杭州第二批集中供地中的10宗競品質(zhì)地塊停止遞交申請文件及繳納保證金，其中9幅地塊因有效申請沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致“流拍”。

這10宗試點地塊有其自身的特殊性，競拍需要先“競品質(zhì)”獲得資格后再進入“競地價”程序，并且還需要“現(xiàn)房銷售”的形式確保方案落地，這個方案無疑對開發(fā)商增加了資金壓力。但是對于10宗出讓地塊有9宗流拍，還是讓人懷疑土地市場是不是真的到拐點了。

這次“兩集中”供地從福州長樂開拍，過去一段時間完成出讓的地區(qū)土拍市場不時傳出 “平靜、冷淡、底價成交、終止出讓”的消息，這些消息傳出土拍市場更加“涼”了。之前有提出過受開發(fā)和回款周期的影響，未來二、三批次的供應(yīng)可能不及第一批次的火熱，尤其是這次開拍前，各種政策新規(guī)、地塊調(diào)整還有掛牌撤回的消息已輪番上演，有偏遠(yuǎn)地塊終止出讓或者流拍在意料之中。但是從出讓結(jié)果上看，大量終止出讓土拍市場應(yīng)該是真的涼了。

根據(jù)中指地主研判工具 (citymap.fang.com) 監(jiān)測顯示，福州二批次推出住宅用地19宗，有4宗地塊在開拍前終止出讓，終止地塊占比為21%;另外有天津在開拍前終止出讓19宗，占比超過推出用地數(shù)量的3成，濟南在推出前終止16宗，青島提前終止7宗。目前有成都、蘇州在拍的城市已經(jīng)分別終止了17宗和2宗，即將進行拍賣的合肥也傳出將會有9宗地提前終止出讓消息，占推出用地總量53%。這些城市整體終止出讓數(shù)量占比達(dá)到26%，在近幾年土拍市場中比較少見，而拿地企業(yè)也主要以國企央企為主。

一般情況下，推出用地終止出讓有三種原因：

■ 第一種是土地的規(guī)劃條件發(fā)生改變，需要做出相應(yīng)的調(diào)整，這一種在產(chǎn)業(yè)勾地項目比較多見;

■第二種是拍賣規(guī)則發(fā)生改變，需要撤回后再公布新的規(guī)則，這次撤回第二批次集中供地就是因為這個原因;

■第三種是因為報名人數(shù)不足，為了防止土地流拍而提前終止，以免影響土地市場的情緒。

這次集中供地的終止出讓更傾向于第三種，企業(yè)報名人數(shù)不足。

一個月前重點城市“兩集中”供地集體暫緩出讓，后來由一些區(qū)域率先發(fā)布對出讓規(guī)則作出的重大調(diào)整，調(diào)整后的規(guī)則與自然資源部內(nèi)部會議的信息一致，這次調(diào)整變化也成為企業(yè)拿地重要轉(zhuǎn)折點。

調(diào)整變化主要內(nèi)容

對于企業(yè)來看新變化政策中，有對房地產(chǎn)開發(fā)商較為中性的要求，要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。過去來看有一些做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商不需要有開發(fā)資質(zhì)，提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃既可以勾得大量產(chǎn)業(yè)用地，這個要求對提高土地開發(fā)利用率有利好作用，對開發(fā)商影響比較中性。

有兩個調(diào)整變化比較利好開發(fā)商：

■ 一個是“溢價率上限15%，且不得通過提高起拍價調(diào)整溢價率”，并且這次土拍過程中已經(jīng)落實。這個變化無疑是降低了土地成本，并且明確不能調(diào)高地價來引起溢價率變化，以確保開發(fā)商有充足的盈利空間來提高建筑品質(zhì)的需要。

■ 第二個是“地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質(zhì)”等方式確定競得人，這個調(diào)整和“禁馬甲”同時可以充分的體現(xiàn)競拍的公平合理。過去價高者得的競價方式對一些資金有限的房企十分不友好，并且導(dǎo)致行業(yè)分化嚴(yán)重，這個調(diào)整可以讓一些有開發(fā)能力的企業(yè)獲得喘息機會，能夠進行公平的拿地開發(fā)。

另外一條非常嚴(yán)苛的調(diào)整，直接限制了開發(fā)商拿地規(guī)模。“購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。這項要求基本上除了企業(yè)自有的現(xiàn)金以外，其他的資金獲取方式都不能用于拿地過程。之前還有要求買地金額不得超過年度銷售額40%，也是限制了房企的拿地力度。這個要求猶如蛇打七寸，掐住了開發(fā)商規(guī)模擴張的命門。

開發(fā)商獲取資金來源無非是兩個渠道：一個是通過金融融資，現(xiàn)在拿地環(huán)節(jié)融資這個渠道是完全閉合，任何一家金融機構(gòu)或者股東也不能鋌而走險，只有拿地后才能借款進行開發(fā)建設(shè)。另外資金來源是靠銷售回款，去年年底銀行端房貸兩道紅線明確對貸款人進行了管理，設(shè)置了各級銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比設(shè)定上限。新一批購房業(yè)主房貸受限同時也影響了開發(fā)商的資金回款效率。

總之，在外部融資難，內(nèi)部銷售回款難的雙重壓力下，開發(fā)商的資金是見底了，拿地沒有了從前那樣高歌猛進的資本。另外這次政策的推出非常堅決，讓大家不再抱有房價會繼續(xù)上漲的預(yù)期，在下半年銷售壓力加大和房地產(chǎn)下行的環(huán)境影響下，開發(fā)商是真的回歸理性了。

以上政策調(diào)整之外，還有集中供地的時間安排，也是地塊終止出讓的一個重要的原因。 在第二批“兩集中”供地新規(guī)調(diào)整后，有12個城市把時間安排在9月份進行出讓活動。 多個城市同時進行對于企業(yè)來講無疑是壓力山大，土地集中在9月份出讓意味著要準(zhǔn)備更充足的資金和更多的土地研判，上半年迫于銷售回款壓力導(dǎo)致的大量人員流失也讓投拓部門和投資企業(yè)力不從心。 在企業(yè)現(xiàn)有資金流動的壓力下，好鋼用在刀刃上，好錢用在好項目上的需求越來越明確。

關(guān)鍵詞： 100宗 二批集中供地 拿地企業(yè) 掛牌撤回