億翰智庫(kù)將發(fā)布《2021中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP200研究報(bào)告》

這是億翰智庫(kù)連續(xù)第5年發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力報(bào)告。綜合實(shí)力報(bào)告的發(fā)布見(jiàn)證了房地產(chǎn)行業(yè)的變遷，除了頭部房企維持其固有的地位外，其他梯隊(duì)房企均出現(xiàn)了較大的變化。我們清楚記得，在調(diào)控政策逐漸收緊的情況下，眾多房企從2018年起紛紛提出要沖擊千億的銷售規(guī)模，即使當(dāng)時(shí)多數(shù)企業(yè)每年的銷售額不過(guò)百億而已，最終當(dāng)然是有些房企成功跨入千億規(guī)模行列，但也有房企折戟沉沙，離千億規(guī)模越來(lái)越遠(yuǎn)。

進(jìn)入到2021年，千億已經(jīng)不是房企追求的目標(biāo)，尤其是2020年8月三道紅線以來(lái)，不僅是百億房企，千億房企也逐漸暴露問(wèn)題，例如華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等等，如何生存和發(fā)展成為擺在房企桌面上的問(wèn)題。基于此，我們認(rèn)為中型房企的綜合實(shí)力在《2021中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP200研究報(bào)告》中或有較大變動(dòng)。

一、房企的崩壞從百億到千億

【以中弘股份、銀億集團(tuán)為主的百億房企率先爆雷】

2018年萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)依舊響徹耳旁，但是在2019年，卻成了眾多中小房企的噩夢(mèng)，全年超過(guò)400家企業(yè)破產(chǎn)，雖然破產(chǎn)名單中多是不知名的中小房企，或者是曾經(jīng)涉獵過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，這些企業(yè)的倒閉破產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，但是卻有一些過(guò)往經(jīng)營(yíng)狀況良好的頻頻出現(xiàn)暴雷，典型的有三盛宏業(yè)、銀億集團(tuán)、五洲國(guó)際、中弘股份等等，令聞?wù)邍@息。這些房企破產(chǎn)重組的普遍原因是在市場(chǎng)好的時(shí)候激進(jìn)加杠桿，但是投入與產(chǎn)出又不成正比，最終在融資環(huán)境收緊的情況下，造成資金鏈斷裂。例如三盛宏業(yè)，作為一家老牌房企，深耕長(zhǎng)三角和大灣區(qū)核心城市群，并且有知名的“頤景園”品牌傍身，按理說(shuō)經(jīng)營(yíng)會(huì)相對(duì)順利，但是在2020年落得管理人失信、債券違約、股權(quán)凍結(jié)等后果，對(duì)此我們認(rèn)為主要有四個(gè)原因：

1、多元化投入高而產(chǎn)出低。三盛宏業(yè)廣泛布局的多元化，與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同性并不高，公司也不熟悉和擅長(zhǎng)。同時(shí)對(duì)多元化投入過(guò)大并沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)的收益，造血能力差，利潤(rùn)持續(xù)下降，子公司率先崩盤(pán)。

2、地產(chǎn)主業(yè)不堅(jiān)不實(shí)。公司深耕長(zhǎng)三角但擴(kuò)張不足，銷售規(guī)模長(zhǎng)期維持在百億左右，收入增長(zhǎng)，利潤(rùn)卻長(zhǎng)期處于低位，增收不增利，后期沒(méi)有能力為公司輸血。

3、負(fù)債高壓下再添債務(wù)壓力。2017年公司激進(jìn)擴(kuò)張，在自有資金有限的情況下，重視短期高息融資導(dǎo)致負(fù)債率進(jìn)一步上升，現(xiàn)金短債比進(jìn)一步下降，短期償債壓力激增。最后依靠發(fā)放理財(cái)產(chǎn)品向員工募集資金，可見(jiàn)公司融資壓力過(guò)高。

4、家族式經(jīng)營(yíng)阻礙公司健康發(fā)展。三盛宏業(yè)管理層多由陳氏家族管控，家族式經(jīng)營(yíng)的缺點(diǎn)主要是權(quán)力過(guò)于集中，管理效率低。員工討債會(huì)的直接原因就是高管兌付理財(cái)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)，侵犯員工權(quán)益。

事實(shí)上，三盛宏業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的原因并不特別，對(duì)于多數(shù)百億房企來(lái)說(shuō)，過(guò)度多元化帶來(lái)的資金大量流出或者占用以及高壓的負(fù)債是壓垮公司的直接原因，這些企業(yè)融資能力和渠道本身就處于弱勢(shì)，在融資環(huán)境收緊的情況下，融資困難導(dǎo)致公司出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難題，因此成為第一批倒下的企業(yè)。

總的來(lái)說(shuō)，這些房企不斷爆雷的直接原因是后續(xù)資金無(wú)以為繼，資金鏈斷裂所致，在這背后，存在著公司激進(jìn)擴(kuò)張帶來(lái)的后遺癥，存在著盲目多元化的問(wèn)題，也存在未及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略的問(wèn)題。對(duì)企業(yè)而言，杠桿過(guò)高，若沒(méi)有充裕的資金或者多邊的融資渠道來(lái)緩解資金壓力，在政策持續(xù)收緊的外部因素下，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流無(wú)以為繼。內(nèi)部因素方面，房企忽視自身實(shí)力，盲目多元化，將資金投入到開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)的其他業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)主業(yè)資金回籠速度又慢，多元化領(lǐng)域的資金收不回來(lái)，最終導(dǎo)致房企的資金問(wèn)題相繼涌現(xiàn)。因此我們認(rèn)為，根據(jù)宏觀政策、市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略也是公司可持續(xù)發(fā)展所應(yīng)該具備的基本能力。

除此之外，房企自身資產(chǎn)是否優(yōu)良也是一個(gè)因素，對(duì)于問(wèn)題企業(yè)來(lái)講，即使面臨資金問(wèn)題，只要擁有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)依然可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者引入戰(zhàn)投的方式獲取資金支持，但是一些房企不僅沒(méi)有充裕的土儲(chǔ)資源作為后盾，也沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，自身吸引力不足導(dǎo)致公司難以幸存。

二、為什么不斷有房企爆雷

【房企爆雷的共同特征：負(fù)債高】

房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是政策市，調(diào)控政策的松緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。2021年，調(diào)控政策繼續(xù)以打補(bǔ)丁的方式出臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)二手房、法拍房以及學(xué)區(qū)房等方面的限購(gòu)，從政策上抑制需求的增長(zhǎng)。對(duì)此我們認(rèn)為調(diào)控政策的目的在于抑制需求，對(duì)于一二線城市而言，需求仍然充裕，企業(yè)只要適時(shí)做出投資策略調(diào)整便可滿足正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，即使因需求壓縮導(dǎo)致房企去化率下降，銷售增速放緩，但是對(duì)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性影響并不大。

真正對(duì)房企有影響的是對(duì)融資端收緊的措施，央行和銀保監(jiān)會(huì)從2020年就不斷強(qiáng)調(diào)要防范房地產(chǎn)行業(yè)是金融體系中最大的灰犀牛。下半年先后出臺(tái)三道紅線和房地產(chǎn)貸款兩集中制度，旨在從根源上限制房地產(chǎn)企業(yè)融資資金的流入。其實(shí)從2019年伊始，政府就從開(kāi)發(fā)貸、非標(biāo)信托以及海外債等方面對(duì)房企的融資方式、行為和渠道做出管控，但仍未觸及房企的根本，直到三道紅線推出以后，政策從根源處對(duì)房企的融資做出管控，給予了房企當(dāng)頭一棒，因此我們能看到這些爆雷的房企有個(gè)共同的特征是負(fù)債率高!

融資收緊會(huì)持續(xù)下去，從房企發(fā)債情況我們也能看到，就信用債而言，2019年房企發(fā)債規(guī)模位于低位，2020年和2021年企業(yè)發(fā)債規(guī)模幾乎是超過(guò)2019年同期的，主要有兩個(gè)原因：第一，2020年因?yàn)?span id="bnbvptxpvxbh" class="keyword">疫情影響，流動(dòng)性有所放寬，雖然政策是收緊的，但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，總會(huì)有資金流入地產(chǎn)行業(yè);第二，2020年下半年和2021年上半年是房企的償債小高峰，因此我們能看到企業(yè)單月發(fā)債規(guī)模較高，但凈融資金額幾乎都是負(fù)數(shù)。就海外債而言，2020年和2021年房企境外發(fā)債規(guī)模處于持續(xù)下降的趨勢(shì)，預(yù)期未來(lái)仍會(huì)維持在相對(duì)低位，對(duì)房企融資幫助力度不大。

我們認(rèn)為，2021年來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)金融方面發(fā)布的相關(guān)政策雖然不多，但監(jiān)管當(dāng)局始終在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)過(guò)分金融化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)維持防范的態(tài)度。在6月的新聞通告會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)言人表示，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)融資呈已經(jīng)呈現(xiàn)出“五個(gè)持續(xù)下降”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款增速、房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)信托規(guī)模、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模和通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模均出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到改善。

【應(yīng)對(duì)融資收緊的手段：分拆業(yè)務(wù)上市】

在這樣的融資環(huán)境下，房企的經(jīng)營(yíng)策略無(wú)一例外是加快資金的回籠，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利去化，但是現(xiàn)實(shí)卻是很骨感，在調(diào)控政策的影響下，需求端的釋放直接受到抑制，房企去化速度相比往年明顯下降，多數(shù)在60%左右，甚至有房企去化率更低，因此雖然房企去化意愿很強(qiáng)，但是客觀的政策影響下，難以實(shí)現(xiàn)較快的去化速度，倘若有項(xiàng)目出現(xiàn)去化難題，資金短期內(nèi)難以回籠，那么對(duì)企業(yè)資金鏈條整體的流動(dòng)將會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

另外為了中和融資收緊對(duì)企業(yè)的影響，房企普遍拆分公司的多元化業(yè)務(wù)尋求上市，因此我們能在2020年看到一波物業(yè)公司上市潮，本質(zhì)上一方面是為了降低企業(yè)杠桿，另一方面是獲取上市融資資金，來(lái)緩解企業(yè)的資金壓力。2021年房企分拆業(yè)務(wù)尋求上市仍會(huì)是常態(tài)，一方面融資收緊的趨勢(shì)已經(jīng)不可逆。政府對(duì)房企融資從企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和政府三方面做出監(jiān)管，并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)預(yù)售階段的資金監(jiān)管，即使是疫情期間，仍注重防范違規(guī)資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，使房企不得不積極尋求多樣化的融資渠道，以保障未來(lái)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。另一方面房企銷售回款的資金流入放慢。在需求端，疫情的反復(fù)導(dǎo)致部分城市需求遭到抑制，使房企去化降低;在供給端，投資拿地減少導(dǎo)致企業(yè)可推盤(pán)項(xiàng)目得數(shù)量減少，導(dǎo)致銷售回款總量降低。因此，為了補(bǔ)足資金缺口，房企會(huì)積極尋求上市。

總體而言，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資依然保持警惕和收緊的態(tài)度，房企的生存空間依舊狹窄，后面不排除繼續(xù)有規(guī)模房企出現(xiàn)爆雷情況，大而不倒不會(huì)成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，加快銷售回款，改善企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，提高資金的使用效率，依然是接下來(lái)的核心主題，及時(shí)盡早的分拆業(yè)務(wù)上市也不失為降杠桿的手段。

三、哪些房企綜合實(shí)力變動(dòng)預(yù)期更大

9月15日，億翰智庫(kù)將發(fā)布《2021中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP200研究報(bào)告》，相比往年，哪些房企綜合實(shí)力保持穩(wěn)定，又有哪些企業(yè)綜合實(shí)力會(huì)出現(xiàn)下降，都將會(huì)一目了然。我們認(rèn)為，成長(zhǎng)能力、盈利能力以及償債能力都是衡量企業(yè)是否能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)。在成長(zhǎng)性方面，根據(jù)房企銷售增速、收入增速以及利潤(rùn)增速等方面來(lái)看，企業(yè)乃至行業(yè)的整體增速均處于放緩狀態(tài)，這是大勢(shì)所趨。充裕的土地儲(chǔ)備決定了企業(yè)是否有能力在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)突圍，即使是資金相對(duì)匱乏，公司也可積極發(fā)揮土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，與其他企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作，以換取可持續(xù)道路。

在盈利性方面，2021年上半年，房企利潤(rùn)率普遍下降，這是一個(gè)共性，但是部分房企利潤(rùn)率即使下降仍保持在一定的高位，而有些房企利潤(rùn)率直接下降至谷底，對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生較大影響。償債能力是衡量房企資金充裕的關(guān)鍵所在，決定企業(yè)能否在當(dāng)下行業(yè)環(huán)境取得生存，也是懸浮在房企頭上的達(dá)摩克里斯之劍，至于這把劍什么時(shí)候落下來(lái)仍未可知。但是根據(jù)企業(yè)三道紅線指標(biāo)倒也可以窺探一二。根據(jù)2020年E50房企的償債指標(biāo)來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比最容易達(dá)成三道紅線要求，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率成了眾多房企的攔路虎。

如果只從償債能力指標(biāo)來(lái)看，可以重點(diǎn)關(guān)注2020年三道紅線指標(biāo)是否處于綠檔的房企，或者相比往年負(fù)債是否實(shí)現(xiàn)大幅下降或者資金大幅增長(zhǎng)的房企，這類企業(yè)在償債能力提升的情況下，若其他相應(yīng)指標(biāo)保持領(lǐng)先水平，那么綜合實(shí)力或許會(huì)有較大的提升。但是對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿依舊位于高位的房企而言，在其他企業(yè)保持精進(jìn)的同時(shí)，綜合實(shí)力或許會(huì)有下降。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入盤(pán)整的階段，企業(yè)間的整合已經(jīng)成為常態(tài)，尤其是融資政策不斷收緊的情況下，房企間分化將更加嚴(yán)重，頭部企業(yè)維持其固有的地位，中小型房企依靠合作或者加杠桿方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模的增長(zhǎng)，成為最容易爆雷的房企，小型房企生存環(huán)境愈加艱難。因此，在億翰智庫(kù)即將發(fā)布的《2021中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP200研究報(bào)告》中，位于中部梯隊(duì)的企業(yè)或許會(huì)是最大的變數(shù)。

 

關(guān)鍵詞： 中型房企 銷售額 目標(biāo) 多元化