日前，住建部在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》。

這個(gè)新規(guī)定，被稱(chēng)為樓市“限高令”。

其中以下規(guī)定，值得大家關(guān)注：

1、各地要嚴(yán)格控制新建超高層建筑。一般不得新建超高層住宅。城區(qū)常住人口300萬(wàn)人口以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

2、各地相關(guān)部門(mén)審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)征求意見(jiàn)，以確保當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹３菂^(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市確需新建150米以上超高層建筑的，應(yīng)報(bào)省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市確需新建250米以上超高層建筑的，省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)結(jié)合抗震、消防等專(zhuān)題嚴(yán)格論證審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案復(fù)核。

3、實(shí)行超高層建筑決策責(zé)任終身制。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市新建150米以上超高層建筑，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市新建250米以上超高層建筑，應(yīng)按照《重大行政決策程序暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第713號(hào))，作為重大公共建設(shè)項(xiàng)目報(bào)城市黨委政府審定，實(shí)行責(zé)任終身追究。

4、各地應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)政府投資有關(guān)規(guī)定，一般不得批準(zhǔn)使用公共資金投資建設(shè)超高層建筑，嚴(yán)格控制城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市國(guó)有企事業(yè)單位投資建設(shè)150米以上超高層建筑，嚴(yán)格控制城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市國(guó)有企事業(yè)單位投資建設(shè)250米以上超高層建筑。

5、嚴(yán)格控制生態(tài)敏感、自然景觀等重點(diǎn)地段的高層建筑建設(shè)，不在山邊水邊建設(shè)超高層建筑，不在城市通風(fēng)廊道上新建超高層建筑群。不在對(duì)歷史文化街區(qū)、歷史地段、世界文化遺產(chǎn)及重要文物保護(hù)單位有影響的地方新建高層建筑，不在老城舊城的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高、人口密集、交通擁堵地段，新建超高層建筑。

樓市限高，不是管理層心血來(lái)潮。控制城市的人口密度，一直是中國(guó)的規(guī)劃基本原則。

疫情之后，國(guó)家反思了城鎮(zhèn)化政策，再次提出了重點(diǎn)城市人口密度過(guò)大，需要紓解。并提出了發(fā)展都市圈，實(shí)現(xiàn)大城市的多中心、郊區(qū)化發(fā)展。

國(guó)家為此還調(diào)整了之前的“城市邊界”剛性原則，允許人口持續(xù)涌入的大城市，根據(jù)實(shí)際需要增加建成區(qū)面積，通過(guò)耕地補(bǔ)償機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)基本農(nóng)田的保障。

比如北上廣深這類(lèi)大城市，如果需要擴(kuò)大建成區(qū)面積的時(shí)候，可以購(gòu)買(mǎi)基本農(nóng)村保護(hù)指標(biāo)。比如上海必須保護(hù)的基本農(nóng)田是固定的，如果將來(lái)需要增加建設(shè)用地，必須壓縮上海的農(nóng)田。那么上海就需要向其他省“購(gòu)買(mǎi)”基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)，也就是上海出錢(qián)，讓其他省份“替”上海保護(hù)一部分基本農(nóng)田。

這樣做，第一可以保證全國(guó)的基本農(nóng)田不減少;第二滿(mǎn)足了大城市的建設(shè)用地增長(zhǎng);第三實(shí)現(xiàn)了對(duì)其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付。

此前有關(guān)部門(mén)曾出臺(tái)文件，嚴(yán)格控制500米以上高樓的建設(shè)。后來(lái)賽格廣場(chǎng)“晃動(dòng)”事件后，住建部新出臺(tái)的文件，對(duì)500米以上高樓不再“留活口”了，統(tǒng)一為“不得新建500米以上超高層建筑”。

城區(qū)常住人口低于300萬(wàn)的城市(也就是沒(méi)有資格建地鐵的城市)，不得新建250米以上超高層建筑。這類(lèi)城市要建設(shè)150米到250米之間的建筑，需要過(guò)三關(guān)：

第一關(guān)：作為重大公共建設(shè)項(xiàng)目報(bào)城市黨委政府審定，實(shí)行責(zé)任終身追究。

第二關(guān)：當(dāng)?shù)攸h委政府通過(guò)之后，報(bào)省住建廳審批。

第三關(guān)：省住建廳審批同意后，報(bào)國(guó)家住建部備案。

城區(qū)常住人口超過(guò)300萬(wàn)的城市，要建設(shè)250米到500米之間的建筑，也要過(guò)上述三關(guān)。

而且不允許政府投資這類(lèi)建筑，嚴(yán)控國(guó)企投資這類(lèi)建筑。

這類(lèi)超高建筑，還要回避很多區(qū)域：生態(tài)敏感、自然景觀等重點(diǎn)地段，山邊水邊，城市通風(fēng)廊道;歷史文化街區(qū)、世界文化遺產(chǎn)及重要文物保護(hù)單位附近;老城舊城的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高、人口密集、交通擁堵地段等。

說(shuō)實(shí)話(huà)，在中國(guó)有相當(dāng)一批政府、企業(yè)和個(gè)人，有強(qiáng)烈的高樓情結(jié)。有錢(qián)之后，希望引人注目，搞高科技又搞不出來(lái)，建高樓就成為最容易的“炫富”、吸引眼球的手段。

超高建筑的造價(jià)非常高，可以達(dá)到普通建筑成本的數(shù)倍乃至10倍。

一般來(lái)說(shuō)，超高建筑往往是寫(xiě)字樓、酒店或者高檔公寓。但這類(lèi)產(chǎn)品，在中國(guó)是嚴(yán)重過(guò)剩的。比如在北上深等城市，高檔寫(xiě)字樓的二手售價(jià)往往連同地段、同檔次二手住宅的3分之一都達(dá)不到。

修建超高商辦性質(zhì)的建筑物，在香港、紐約、倫敦還有商業(yè)價(jià)值。在中國(guó)內(nèi)地的城市，商業(yè)價(jià)值會(huì)大打折扣，甚至可能砸在手里。

天津那棟著名的117大樓(596.5米高)，就爛尾了。一個(gè)重要的原因，就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)了。開(kāi)發(fā)商為什么沒(méi)有錢(qián)了?因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目賣(mài)得不好，沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)單。以天津當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平，支撐不了這樣高成本的大樓。

更要命的是：大樓越高，發(fā)生火災(zāi)的時(shí)候越麻煩。

消防云梯和消防水柱可以達(dá)到的高度，目前仍然非常有限。超過(guò)30層的樓，很大程度上都要靠自身附帶的消防設(shè)備來(lái)“自救”，一旦大樓噴淋系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)非常麻煩。

所以住建部的最新文件里，有這樣一句話(huà)：各地相關(guān)部門(mén)審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)征求意見(jiàn)，以確保當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>

那么反過(guò)來(lái)我們可以這樣認(rèn)為：

隨著“限高令”的實(shí)施，每個(gè)城市新增的高層建筑將越來(lái)越有限，那么消防部門(mén)專(zhuān)門(mén)為超高建筑增加的特殊設(shè)備，可能就沒(méi)有那么及時(shí)和完備了。

這時(shí)候，你認(rèn)為“限高令”會(huì)對(duì)哪類(lèi)房子不利呢?

當(dāng)然對(duì)超高建筑不利。

所以，無(wú)論你是買(mǎi)住宅、公寓還是寫(xiě)字樓，都最好不要買(mǎi)太高的。城市越小，高層建筑風(fēng)險(xiǎn)越大，因?yàn)槌杀驹酱蟆?/p>

一線城市、強(qiáng)二線城市，人口多、增長(zhǎng)快。再怎么限制，300米左右的建筑也很常見(jiàn)。再加上城市財(cái)力充裕，消防設(shè)備更新會(huì)比較完善，所以你買(mǎi)的房子高一些問(wèn)題不大。

但如果你在普通地級(jí)市，尤其是縣城，買(mǎi)了100米以上的建筑會(huì)比較麻煩。

國(guó)家對(duì)縣城的最新要求是，“縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。縣城新建住宅最高不超過(guò)18層。”

這意味著，縣城未來(lái)消防設(shè)備配備，一定是集中對(duì)付18樓以下火災(zāi)的。可能會(huì)有幾套設(shè)備，應(yīng)付更高樓層。但鑒于這種高樓非常有限，設(shè)備更新、保養(yǎng)就可能存在問(wèn)題，一旦發(fā)生火災(zāi)，風(fēng)險(xiǎn)偏大。

尤其是人口流失的普通三四線城市、縣城，如果高層建筑空置率達(dá)到一定程度，連電梯的保養(yǎng)都可能成問(wèn)題，更別說(shuō)消防了。

這就好比你在西部一個(gè)小縣城，買(mǎi)了小眾豪車(chē)，一旦出了故障，你就是拖到地級(jí)市也未必能找到4S店，很可能要去省城。

在小地方生活，從眾往往是最安全的、最方便的。無(wú)論是買(mǎi)房子，還是買(mǎi)車(chē)，都是這個(gè)道理。太另類(lèi)，意味著很麻煩。

限購(gòu)令對(duì)于大城市的都市圈，構(gòu)成利好。中心城區(qū)的密度無(wú)法增加了，增量人口、增量企業(yè)只能向郊區(qū)和新區(qū)分流，有利于形成多中心發(fā)展的格局。

關(guān)鍵詞： 限高令 房子 高度 超高建筑