天津市住房城鄉建設委發布關于對《關于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見》公開征求意見的通知。本市行政區域內合法建設的，閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經區政府組織聯合審查認定后，允許改建為保障性租賃住房。
以下為全文：
關于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見
各區人民政府、各有關單位：
為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)，加快發展保障性租賃住房，按照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》(建辦標〔2021〕19號，以下簡稱《集中式租賃住房標準》)規定，經市政府同意，現就非居住存量房屋改建為保障性租賃住房有關工作提出以下意見：
一、適用范圍
本市行政區域內合法建設的，閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經區政府組織聯合審查認定后，允許改建為保障性租賃住房。根據國家和我市有關規定，不符合建設用地準入條件的工業及倉儲用地，不得改建為保障性租賃住房。
二、改建原則
(一)促進供需平衡和職住平衡。改建保障性租賃住房項目應當符合城市發展規劃、區域功能定位和產業發展等要求，符合保障性租賃住房年度建設計劃，重點布局在軌道交通沿線、公交站點周邊、工業產業園區、商業商務集聚區、高校及科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、租賃住房需求旺盛的區域，促進租賃住房供需平衡和職住平衡。
(二)堅持政府引導和市場參與。改建保障性租賃住房項目由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房項目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
(三)保持原規劃土地要求不變。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變原不動產登記信息的前提下，不變更土地使用性質、不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變，不改變原有房屋類型和建筑容量控制指標。改建房屋不得突破既有建筑外輪廓線，不改變相鄰關系。改建后涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補償。
(四)堅持區政府統籌協調推動。落實市委、市政府關于我市房地產市場平穩健康發展工作要求，以區政府為主體統籌推動本區非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作。在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，區政府組織政務服務、住建、規劃資源、發展改革、消防救援、城市管理等部門建立聯合審查認定、聯合驗收工作機制，指導相關主體按要求實施改建，規范開展租賃住房運營。
三、改建要求
(一)權屬清晰。改建項目應當為依法取得不動產權屬證書的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情況。房屋存在抵押權、地役權登記的，申請改建前須取得抵押權人、地役權人的書面同意。
(二)主體明確。改建項目的實施主體應當為房屋的不動產權利人，或受不動產權利人委托的代建單位，或受不動產權利人委托、將實際運營改建后租賃住房的已備案住房租賃企業。不動產權利人為自然人的應當委托相關單位實施。
(三)規模合理。改建項目應當以整幢或整棟為改建單位，改建規模原則上不少于50套或建筑面積不少于2000平方米。
(四)功能齊全。保障性租賃住房可根據市場需求和建筑周邊商業服務網點配置等實際情況，增加相應服務功能。
(五)結構安全。改建項目的房屋結構應當符合安全牢固要求，改建前應當由改建實施主體委托房屋安全鑒定機構進行房屋安全性能鑒定，C級、D級房屋不得進行改建，保證滿足安全使用的要求。
(六)適用標準。改建項目按照使用對象和使用功能，分為改建宿舍型租賃住房和改建住宅型租賃住房，其類型、適用標準和服務功能配置按照《集中式租賃住房標準》執行。實施主體可在申請改建前委托具有相資質的單位進行可行性評估，確保改建項目具有技術可行性。
(七)消防安全。改建項目應當執行建設工程法律法規和國家工程建設消防技術標準，消防手續辦理和日常消防監管應當符合國家和本市法律法規相關要求。
(八)環保衛生。改建項目應當符合國家和本市關于室內空氣質量和生活飲用水等相關要求，改造和裝修所使用材料和設備應當符合國家和本市技術標準和規范。改建后的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和采光等居住條件，污水排放接入市政管網。
(九)人均使用面積。改建項目人均使用面積、居住人數限制等應當符合國家和本市的相關規定。按照《市國土房管局等九部門關于印發加強我市出租房屋綜合管理工作實施意見的通知》(津國土房市〔2014〕257號)，改建后租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米;參照宿舍標準改建的，應當滿足《宿舍建筑設計規范(JGJ36-2016)》的要求。
四、改建程序
(一)提出申請
改建項目的實施主體應當向項目所在地的區政府指定的管理部門提出改建申請，并提交下列材料：
1.申請改建的書面報告;
2.房屋已取得不動產權屬證書或房屋租賃合同登記備案證明(復印件)，房屋產權人委托實施改建的委托授權書，抵押權人等相關權利人同意改建租賃住房的書面意見;
3.改建實施主體的營業執照及法定代表人身份證復印件;
4.項目改建方案，包括擬改建項目現狀、運營期限、運營主體情況、設計方案、改建后房源量、戶型設計、投資規模、資金來源、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等內容，并詳細說明項目容積率(建筑規模)、建筑密度、綠地率、特定區域建筑高度、服務設施、建筑整體風格以及其他國家政策要求的城鄉規劃管理內容變動情況。改建項目運營期限不得超過經批準的土地使用年限，涉及劃撥用地且未明確劃撥土地使用年限的，改建項目運營期限不得超過相應用途國家規定的最高土地使用權使用年限;
5.房屋安全鑒定機構出具房屋安全鑒定報告;
6.其他需要提供的資料。
(二)審查認定
區政府組織政務服務、住建、規劃資源、發展改革、消防救援、城市管理等部門對改建項目進行聯合審查，對符合改建要求的，在區政府門戶網站公示5個工作日，公示期滿且無異議的，出具保障性租賃住房項目認定書，明確改建項目實施主體、投資規模、資金來源、房源總量、運營期限等指標。
(三)組織實施
項目實施主體憑保障性租賃住房項目認定書向相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
1.立項手續。由項目審批部門進行審批或備案。
2.規劃用地手續。對于改建工程不涉及建筑整體風格改變的，可免于辦理建設工程規劃許可手續，并由規劃資源部門出具書面意見;確需辦理的可按照《控制性詳細規劃技術規程》規劃執行中現狀用地適用原則辦理自有用地規劃條件和建設工程規劃許可證。改建項目不涉及土地權屬變化，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。
3.施工手續。改建項目實施主體應當依法選擇具備資質的施工、監理等參建單位，依法辦理工程質量監督和施工許可，住建部門依法進行質量監督。
4.消防手續。改建項目符合《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》(住建部令第51號)規定的特殊建設工程的，改建實施主體應當向區住建委申請消防設計審查、消防驗收。其他建設工程，改建實施主體在竣工驗收后應當報區住建委申請消防驗收備案，區住建委應當進行抽查。
(四)聯合驗收
項目改建完成后，改建實施主體應向區政府指定的管理部門申請聯合驗收，由區政府組織政務服務、規劃資源、住建等部門開展聯合驗收。改建項目通過聯合驗收后，可向供水、供電、供氣、供熱部門申請按居民標準執行水電氣熱收費標準。
(五)運營和使用管理
改建項目聯合驗收合格后，實施主體應當委托有資質的房產測繪機構對改建后的租賃住房以套為單位進行測繪，將測繪成果錄入本市住房租賃服務監管平臺，納入本市住房租賃統一管理。改建項目的運營主體應當為依法辦理市場主體登記的住房租賃企業，項目開業運營前，應當通過本市住房租賃服務監管平臺推送開業信息。
(六)退出管理
1.改建運營年限期滿后，如需繼續作為保障性租賃住房，產權人應于期滿前六個月，向區政府指定的管理部門提出續期申請。未提出申請或未獲批準的，產權人、實施主體和運營主體應積極協商退出工作，確保承租人有序退出，并于期滿后30個工作日內提出恢復原有用途的申請。續期時間不能超過土地使用年限。
2.改建運營年限未滿時提出退出申請的，產權人、實施主體和運營主體應與承租人積極協商并達成一致意見后方可向區政府指定的管理部門申請退出。經同意退出后，應及時向規劃資源、住建、發展改革等部門報備，房屋使用、水電氣熱價格等納入原用途管理。
3.改建項目審批后，區政府應組織住建、城市管理、規劃資源等部門加強改建項目后續監管，發現問題及時依照職責處置。改建運營年限期滿后，產權人未申請續期或未獲批續期，且未按期申請退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由區政府組織相關職能部門依法查處。
4.對存在提供虛假資料、未落實我市保障性租賃住房管理政策、分割轉讓、分割抵押、“以租代售”等違法違規行為的，區有關部門可采取限期改正、終止改建行為、納入信用監管、取消水電氣熱價格優惠、取消稅收優惠等措施進行處置;涉嫌違法的，由相應主管部門立案查處;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
五、工作要求
(一)各區、各有關部門要精簡項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。
(二)改建項目運營期間不得分割登記、分割轉讓、分割抵押、分割銷售，不得以租代售。
(三)改建項目不動產權利人應當承擔房屋使用安全主體責任，不動產權利人和負責運營的住房租賃企業應當共同落實安全管理職責，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期對房屋安全進行檢查，確保房屋住用安全。
(四)改建項目的運營主體應確保租賃住房符合運營維護管理相關要求，建立完善各項突發事件應急預警及處置制度;落實消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。
(五)本意見印發前，利用非居住存量房屋改建的租賃住房項目，應當提供符合要求的房屋安全鑒定報告、消防驗收手續，由項目所在地的區政府集中組織區政務服務、住建、規劃資源、發展改革、消防救援、城市管理等部門進行聯合評估審查，經審查符合條件的，出具聯合認定意見，認定為保障性租賃住房項目;經審查不符合條件的已改建項目，由區政府督促相關主體在本意見印發3個月內整改到位，無法整改的依法依規予以處置。已按照《天津市人才公寓認定支持辦法(試行)》(津人才辦〔2019〕2號)認定為天津市人才公寓的利用非居住存量房屋改建項目，可不再重復進行評估審查，出具保障性租賃住房項目認定書后納入規范管理。
營業執照公示信息
