不變的大周期里，每個小周期都在暗流涌動。

今年，各地的樓市在一波波調控中終于進入了冰凍期，少數城市還在調控加碼，但政策放松的城市卻慢慢多了起來。

近日，一系列的積極信號出來，如央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會的會議通稿里，明確提到了開發貸和房地產按揭貸款有寬松的趨勢。

2021金融街論壇年會10月20日在京開幕，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示：房地產合理的資金需求正在得到滿足 健康發展的整體態勢不會改變……

這些信號對房地產市場來說，或將會對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。但樓市平穩發展的趨勢未變，因城施策的調控基調也未變。

一

最近，東莞的業主有點慌!

原因是東莞住建局聯合多部門出臺了218個小區的二手房指導價，僅只是針對小部分小區，但也讓東莞的業主們坐立不安。

有網友到政府留言版表示，自己的房子一夜之間從600多萬指導成了300多萬;市值300多萬的房，已經出了180萬，卻還要還480萬的房貸，不能接受，老婆也要和他離婚……希望住建局能否幫忙把他的房子退給原業主，再去按目前的價格再重新買一套。

這樣一個問政留言看笑了網友，但業主心理是各種滋味五味雜陳。

今年2月份，深圳全市二手房出臺了指導價，深圳業主的心態相對還是非常堅挺的。

東莞這次公布的指導價普遍是掛盤價的7-8成，還有部分9成甚至持平，力度明顯不及深圳，僅管如此，但對于東莞來說仍是一記重拳。

東莞的另一個信號是，和深圳一樣，新房啟動公證搖號選房的方式，我們也可以看到，二手房市場已經疲弱，早前已有些二手房開始降價。

事實上，為了防止市場過熱，除了深圳、東莞之外，早前已有北京市海淀區、上海、廣州、深圳、東莞、無錫、寧波、成都、西安等十多個城市出臺了二手房指導價政策。

從加強限購限售到發布二手房指導價、打擊學qu房炒作等全國范圍的樓市調控動作貫穿整個房地產行業。房企面臨的銷售壓力加強，以價換量現象增多。

像深圳，樓盤的分化也非常嚴重，二手房成交量已低至冰點;新房相比去年有大幅降溫，普通的盤關注度不夠;但個別網紅盤依然難買到。像深圳最近入市的福田某項目，有排位靠后的客戶還在四處打聽是否可以用數百萬“喝茶”搞到房源。

二

10月20日，國家統計局發布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，值得注意的是，9月新建商品住宅房價出現環比上漲的城市數量為27個，相比8月明顯減少;二手房的降價城市數量則達到了52個。

9月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。環比漲幅首次為負，這也是2015年5月以來首次下跌!這組數據一定程度上反映了房地產市場的冷暖。

城市的冷暖也造就了樓市的分化，于是當一些城市還在加碼調控時，而另一些城市的開始救市的調控讓樓市蒙上波譎云詭的氣息。

10月11日，東北的哈爾濱市日前出臺了樓市救市政策，要說這個救市政策多有誠意，大家可以看下我們之前出的文章首個城市出政策“救市”，購房最高補貼10萬)，可以說是真金白銀的喊大伙來買房，對房企也是非常友好。

同日，長三角地區的寧波市奉化區也發布了人才購房補貼政策，國家級人才最高可獲100萬元。

在這之前，內陸地區如鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、沈陽、昆明、桂林、江陰、株洲、唐山等至少11個城市出臺了樓市“限跌”政策。

10月21日，浙江義烏發布調整部分房地產市場調控政策的通知，距離上次樓市調控不足2個月，這一次是放松政策。

早前，珠三角也有部分區域釋放出了“救市”信號，如肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。

有統計數據顯示，今年前9個月里全國累計出臺調控政策高達482次，遠超出去年同期;

放眼望去，全國各地樓市基本上已經處于冷靜期，但樓市的分化仍舊越來越嚴重，熱點城市調控會越來越嚴，松綁的城市多半是因為本身的市場基礎差，而且面臨著人口流出，供大于求的問題，這些區域的房地產增長也會越來越慢。

三

與城市房地產分化相同的還有開發商;一類是名企、一類是國企、央企;

在前面的黃金十多年，是民企快速增長、一路高歌的時代;十年河東十年河西，如今，迎來了國企、央企逆勢崛起的時代。

上個月，深圳22宗土拍集中出讓的現場，15家房企參與，其中大部分是央企、國企，大部分地塊也是被央企、國企拿走。而其它城市如廣州等城市也是一樣;

以前民企在土拍市場非常猛，而到下半年，民企在土拍市場的聲音越來越小了;

成都的土拍國企、央企拿地更夸張，集中出讓40塊地，有32塊地被國企、央企拿走。

目前，央企、國企成為土拍的頂梁柱，那么未來的幾年，央企、國企的發展也會呈現新的發展趨勢。

拿地主角的改變，更大的因素還是因為資金問題。

2020年，房企三道線政策出臺，直接讓許多負債高的房企失去資金輸血來源，去負債已經成為開發商首要大事。

今年房企債務違約事件頻現，而且爆發危機的企業也蔓延到頭部房企;泰和、富力、華夏幸福、綠地、藍光這些大房企也面臨崩踏;恒大、花樣年的也受債務問題牽連，你能想象，這些千億級房企在“去負債”的泥潭里苦苦掙扎。

據人民法院公告網顯示，截至2020年8月底，今年房地產企業破產數量已經達近400家。

目前的市場環境，尤其是對于大部分布局三四線城市的房企來說，可謂是雪上加霜，一方面是建筑材料大漲，建筑成本增加;

一方面，三四線城市房子比一二線城市更難賣，即便是促銷打折來促進回款，仍舊不會太理想;最主要的是，信貸還直接斷了資金的路。

在2021年僅剩下最后的2個多月里，想必會有越來越多的房企加入到價格戰當中來，以價換量;但買漲不買跌的現實下，置業者觀望的心態會越來越濃厚。

今天(10月22日)，郁亮在萬科2021年業務交流會說，“行業冬天來了，大家都冷，先解決自己的問題，保障自己的安全。在我們能力范圍內，我們愿意去做對行業比較好的做法，但還沒有具體的設想。”

這句話，道出了房地產行業越來越艱難的事實。

關鍵詞： 資金問題 暗流涌動 市場預期 重要作用