剛過去的周末，潘石屹夫婦現身紐約觀看2021年美網女單決賽，轉播中一掃而過的鏡頭上二人表情淡定，地產一代“網紅”似乎并沒有受到SOHO中國與黑市交易終止事件的影響。

就在前一天，SOHO中國發布公告稱，因收購先決條件進展不足，經各方一致同意，黑石集團終止對公司收購要約。

從溢價出售到打折出售，SOHO中國還是沒有賣出去。這場歷時近兩年的收購大戲，也伴隨著此次收購的停止而畫上了終點。

SOHO中國相關工作人員表示，與黑石的交易結束屬于正常的情況，但并不排除公司會尋找更合適的交易伙伴。

1.兩度聯姻未果

SOHO中國與黑石集團的交易一波三折。

二者最初的交集是在2020年3月。據當時消息稱，黑石集團正與SOHO中國就私有化進行談判，交易價值40億美元。一時里坊間關于SOHO中國將被溢價賣出的消息不絕入耳，SOHO中國的股價也迎風而漲，最高漲幅接近40%。

時隔五個月，因收購條款未達成共識，這場談判最終擱淺。

但是，此次出售不僅在SOHO中國身上打上了價格簽，也讓業內意識到潘石屹要“清倉”的決心。

進入2021年，SOHO中國再陷“賣身”傳聞，而收購對象依然是黑石集團。

6月，SOHO中國刊發公告稱，黑石集團旗下公司現金要約收購SOHO中國已發行全部股份，收購價格為每股5港元，最高現金代價為236.58億港元(約合30.47億美元)，以取得SOHO中國的控股權。

交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

相較于首次交易的40億美金，SOHO中國這次給黑石集團打了個七五折，可見潘石屹套現愿望之強烈。

但是，事與愿違，8月，SOHO中國收購案可能遇阻的信息已經流出，消息面上，SOHO中國稱，要約方收到中國國家市場監管總局簽發的通知，通知明確要對要約方根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案審查。

隨著交易時間的拖長，此次交易以失敗告終。

IPG中國首席經濟學家柏文喜分析稱：“終止的原因主要是涉及反壟斷審查，而這個審查持續沒有結果，導致要約收購超出了雙方約定的期限。從實質上而言，主要是由于監管方態度不明，導致黑石對項目前景信心不足而放棄了收購，否則雙方完全可以再繼續延長要約時間。”

13日，SOHO中國開盤即暴跌，并持續低走，盤中一度暴跌40%，市場調侃其為“要約概念股”。

兩次收購失敗，讓SOHO中國成了潘石屹手中的“燙手山芋”。行業分析師表示，多次收購失敗不僅會影響到SOHO中國在二級市場上的資本運作，對接下來公司運營以及品牌方面都有不小的負面影響。

該分析師認為，SOHO中國的出售之路不會停止，但是接連的失敗會讓多數有能力接盤的企業轉持觀望態度。

知名地產分析師嚴躍分析，從SOHO中國出售產品的模式看，后續確實會有分類出售的做法。他認為，大規模一次性讓外資收購的可能性降低，相反，拆分項目單個出售給國內機構投資者的可能性增大。

但是近年來，國內房地產市場調控趨嚴，而商業地產的運營則需要時間來沉淀，對于以穩財務、降負債、快匯款為首要任務的房企來說，此時重金購物商業地產并非明智之舉。

2.SOHO中國的底牌

無論是“打包批發”還是“單個零售”，都是SOHO中國曾嘗試的賣資方式。在與黑石交易之前，SOHO中國在出售資產這條路上，已經走了7年。

2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售，這是其出售資產的起點。

同年9月，其將上海凌空SOHO10萬平米物業以30.5億的價格出售;2015年，84.93億元出售上海外灘國際金融中心地塊;2016年，32.2億元出售上海SOHO世紀廣場;2017年，85.14億元出售虹口SOHO、凌空SOHO;2019年，其又先后出售了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

從2014年開始，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。

外界對于潘石屹不斷出售資產的行為表達過質疑，甚至有聲音表示其要“跑路”。對此，潘石屹在2017年接受采訪時表示：“SOHO自從決定銷售物業以來，一直秉持做生意最基礎的原則，就是低價買入、高價售出。”

哪怕他曾放言永遠不會賣掉的，包括望京SOHO和外灘SOHO在內的“八大金剛”，后來也被他擺上貨架積極兜售。

經過了幾年的“賣賣賣”，潘石屹手中還剩下什么呢?

2021年半年報可以看出，目前SOHO中國手中仍持有9個項目，分別是望京SOHO塔三和塔一塔二部分面積、光華路SOHOⅡ、銀河/朝陽門SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO、外灘SOHO、SOHO復興廣場、SOHO天山廣場和古北SOHO。

雖然不多，但是其創造的價值卻是不菲。

望京SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO在上半年的租金收入分別約為1.46億元、1.07億元、1.18億元，出租率達到了93%、87%、98%。

截至2021年6月30日，SOHO中國投資物業平均出租率已由2020年6月末的78%恢復至90%，即使交付即遇疫情的麗澤SOHO，出租率也已達74%。

但是值得一提的是，雖然出租率在不斷攀升，但是SOHO中國的租金收入卻出現了同比下滑，據中期業績報告，SOHO中國今年上半年實現營業收入14.53億元，同比增長63%;租金收入7.82億元，同比下降12%。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中認為，“當前京滬寫字樓市場整體承壓，雖然2021年上半年SOHO投資物業平均出租率已經恢復至90%，但公司總租金收入僅同比增長3%，說明公司‘以價換量’現象較為明顯。”

在市場看來，單純的以價換量并不是商業地產的長久運營之計，而SOHO中國此時采取這種運營策略一方面是出于“去庫存”的考慮，另一方則是為之后的資產交易鋪路。

從近兩年SOHO中國的表現來說，目前的實控人潘石屹夫婦顯然并沒有將運營SOHO中國作為其商業重心，從2013年開始，潘石屹拍過電影，賣過家鄉的蘋果、玩起了攝影、做起了木工、開始學習編程……比起做SOHO中國的董事長，潘石屹似乎更熱衷于當網紅、大V。

而面對SOHO中國這個他們一手打造的商業地產巨頭，在攫取了大量財富之后，他們對其也只剩下“賣賣賣”一條戰略任務了，伴隨著資產的逐步出售地產一代“網紅”潘石屹也將完成他的謝幕表演。

關鍵詞： SOHO中國 黑市交易 收購條款 市場