。

招商積余發布公告稱，近日該公司收到《西南聯合產權交易所關于成交相關事項的告知函》，在西南聯合產權交易所掛牌的新中物業67%股權項目，招商積余確定為受讓方。

本次交易完成后，招商積余將持有新中物業67%股權，新中香港持有新中物業33%股權。

從公告披露的數據來看，截至2021年12月31日，新中物業資產總額約6.11億元，凈資產約2.19億元；營業收入約4.1億元，凈利潤約0.4億元。

招商積余收購新中物業67%股權的代價為5.36億元，同樣按照上述方式計算，收購PE高達20倍。

金科服務不到13倍PE收購佳源服務選擇放棄，招商積余為何愿意花20倍代價收購新中物業？

顯然，此番收購能夠再度擴充招商積余的規模，但更重要的是，新中物業的在管資產能夠形成戰略協同。

今年3月份的業績會上，招商積余董事長聶黎明就多次提及收并購對招商積余2022年發展的重要性。他表示，將積極抓取收并購市場機遇，推進更多優質項目落地，收并購是公司接下來的一個核心抓手，招商積余已將收并購作為一個長期的發展戰略看待。

聶黎明強調，招商積余在收購上會注意兩點。一是價格要合理，因為估價太高之后對未來長期經營會形成負擔；二是收購標的跟公司戰略要協同，要能夠發揮協同價值。

據了解，招商積余在2021年最后一個季度成功收購南航物業、上航物業，并鎖定增資招商銀行金尊集團所屬的深圳匯勤物業公司。這些收購聚焦在航空和銀行物業服務，而這兩個細分行業目前在招商積余本身的業務中都已有相當比例。

此次收購的新中物業，主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務。截至2021年7月底，新中物業在管項目數量241個，在管建筑面積約559萬平方米，分布于境內26個省份、直轄市，其中在管辦公物業建筑面積約457萬平方米，占比約82%。

新中物業在管物業類型與招商積余過往聚焦的部分高度重合，此番收購無疑能夠提高企業的增值服務能力，拓寬利潤點，進一步構建企業自身護城河，這或許也是招商積余接受20倍PE的重要原因。

對物業企業而言，收并購不僅僅是規模擴充的一個手段，更是公司調整業務結構、優化資產質量的重要方式。

此次招商積余與金科服務的一增一減，反映的是行業與市場環境巨變的當下，物業服務企業更加注重交易本身帶來的經濟利益與并購風險。

關鍵詞： 股權轉讓 中天城投 萬平方米