“一場架在火爐上的論壇”。

這是2021年博鰲房地產論壇的一句SLOGAN，也是讓我留下印象的一句話，掛在入口處一塊顯眼的背景板上。這句話很貼切，無論是與海南的天氣，還是與行業的現狀。

回顧2021年，以“三道紅線”、“兩集中”為代表的超400次高密度調控政策迅速落地。要知道，政府部門向來不會隨便發言，都是字字珠璣，換言之，從頂層設計上，整個行業的規則與模式，都發生了質變。

行業凜冬之下，房地產一大批從業者停下手里的工作，奔赴海南，去尋找破局的答案。2021年9月15日晚，隨著保留節目博鰲開講的開始，一年一度的博鰲房地產論壇的大幕徐徐拉開。此后，隨著一場場論壇的深入，置身其中忽而有一種時代的抽離感，相較于預期會聽到大家對行業的控訴、不安甚至唱衰，更多聽到的是自省、思考與規劃。

一鯨落，萬物生。顛簸動蕩之中，地產人已經不再抱有大而不倒的幻想，大破大立才能洗清高速發展積累的沉疴，正如中奧地產高級副總裁朱浩直言：“接下來是白銀時代還是鉆石時代，我覺得做得好還是會有鉆石，做得不好可能連白銀都沒有。”大家似乎都已經認識到了這一點，并開始積極探索適用于未來的法則。

行業正遭受“火烤”是真，但淬火煉真金，是跌落神壇還是去腐生肌，更待來日。

高周轉不是錯，調控也不是壞事

很多事情，往回看一目了然，往前看一片茫然，用后視鏡看未來，不見得合適。

就像上海愛家集團執行總裁段靜在“重塑未來”主題討論會上所說：“其實高周轉并沒有錯，只是在過去的一個很好的政策環境和金融環境下，地產企業借勢利用人口紅利的窗口，把周轉率、杠桿率放得比較大。”

只不過當行業走入成熟期后，和之前的打法便大不相同。傳統房地產思維在快周轉邏輯下是不談長遠的，所以當遇到長周期時，才會有現在的壓力，就會覺得痛苦。

如今，地產時代從頂層設計自上而下的發生了劇變，若一本通書讀到老，自然會被時代無情地拋棄。““房地產行業缺的是思想，錯的是世界觀和方法論，”中交海洋投資控股有限公司黨委書記、總經理周濟這樣說道，“房地產作為為億萬人提供基礎活動空間，影響億萬人情緒和幸福的永續行業，行至今日，令人扼腕，尋求改變已是必然。”

尋求改變的基礎首先是“回歸”，即回歸至政策范圍內、回歸于理性發展線、回歸到實體制造中。就像中奧地產高級副總裁朱浩所說“調控不是壞事，調控可以讓大家回歸現實，調控也可以讓大家在回歸現實的過程中更平穩，動蕩沒那么大，這也是我們說的：聽黨的話跟黨走。”

花樣年董事局主席兼首席執行官、彩生活董事局主席兼首席執行官潘軍同樣表示：“企業需要慢下來，安全一些，要有安全邊界，企業要掙的是長期的錢，當你把欲望降低的時候，你會發現其實好好地做房子是最重要的，大不是目標，強而長才是未來開發商應該去奮斗的目標。現在做企業只有撐死的，沒有餓死的。”

做“專精特新”的企業

誠然，上一個時代在投機和資本摻雜的混沌之中，如今行業泡沫被層層拂去，如何從駕馭熱鬧的泡沫，順利駛入當下追求長期價值的賽道，各細分領域的從業者在博鰲論壇上拼湊出了一副圖騰。

“活下來的企業一定是“專精特新”企業。”所謂“專精特新”，潘軍解釋道：第一是專業化，第二是精細化，第三是特色化，第四是創新化。

“專精特新”四個字確實言簡意賅、直擊痛點。首先當行業進入到了成熟期，必然會產生分化，一方面是好壞的分化，另一方面是玩法、賽道、模式的分化，正如中奧地產高級副總裁朱浩的觀點：“企業要想生存下去，就必須要找準定位，并保持戰略定力，堅定地想深想透、做深做透。此外，企業從戰略到組織、機制、文化、業務等，都需要要打通，堅定地想通想透，做深做透，避免內部沖突，這樣就可以做得比較好。”

“當年紅軍什么都沒有，就是思想統一，最后還是打下了天下，”朱浩說道。

針對企業如何真正做到“精細化”，中交海洋投資控股有限公司黨委書記、總經理周濟拋出了一套科學嚴密的方法論。他表示企業的精益思想是建立在自然科學、人文科學和思維科學基礎之上的以現代制造業為主要對象的科學管理思想;當掌握了精益思想的組織，企業便可以做到全員如一人，全企一桿槍。

而要想精益思想起到切實的遵循作用，房地產企業就要構建自己的三觀。周濟稱：“這三觀就是一棵價值樹，樹的底部是文化體系，樹干是品牌體系，樹根是戰略體系，樹的枝丫是供應鏈體系，最后結出的果實才是房地產的精益化體系，所以要立三觀。”

在“特色化”這一層面，段靜表示，過去的時代紅利讓我們忽略了作為一個制造業，對客戶的承諾和保障，在高周轉基調下很多企業提供的都是標準化的復制，可能在各個城市都是一樣的戶型、都是一樣的規劃。”

“但是到了今天，我們要更多地去想，我們應該提供什么樣特色的產品、特色的服務，應該在深耕的城市里面如何更好地研究客戶，研究他們的居住屬性，并由此來提供對應的產品。”

而最后說到的“創新”其實已是老生常談，在任何時代，停止試錯、迭代、更新的企業都是無法存活的。

目前的賽道很多，包括商業、持有、長租，傳統的住宅開發、寫字樓運營，以及輕資產物業、文創地產等等，尤其在科技與互聯網的加持下，產業間的邊界愈發模糊，“地產+”有無限的想象空間。

但任何創新都不可能百分百成功，那么如何提高其成功機率，金地集團開發管理公司副總經理王英臣提到了“一個中心，兩個發力點”，即以客戶為中心，以產品力和服務力為發力點。“一旦你能夠滿足客戶產品的需求，而且能夠持續地在產品升級、產品跟蹤上做到創新，其實就是為企業持續創新、創造價值。”

也就是孫存英所說的，企業一定要有所為，有所不為。“我們需要首先想清楚自己真正的擅長。在做好基本面的情況下，找到最有競爭力的主營賽道，并圍繞核心業務進行創新及深耕。”

誠然，任何創新都是存在風險和成本的，“在這樣的大環境下，房企能夠回歸本源，開始思考創新和迭代，是不容易的，這樣的企業也是真正心懷長期主義的企業。”焦點財經主編王敬賓如是說道。

圍城必闕：REITS

回顧上半年，中小房企折戟，千億級、Top級房企同樣也面臨挑戰，資金鏈斷裂、債務暴雷事件頻頻發生。行業的金融屬性自是今年論壇繞不過去的話題，在各方融資渠道收緊的圍城之中，基建REITs的出現無疑是一處理想的出口。

對此信保基金REITs平臺總經理李文崢表示，REITs確實是在一個非常好的時機出現了，在房地產去金融化的同時，基礎設施領域恰好加大了金融化。REITs作為一體化的資管綜合業務，能夠形成體系，讓一些重資產企業把重資產拿出去，形成輕重平衡的發展模式，同時又打造專業化能力，給企業下一步的轉型，尤其是一些中型的地產企業的轉型，帶來了很大的機遇。

瀚溥物流地產聯合創始人&首席執行官許漢斌同樣認為基建REITs能夠帶動強勁的發展，也是國內GDP增長強勢引擎，他指出，不管未來如何，只要資產在國內并且是以人民幣持有，就是比較靠譜的閉環，也能夠避免外匯風險。

此外，針對企業普遍面臨的資金問題，晨曦控股總裁周昕宇表示，房企一定要記住錢是花得完的，地是買不完的，很多公司不是因為買不到地而出問題，而是因為沒錢了才出問題。”

尤其在當下，市場兩端資金監管同時收緊，將資金放進正確的籃子十分重要。“市場上你的錢多，就應該去降負債，因為你背后的負債是有利息的，你降了負債還會提升你的利潤額，而不是盲目地拿地投資。”周昕宇如是說到。

總而言之，企業無論是融資還是投資，都需要更加理性、謹慎。

無論從政策、需求或金融層面來看，都不難發現市場已然進入冷靜期，若跳出行業、拉長時間，或許會看的更清楚一些，如恒隆地產有限公司董事長陳啟宗所說，未來一年注定比較難過，未來五年不一定，未來十年或許便能進入穩健發展時期。

 

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